Art. 1.332 do Código Civil

Em linguagem simples

A norma define que o condomínio é formalmente instituído por documento registrado em cartório de imóveis, seja por ato em vida ou testamento. Esse registro deve obrigatoriamente especificar a separação de cada unidade, a divisão das áreas comuns e a finalidade do imóvel.

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Na jurisprudência

81 acórdãos citam o art. 1.332 do Código Civil na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, REsp 2139518, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 15/06/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS EM IMÓVEL VINCULADO AO FAR. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF/FAR E ÓBICES AO CONHECIMENTO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão do TRF5 que desproveu apelação em embargos à execução, manteve a improcedência e reconheceu a responsabilidade da representação do FAR pelas cotas condominiais, com majoração de honorários. 2. A controvérsia diz respeito a embargos à execução de cotas condominiais e encargos vinculados a unidade imobiliária do FAR, com pedido de ilegitimidade passiva da CEF e afastamento de juros, multa e correção. O valor da causa foi fixado em R$ 32.162,89. 3. O Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os embargos, reconheceu a responsabilidade da representação do FAR pelas cotas e fixou honorários em 10% do valor da causa. 4. A Corte de origem manteve a sentença, negou provimento à apelação e majorou honorários; os embargos de declaração foram parcialmente providos apenas para sanar omissão, sem efeitos infringentes. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se o art. 10 da Lei n. 10.188/2001 afasta a legitimidade passiva da representação do FAR para responder por cotas condominiais; (ii) saber se os arts. 11 e 72 da Lei n. 11.977/2009, o art. 1.336, I, do CC, os arts. 27, § 8º, e 49 da Lei n. 10.931/2004 e o art. 1.036 do CPC impõem a responsabilidade ao possuidor/arrendatário, à luz do Tema n. 886 do STJ; (iii) saber se o art. 320 do CPC exige documentos indispensáveis e se a ausência torna a inicial executiva inepta quanto aos encargos; (iv) saber se os arts. 240 do CPC e 1.332 e 1.333 do CC limitam os juros moratórios à citação e vedam encargos/índices sem respaldo na convenção; e (v) saber se há divergência jurisprudencial com julgados do TRF5, TRF1 e com o Tema n. 886 do STJ. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ: a segregação patrimonial do FAR não afasta a legitimidade da sua representante nem a natureza propter rem das cotas condominiais. Incidem as Súmulas n. 7 e 5 do STJ para as teses que exigem revolvimento probatório e interpretação contratual. Incide a Súmula n. 7 do STJ quanto à suficiência dos documentos essenciais. Falta de prequestionamento sobre juros e encargos, atraindo a Súmula n. 282 do STF. O dissídio não foi demonstrado por ausência de cotejo analítico e similitude fática, e resta prejudicado diante do óbice sumular na alínea a. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso especial não conhecido. Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 83 do STJ: a afetação patrimonial do FAR não exclui a legitimidade da sua representante para responder por obrigação condominial de natureza propter rem. 2. Incidem as Súmulas n. 7 e 5 do STJ: a verificação da posse direta, da ciência do condomínio e das cláusulas contratuais demanda revolvimento de provas e interpretação contratual. 3. Incide a Súmula n. 7 do STJ: a suficiência dos documentos indispensáveis à execução não pode ser reexaminada em recurso especial. 4. Incide a Súmula n. 282 do STF: ausente o prequestionamento sobre juros moratórios e encargos. 5. O dissídio jurisprudencial não foi demonstrado por falta de cotejo analítico e similitude fática, ficando prejudicado diante do óbice sumular aplicado na alínea a". Dispositivos relevantes citados: Lei n. 10.188/2001, art. 10; Lei n. 11.977/2009, arts. 11 e 72; Lei n. 10.931/2004, arts. 27, § 8º, e 49; Lei n. 13.105/2015, arts. 1.036, 85, § 11, 240 e 320; CC, arts. 1.332, 1.333 e 1.336; CPC, art. 1.029, § 1º; RISTJ, art. 255, § 1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7 e 83; STF, Súmula n. 282; STJ, REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023; STJ, AgInt no REsp n. 1.796.061/SC, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 26/10/2020; STJ, EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.928.328/RS, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, julgados em 27/6/2022.

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• STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1933270, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, j. 06/03/2023

  AGRAVO INTERNO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. CONTRATO DE LOCAÇÃO. EDIFÍCIO RESIDENCIAL. LOCAÇÃO FRACIONADA. HOSPEDAGEM ATÍPICA. USO NÃO RESIDENCIAL. CONTRARIEDADE À CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. PRECEDENTES. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. O direito de o proprietário condômino usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos arts. 1.228 e 1.335 do Código Civil de 2002 e 19 da Lei 4.591/64, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no Condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício. 2. Existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se indevido o uso das unidades particulares que, por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade residencial (CC/2002, arts. 1.332, III, e 1.336, IV). 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, a exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, caracterizadas pela eventualidade e pela transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio réu. Precedentes da Terceira e Quarta Turmas do STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento.

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• TJPR, Agravo de Instrumento 0089483-15.2026.8.16.0000, Rel. Substituto Rafael Vieira de Vasconcellos Pedroso, 9ª Câmara Cível, j. 27/09/2026, DJEN 07/10/2026

  Direito processual civil e direito civil. Agravo de instrumento. Execução de título extrajudicial. Cobrança de honorários advocatícios em execução de cotas condominiais. Recurso conhecido e não provido. I. Caso em exame1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que acolheu parcialmente embargos de declaração para reconhecer excesso de execução na cobrança de honorários advocatícios compensatórios em ação de execução de título extrajudicial referente a cotas condominiais inadimplidas. Pleiteia o exequente, ora agravante, o prosseguimento da execução quanto aos honorários compensatórios calculados a partir de cada prestação mensal inadimplida.II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se é admissível a inclusão de honorários advocatícios contratuais no cálculo do débito condominial em ação de execução de título extrajudicial.III. Razões de decidir3. A convenção condominial e o regimento interno não preveem de forma certa, líquida e exigível a cobrança de honorários advocatícios contratuais dos condôminos inadimplentes, o que afasta a possibilidade de execução extrajudicial de tais valores, ante a inexistência de título.4. A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Paraná e do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que honorários advocatícios contratuais não podem ser incluídos no débito exequendo de titularidade do condomínio, por se tratarem de gastos extraprocessuais e não disporem de amparo legal.IV. Dispositivo e tese5. Agravo de instrumento conhecido e desprovido.Tese de julgamento: Os honorários advocatícios compensatórios não podem ser incluídos entre os créditos do condomínio exigíveis dos condôminos inadimplentes em ação de execução de título extrajudicial._________Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 783, 784, X, 85, § 2º, e § 11; CC, arts. 1.332, I, 1.334, I, II, IV e V, 1.335, p.u., 1.336, I e § 1º.Jurisprudência relevante citada: TJPR, AgI 0100600-08.2023.8.16.0000, Rel. Des. Marco Antonio Antoniassi, 10ª Câmara Cível, j. 15.04.2024; TJPR, AgI 0099438-07.2025.8.16.0000, Rel. Des. Luis Sergio Swiech, 9ª Câmara Cível, j. 08.03.2026; TJPR, AgI 0045588-09.2023.8.16.0000, Rel. Des. Alexandre Barbosa Fabiani, 9ª Câmara Cível, j. 29.01.2024; STJ, REsp 2.216.157/DF, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 16.12.2025; STJ, REsp 2.187.308/TO, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 16.09.2025; STJ, REsp 2.033.804/RJ, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 13.04.2026; STJ, REsp 2.258.877/DF, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 22.06.2026.Resumo em linguagem acessível: O tribunal confirmou a decisão do juízo de primeiro grau, no sentido de que os honorários contratuais de advogado do condomínio não podem ser cobrados dos condôminos inadimplentes

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• TJPA, Ação Rescisória 0809152-04.2025.8.14.0000, Rel. Margui Gaspar Bittencourt, Seção de Direito Privado - Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, DJEN 07/10/2026

  DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO RESCISÓRIA. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO EDILÍCIO E CONDOMÍNIO GERAL. VIOLAÇÃO MANIFESTA DE NORMA JURÍDICA. ERRO DE FATO. SUCEDÂNEO RECURSAL. IMPROCEDÊNCIA. I. CASO EM EXAME 1. Ação rescisória ajuizada por condomínio edilício contra acórdão proferido em apelação cível, nos autos de ação de cobrança de cotas condominiais, que reformou sentença de procedência e julgou improcedente a cobrança, ao fundamento de inexistência de condomínio edilício quanto à loja e sobreloja objeto da controvérsia. A parte autora sustentou violação manifesta de norma jurídica, com base nos arts. 1.315, 1.331 e 1.336, I, do Código Civil, e erro de fato, sob a alegação de que o acórdão rescindendo teria desconsiderado matrícula, convenção condominial, atas, histórico de pagamentos e laudo pericial. Requereu a rescisão do julgado e o restabelecimento da sentença. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se os documentos rejuntados pela autora na manifestação sobre o parecer ministerial constituem prova nova admissível na ação rescisória; (ii) verificar se o acórdão rescindendo incorreu em violação manifesta de norma jurídica; (iii) verificar se ficou configurado erro de fato apto à rescisão do julgado; e (iv) definir se a ação rescisória foi utilizada como sucedâneo recursal para rediscussão de matéria já decidida. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Os documentos apresentados pela autora na manifestação sobre o parecer ministerial — matrícula, laudo pericial, convenção de condomínio, atas de assembleia e históricos de pagamento — já integravam os autos originários e haviam sido submetidos ao contraditório e ao pronunciamento judicial nas instâncias ordinárias, razão pela qual não constituem prova nova na acepção do art. 966, VII, do CPC. 4. A hipótese do art. 966, V, do CPC exige violação manifesta, direta e aberrante à literalidade da norma jurídica, não bastando a adoção de uma entre interpretações razoáveis e possíveis. A controvérsia acerca da natureza jurídica da loja/sobreloja — se integrante de condomínio edilício ou de condomínio geral — comporta interpretações distintas e defensáveis, amparadas em texto legal, incidindo a Súmula 343 do STF. 5. O art. 1.331, § 1º, do Código Civil, embora preveja lojas e sobrelojas como passíveis de propriedade exclusiva com fração ideal, não impõe integração automática ao condomínio edilício. O art. 7º da Lei nº 4.591/1964 e o art. 1.332 do Código Civil condicionam a instituição do condomínio edilício a ato próprio, com inscrição obrigatória no Registro de Imóveis, individualização das unidades e indicação da fração ideal. 6. A Súmula 260 do STJ não afasta a conclusão adotada, pois pressupõe a existência de unidade já discriminada no ato de instituição do condomínio edilício, justamente ponto controvertido nos autos. 7. O erro de fato, nos termos do art. 966, § 1º, do CPC, pressupõe que a decisão rescindenda tenha admitido fato inexistente ou considerado inexistente fato efetivamente ocorrido, desde que o fato não represente ponto controvertido sobre o qual o juiz deveria ter se pronunciado. 8. A existência de condomínio edilício foi ponto central controvertido desde a ação originária, expressamente impugnado e objeto de pronunciamento na sentença, nos embargos de declaração e no acórdão rescindendo. O acórdão não desconsiderou matrícula, fração ideal, convenção ou laudo pericial, mas reinterpretou seu alcance jurídico e atribuiu peso distinto à distinção patrimonial das frações originárias, configurando eventual erro de julgamento, e não erro de fato. 9. A ação rescisória não constitui sucedâneo recursal e não se presta à reanálise de matéria acobertada pela coisa julgada, nem à rediscussão da valoração de provas já apreciadas. A pretensão de nova leitura dos mesmos elementos probatórios examinados nas instâncias ordinárias evidencia inadequação da via eleita. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Ação rescisória julgada improcedente, com desentranhamento dos documentos rejuntados pela autora na manifestação sobre o parecer ministerial, reversão do depósito prévio em favor das partes adversas, condenação da autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios de 10% sobre o valor atualizado da causa e manutenção integral do acórdão rescindendo. Tese de julgamento: 1. Documentos já constantes dos autos originários e submetidos ao contraditório não constituem prova nova para fins de ação rescisória fundada no art. 966, VII, do CPC. 2. Não cabe ação rescisória por violação manifesta de norma jurídica quando a decisão rescindenda adota interpretação juridicamente possível de dispositivos legais controvertidos. 3. A definição sobre a natureza jurídica de unidade imobiliária como integrante de condomínio edilício ou de condomínio geral, quando controvertida e expressamente decidida no processo originário, não configura erro de fato para fins do art. 966, § 1º, do CPC. 4. A revaloração de matrícula, fração ideal, convenção condominial, atas, histórico de pagamentos e laudo pericial caracteriza rediscussão de prova e não autoriza o manejo da ação rescisória como sucedâneo recursal. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 884, 1.315, 1.331, 1.331, § 1º, 1.332 e 1.336, I; Código de Processo Civil, arts. 85, 300, 966, V, VII e VIII, 966, § 1º, 968, II, 969, 970, 974, parágrafo único, e 975; Lei nº 4.591/1964, art. 7º. Jurisprudência relevante citada: STF, Súmula 343; STJ, Súmula 260; STJ, AgInt no AREsp nº 2.229.233/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/08/2024, DJe 29/08/2024; STJ, REsp nº 839.499/MT, Lacuna informacional no voto quanto aos dados completos do precedente citado; STF, AR nº 2.847/RS, Rel. Min. Alexandre de Moraes, Tribunal Pleno, julgado em 21/02/2022, DJe 07/03/2022; STJ, AgInt na AR nº 6.554/DF, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Segunda Seção, julgado em 29/10/2024, DJe 05/11/2024

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• TJMS, Embargos de Declaração Cível 0841838-71.2023.8.12.0001, Plenário, DJEN 29/09/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS POR AMBAS AS PARTES. CONDOMÍNIO. NULIDADE DE ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. PRELIMINAR DE NULIDADE POR AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. CONTRADIÇÃO CRONOLÓGICA RECONHECIDA. IRRELEVÂNCIA PARA O RESULTADO. OMISSÃO QUANTO AO COMANDO DE RESTITUIÇÃO. SUPRIDA. PRESCRIÇÃO E FUNDO DE RESERVA. PRECLUSÃO. EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS, SEM EFEITOS INFRINGENTES. I. Caso em exame Embargos de declaração opostos por ambas as partes contra acórdão que, em rejulgamento determinado pelo Superior Tribunal de Justiça, reconheceu a nulidade de assembleia geral extraordinária que instituiu taxa condominial diferenciada para unidades de cobertura, e determinou que o rateio observe a fração ideal prevista na convenção condominial. Um dos embargantes sustenta nulidade do julgado por ausência de sua intimação antes do julgamento com efeitos infringentes, contradição quanto à cronologia entre a assembleia e a convenção condominial, e omissão quanto à boa-fé objetiva. A outra embargante sustenta omissão quanto à explicitação do comando de restituição e seus consectários, erro de premissa quanto à prescrição da pretensão restitutória, e necessidade de esclarecimento quanto à extensão do critério de rateio ao fundo de reserva e às taxas extraordinárias. II. Questão em discussão Há cinco questões em discussão: (i) se a ausência de prévia intimação de uma das partes antes do julgamento com efeitos infringentes acarreta nulidade do acórdão embargado; (ii) se há contradição entre a data da assembleia geral extraordinária e a data da convenção condominial, e se essa contradição altera o resultado do julgamento; (iii) se o acórdão embargado, ao determinar liquidação de sentença, deixou de explicitar o objeto da apuração; (iv) se a discussão sobre o prazo prescricional aplicável à pretensão restitutória integra o objeto devolvido pelo Superior Tribunal de Justiça; e (v) se o critério de rateio pela fração ideal pode ser estendido, nestes embargos, ao fundo de reserva e às taxas extraordinárias. III. Razões de decidir Não se reconhece nulidade pela ausência de intimação específica prevista no art. 1.023, § 2º, do Código de Processo Civil, porquanto a parte teve duas oportunidades sucessivas de se manifestar sobre a tese de nulidade absoluta que veio a ser acolhida: nas contrarrazões ao recurso especial e ao agravo em recurso especial, e na intimação do próprio acórdão do Superior Tribunal de Justiça que determinou o retorno dos autos com expresso enfrentamento dessa tese. Ausente o prejuízo concreto, aplicam-se os arts. 282 e 283 do Código de Processo Civil. Reconhece-se a contradição entre a data da assembleia geral extraordinária de 2009 e a data da convenção condominial de 2013, a qual não pode ter sido alterada por ato que lhe é anterior. A correção dessa premissa, contudo, não repercute no resultado do julgamento, porquanto a pretensão restitutória está limitada aos cinco anos anteriores ao ajuizamento, período integralmente posterior à convenção de 2013, que não prevê o percentual impugnado e estabelece o rateio pela fração ideal. Supre-se a omissão quanto ao alcance da liquidação de sentença determinada no acórdão embargado, para explicitar que a apuração corresponde à diferença entre os valores pagos segundo o percentual impugnado e os valores devidos segundo a fração ideal, com os consectários legais de correção monetária e juros de mora. A discussão sobre o prazo prescricional aplicável à pretensão restitutória está preclusa neste rejulgamento, por não ter sido objeto dos primeiros embargos de declaração, do recurso especial, ou da determinação de retorno proferida pelo Superior Tribunal de Justiça, que delimitou o objeto do rejulgamento exclusivamente à tese de nulidade absoluta do ato assemblear. Pela mesma razão, está preclusa a discussão sobre a extensão do critério de rateio ao fundo de reserva e às taxas extraordinárias, matéria decidida no acórdão de apelação e não devolvida pela Corte Superior. Não se reconhece omissão quanto à boa-fé objetiva, à supressio e à vedação ao comportamento contraditório, por se tratar de obrigação propter rem de trato sucessivo, cujo adimplemento reiterado não gera inércia qualificada apta a estabilizar critério de cobrança destituído de fundamento jurídico válido. IV. Dispositivo e tese Embargos de declaração parcialmente acolhidos, sem efeitos infringentes quanto ao resultado do julgamento. Tese de julgamento: "A ausência de intimação específica prevista no art. 1.023, § 2º, do CPC não gera nulidade quando o contraditório sobre a mesma tese jurídica foi efetivamente exercido em sede recursal diversa, sem prejuízo demonstrado à parte." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 282, 283 e 1.023, § 2º; CC, arts. 169, 179, 422, 1.332 a 1.334, 1.336, I, e 1.351; Lei n. 4.591/1964, art. 12, § 1º

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