Art. 1.334 do Código Civil

Em linguagem simples

A norma lista os temas obrigatórios na convenção condominial, como o pagamento de despesas, a forma de administração, as regras das assembleias, as penalidades e o regimento interno. O texto também permite que o documento seja feito por escritura pública ou particular e equipara promitentes compradores aos proprietários.

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Na jurisprudência

231 acórdãos citam o art. 1.334 do Código Civil na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, REsp 2189047, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 17/03/2025

  DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ANULAÇÃO DE CLÁUSULA DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. DECADÊNCIA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão que reconheceu a nulidade de cláusula de convenção de condomínio que previa a redução do valor das taxas condominiais para unidades ainda não comercializadas pela construtora e condenou a construtora ao pagamento das diferenças de taxas condominiais. 2. A sentença julgou improcedentes os pedidos, reconhecendo a legalidade da convenção e a ausência de imposição pela construtora. O Tribunal a quo reformou a sentença, declarando a nulidade da cláusula por violação da regra da proporcionalidade e oneração dos demais condôminos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A questão em discussão consiste em saber se a pretensão anulatória da cláusula de convenção de condomínio está sujeita ao prazo decadencial de 4 anos, conforme o art. 178, II, do Código Civil. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. O prazo decadencial de 4 anos para anulação de negócio jurídico por vício de consentimento começa a fluir da data da realização do ato anulável, e não da ciência do erro ou prejuízo. 5. Presume-se que a convenção de condomínio é de conhecimento público e obrigatório para todos os condôminos, independentemente de ciência efetiva do conteúdo. 6. No caso, a cláusula era de conhecimento dos condôminos desde a constituição do condomínio em 2013, e a ação foi ajuizada em 2018, ultrapassado o prazo de 4 anos, configurando-se a decadência da pretensão anulatória. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso provido para reformar o acórdão recorrido e pronunciar a decadência. Tese de julgamento: "1. O prazo decadencial para anulação de cláusula de convenção de condomínio por vício de consentimento é de 4 anos, contados da celebração do ato. 2. Presume-se que a convenção de condomínio é de conhecimento público e obrigatório para todos os condôminos, independentemente de ciência efetiva do conteúdo". Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 178, II; Código Civil, art. 1.334. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 260; STJ, REsp n. 1.965.312/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 16/4/2024; STJ, AgInt no AREsp n. 2.185.790/MA, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 11/9/2023; STJ, REsp n. 1.862.218/ES, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 4/10/2022; STJ, REsp n. 1.630.108/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 27/2/2018; STJ, AgRg no REsp n. 1.336.995/RS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Terceira Turma, julgado em 25/6/2013.

  Publicação oficial

• STJ, EDcl no REsp 2168941, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 15/06/2026

  DIREITO EMPRESARIAL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO. CONTRADIÇÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS. I. CASO EM EXAME 1. Embargos de declaração opostos a acórdão que deu provimento ao recurso especial, determinando o prosseguimento da execução e o levantamento dos valores bloqueados, em razão da classificação das despesas condominiais como créditos extraconcursais, da aplicação analógica do art. 84, III, da Lei n. 11.101/2005, do afastamento do corte temporal do art. 49 da mesma lei e da jurisprudência do STJ. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há seis questões em discussão: (i) saber se há omissão quanto à aplicação do critério temporal do art. 49, caput, da Lei n. 11.101/2005 sobre créditos condominiais anteriores ao pedido; (ii) saber se há omissão quanto à incidência do Tema 1.051/STJ ao caso concreto; (iii) saber se há contradição na prevalência do art. 84, III, sobre o art. 49, caput; (iv) saber se houve criação de exceção não prevista em lei, com afastamento indevido do regime concursal; (v) saber se há omissão quanto à competência do Juízo da recuperação judicial; e (vi) saber se houve violação à par conditio creditorum, com referência ao art. 126 da Lei n. 11.101/2005. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Os embargos de declaração destinam-se a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material existentes no julgado. 4. Não há omissão quanto ao art. 49, caput, e ao Tema 1.051/STJ, pois o acórdão embargado afastou a sujeição temporal em razão da extraconcursalidade das despesas condominiais, com fundamento na jurisprudência desta Corte. 5. Inexiste contradição entre o art. 84, III, e o art. 49, caput, porque a interpretação sistemática e a aplicação analógica do art. 84, III, qualificam os encargos condominiais como extraconcursais e afastam sua submissão ao plano. 6. Não procede a alegação de criação de exceção não prevista em lei, pois a solução adotada decorre de interpretação jurisprudencial consolidada que enquadra as despesas condominiais como necessárias à administração do ativo. 7. Não há omissão sobre a competência do Juízo da recuperação, uma vez que foi determinado o prosseguimento da execução no Juízo cível em decorrência da extraconcursalidade do crédito. 8. Afasta-se a alegada violação à par conditio creditorum, porque os encargos condominiais, como despesas necessárias à administração do ativo, não se submetem ao concurso de credores. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Embargos de declaração rejeitados. Tese de julgamento: "1. Não há omissão quando o acórdão embargado analisa a aplicação do art. 49, caput, e do Tema 1.051/STJ ao enquadrar as despesas condominiais como créditos extraconcursais. 2. Não se configura contradição quando a interpretação sistemática e a aplicação analógica do art. 84, III, afastam a submissão dos encargos condominiais ao plano de recuperação. 3. Não há criação de exceção indevida quando a classificação extraconcursal decorre de jurisprudência consolidada. 4. Não existe omissão quanto à competência do Juízo da recuperação judicial diante da determinação de prosseguimento da execução no Juízo cível. 5. Não há violação à par conditio creditorum quando os encargos condominiais são reconhecidos como despesas necessárias à administração do ativo." Ante o exposto Embargos de declaração rejeitados. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022 e 1.026, § 2º; Lei n. 11.101/2005, arts. 49, 59, 84, III, e 126; CC, arts. 1333, 1334, § 2º, e 1345. Jurisprudência relevante citada: STJ, EDcl no AgRg no RE nos EDcl no AgRg nos EDcl no AREsp n. 1.571.819/RJ, relatora Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Corte Especial, julgados em 25/8/2020.

  Publicação oficial

• STJ, REsp 2168941, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 09/02/2026

  DIREITO EMPRESARIAL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (DÉBITOS CONDOMINIAIS). NATUREZA DOS CRÉDITOS CONDOMINIAIS E SUA SUJEIÇÃO À RECUPERAÇÃO JUDICIAL. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que negou provimento à apelação e manteve a extinção da execução; a decisão de origem aplicou o art. 49, caput, e o art. 59, caput, da Lei n. 11.101/2005, além de afastar a extraconcursalidade das taxas condominiais e invocar a tese do Tema 1.051 do STJ. 2. A controvérsia diz respeito à execução de título extrajudicial para cobrança de taxas condominiais vencidas entre setembro/2015 e maio/2016, com penhora online e pedido de levantamento dos valores bloqueados. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau extinguiu a execução por sujeição do crédito ao plano de recuperação judicial, reconheceu a novação e determinou o levantamento do valor penhorado em favor da executada. 4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença, afirmando que o crédito condominial não é extraconcursal por si só, devendo observar o corte temporal do art. 49 da Lei n. 11.101/2005, com novação pelo plano homologado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se as taxas condominiais, em razão dos arts. 1333, 1334 § 2º e 1345 do CC, possuem natureza propter rem que afasta sua submissão ao plano recuperacional; (ii) saber se o art. 84, III, da Lei n. 11.101/2005 qualifica os débitos condominiais como despesas necessárias à administração do ativo, com natureza extraconcursal; (iii) saber se o art. 49, caput, da Lei n. 11.101/2005 sujeita os créditos condominiais anteriores ao pedido aos efeitos da recuperação judicial; (iv) saber se o art. 59, caput, da Lei n. 11.101/2005 implica novação dos débitos condominiais e a extinção da execução; e (v) saber se há divergência jurisprudencial do Tribunal de origem em relação aos precedentes do STJ quanto à extraconcursalidade das taxas condominiais. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Os débitos condominiais se enquadram como despesas necessárias à administração do ativo e têm natureza extraconcursal, razão por que não se sujeitam à habilitação nem à suspensão previstas na Lei n. 11.101/2005, prevalecendo a orientação consolidada do STJ. 7. A conclusão do acórdão recorrido de submeter as taxas condominiais ao corte temporal do art. 49, caput, e de reconhecer novação pelo art. 59, caput, vulnera a interpretação dos arts. 49 e 84, III, diante da natureza propter rem e da classificação como encargos da massa em sede de precedentes desta Corte. 8. Impõe-se a reforma do acórdão para assegurar o prosseguimento da execução e o levantamento dos valores bloqueados, em consonância com a jurisprudência dominante. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso especial provido. Tese de julgamento: "1. As despesas condominiais constituem créditos extraconcursais por se enquadrarem como despesas necessárias à administração do ativo, não se sujeitando ao plano de recuperação judicial. 2. O entendimento que submete os débitos condominiais ao corte temporal do art. 49, caput, e reconhece novação pelo art. 59, caput, da Lei n. 11.101/2005, contraria a interpretação consolidada desta Corte, devendo ser determinado o prosseguimento da execução e o levantamento dos valores bloqueados." Dispositivos relevantes citados: Lei n. 11.101/2005, arts. 49, 59, 84 III; CC, arts. 1333, 1334 § 2º, 1345. Jurisprudência relevante citada: STJ, agravo interno no recurso especial n. 1646272/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/4/2018; STJ, agravo interno no agravo em recurso especial n. 1024279/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13/3/2018; STJ, recurso especial n. 1627457/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 27/9/2016; STJ, agravo regimental no recurso especial n. 590632/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 5/9/2013; STJ, recurso especial n. 794029/DF, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 15/12/2009; STJ, agravo em recurso especial n. 1476654/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Quarta Turma, julgados em 5/8/2019; STJ, agravo em recurso especial n. 1494477/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, julgados em 9/10/2019; STJ, Súmulas n. 83, Súmula n. 568.

  Publicação oficial

• STJ, AREsp 2711164, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 09/03/2026

  DIREITO PRIVADO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE TAXAS ASSOCIATIVAS EM LOTEAMENTO. OBRIGATORIEDADE DE CONTRIBUIÇÃO SEM ANUÊNCIA EXPRESSA. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO RECURSO ESPECIAL E NEGAR-LHE PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão de inadmissão do recurso especial fundada na Súmula n. 284 do STF quanto aos arts. 489 e 1.022 do CPC e nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ quanto aos arts. 1.331 e 1.333 do CC. 2. A controvérsia diz respeito a ação de cobrança de taxas associativas relativas à manutenção de loteamento fechado. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedente o pedido e condenou a autora ao pagamento de custas e honorários de 10%, com suspensão pela gratuidade de justiça. 4. A Corte a quo manteve a sentença e majorou os honorários para 12%. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve violação dos arts. 489, I, IV, V, e 1.022, I, do CPC por ausência de fundamentação e omissões sobre a Lei n. 13.465/2017 e a anuência às obrigações associativas; (ii) saber se a rejeição dos embargos de declaração implicou negativa de prestação jurisdicional ao não sanar omissões e contradições sobre a obrigatoriedade de pagamento das taxas; (iii) saber se houve violação dos arts. 1.331 e 1.333 do CC ao se reconhecer a natureza propter rem das contribuições e a obrigatoriedade da convenção; e (iv) saber se houve violação dos arts. 1.334 e 1.336, I, do CC ao se afirmar que a convenção impõe contribuição proporcional às despesas a proprietários e cessionários. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Afasta-se a arguição de ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC e de negativa de prestação jurisdicional, porquanto o Tribunal a quo examinou e decidiu, de modo claro e fundamentado, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido. 7. As taxas associativas não obrigam proprietários não associados ou sem anuência expressa, sobretudo em relação a períodos anteriores à Lei n. 13.465/2017, conforme os Temas n. 882 do STJ e 492 do STF. 8. A revisão da conclusão quanto à inexistência de anuência/adesão demanda a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame de provas, o que atrai a incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Agravo em recurso especial conhecido para se conhecer em parte do recurso especial e negar-lhe provimento. Tese de julgamento: "1. Aplica-se o entendimento dos Temas n. 882 do STJ e 492 do STF, no sentido de que as taxas associativas não obrigam não associados ou quem a elas não anuiu, especialmente quanto a períodos anteriores à Lei n. 13.465/2017. 2. A Súmula n. 7 do STJ obsta o reexame de fatos e provas sobre a anuência/adesão. 3. A Súmula n. 5 do STJ veda a reinterpretação de cláusulas contratuais e de instrumentos associativos. 4. Não há violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o acórdão enfrenta, de modo claro e suficiente, as questões essenciais do litígio". Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 489, 1.022 e 85; CC, arts. 1.331, 1.333, 1.334, 1.336 e 1.358-A. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 1.843.196/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 20/9/2021; STJ, REsp n. 1.829.231/PB, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 20/10/2020; STJ, AgInt no AREsp n. 1.736.385/GO, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 23/11/2020; STJ, AgInt no REsp n. 2.009.055/AM, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 10/10/2022; STJ, REsp repetitivo n. 1.439.163/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 11/3/2015; STF, Súmula n. 284; STJ, Súmulas n. 5 e 7.

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• STJ, REsp 2039773, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 09/03/2026

  DIREITO PRIVADO. RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS E HONORÁRIOS CONTRATUAIS. POSSIBILIDADE DE RESSARCIMENTO DE HONORÁRIOS CONTRATUAIS, NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL, ADEQUAÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS E ÓBICES SUMULARES. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça que manteve a cobrança de cotas condominiais, afastou honorários contratuais e ajustou a base de cálculo dos honorários sucumbenciais. 2. A controvérsia versa sobre ação de cobrança de taxas condominiais com pedido de correção, juros, multa e ressarcimento de honorários contratuais, em período delimitado. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, condenando ao pagamento das cotas vencidas e supervenientes com atualização, juros, multa, compensação de depósitos, sucumbência recíproca e honorários de 10% sobre o valor da causa, vedada a compensação. 4. A Corte de origem manteve a cobrança, afastou honorários contratuais e alterou a base dos honorários sucumbenciais para o valor da condenação, com majoração, preservando a sucumbência recíproca. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há seis questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação jurisdicional e ofensa aos arts. 489, § 1º, II e IV, §§ 2º e 3º, 492 e 1.022 do CPC; (ii) saber se houve violação ao art. 85, § 2º, do CPC quanto à base de cálculo dos honorários sucumbenciais; (iii) saber se a revisão da valoração probatória afronta o art. 371 do CPC; (iv) saber se os arts. 389, 395, 404 e 1.334, IV, do CC e os arts. 35, § 1º, e 36 da Lei n. 8.906/1994 autorizam a condenação em honorários contratuais; (v) saber se a interpretação da convenção condominial pode impor honorários contratuais ao condômino inadimplente; e (vi) saber se há divergência jurisprudencial suficiente e se é caso de sobrestamento por conexão. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Não se verifica a alegada violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC: o acórdão enfrentou a questão central dos honorários contratuais e rejeitou a indenização, prejudicando as teses de harmonização e tabela da OAB. 7. Não ocorreu a ofensa ao art. 85, § 2º, do CPC, pois os honorários sucumbenciais foram corretamente fixados sobre o valor da condenação. 8. Incide a Súmula n. 7 do STJ para obstar o reexame da valoração probatória. 9. Não ocorreu a ofensa aos arts. 389, 395, 404 e 1.334, IV, do CC e aos arts. 35, § 1º, e 36 da Lei n. 8.906/1994, por ser incabível a condenação da parte sucumbente em honorários contratuais da vencedora. 10. Incide a Súmula n. 5 do STJ para vedar o conhecimento de interpretação de cláusulas da convenção condominial. 11. Incide a Súmula n. 83 do STJ, pois a decisão recorrida está em conformidade com a jurisprudência consolidada; o sobrestamento por conexão é prejudicado. IV. DISPOSITIVO E TESE 12. Recurso especial conhecido em parte e desprovido. Tese de julgamento: "1. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão enfrenta a questão central e rejeita os honorários contratuais, sendo indevidos embargos de declaração sem omissão, contradição ou obscuridade, à luz do art. 1.022 do CPC. 2. Aplica-se o art. 85, § 2º, do CPC para fixação dos honorários sucumbenciais sobre o valor da condenação. 3. Incide a Súmula n. 7 do STJ para obstar o reexame da valoração probatória. 4. É incabível a condenação da parte sucumbente em honorários contratuais, por orientação consolidada do STJ, sendo as sanções condominiais taxativas. 5. Incide a Súmula n. 5 do STJ para vedar a interpretação de cláusulas contratuais. 6. Incide a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão recorrido está em sintonia com a jurisprudência do Tribunal". Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, 371, 489, § 1º, II e IV, §§ 2º e 3º, 492, 1.022 e 313, V, a; CC, arts. 389, 395, 404 e 1.334, IV; Lei n. 8.906/1994, arts. 35, § 1º, e 36. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7 e 83; STJ, AgInt no AREsp n. 1.332.170/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 7/2/2019; STJ, AgInt no AREsp n. 2.495.996/AM, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 3/6/2024; STJ, AgInt no AREsp n. 2.103.308/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 21/8/2023.

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