Art. 1.324 do Código Civil

Em linguagem simples

Se um dos proprietários passar a administrar o bem comum sem que os outros se oponham, presume-se que ele tem autorização para representar todos os demais.

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Na jurisprudência

22 acórdãos citam o art. 1.324 do Código Civil na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, AREsp 2525047, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, j. 17/11/2025

  DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL EM CONDOMÍNIO. RESSARCIMENTO DE DESPESAS. PRESCRIÇÃO TRIENAL. ADMINISTRAÇÃO EXCLUSIVA. JULGAMENTO ULTRA PETITA. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO DESPROVIDO. 1. O pagamento excessivo de despesas condominiais por um condômino, em detrimento da obrigação dos demais, caracteriza enriquecimento sem causa e pode ensejar ressarcimento judicial. 2. O prazo prescricional trienal, previsto no art. 206, § 3º, IV, do Código Civil, aplica-se ao ressarcimento das despesas comuns assumidas por um condômino em exclusividade, por se tratar de pretensão fundada em enriquecimento sem causa, e não em obrigação condominial. 3. A administração exclusiva do imóvel por um dos condôminos, baseada em cessão de direitos hereditários posteriormente declarada nula, não presume representação comum, nos termos do art. 1.324 do Código Civil, especialmente diante de oposição expressa da outra parte e ausência de boa-fé. 4. Conforme o entendimento consolidado nesta Corte Superior, não configura julgamento ultra petita ou extra petita, com violação ao princípio da congruência ou da adstrição, o provimento jurisdicional proferido nos limites do pedido, o qual deve ser interpretado lógica e sistematicamente a partir de toda a petição inicial da ação originária e da reconvenção. 5. Agravo conhecido e recurso especial desprovido.

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• TJPR, Recurso Inominado Cível 0003091-13.2024.8.16.0204, Rel. Fernanda de Quadros Jorgensen Geronasso, 5ª Turma Recursal, j. 20/09/2026, DJEN 30/09/2026

  RECURSOS INOMINADOS. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO. DESPESAS DE CONSERVAÇÃO E MANUTENÇÃO DE IMÓVEL COMUM. RESPONSABILIDADE PROPORCIONAL DOS CONDÔMINOS. ARTIGO 1.315 DO CÓDIGO CIVIL. COMPROVAÇÃO DAS DESPESAS. DESNECESSIDADE DE AUTORIZAÇÃO PRÉVIA PARA ATOS DE ADMINISTRAÇÃO E CONSERVAÇÃO DO BEM COMUM. RECURSO DA AUTORA INTEMPESTIVO. NÃO CONHECIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DO RÉU DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME1. A parte autora ajuizou ação de cobrança visando ao ressarcimento de despesas suportadas para conservação, manutenção e preservação de imóvel mantido em condomínio com o réu.2. Sustentou ter arcado, exclusivamente, com gastos relacionados à manutenção do bem comum, incluindo despesas necessárias à sua conservação, requerendo o ressarcimento da quota-parte correspondente ao condômino réu.3. A sentença acolheu os pedidos e reconheceu a obrigação do réu de participar do rateio das despesas comprovadamente realizadas em benefício do imóvel.4. Ambas as partes interpuseram recurso inominado.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO5. Há duas questões em discussão: (i) verificar a admissibilidade do recurso interposto pela autora; e (ii) definir se o réu, na condição de coproprietário, deve contribuir para o pagamento das despesas de manutenção e conservação do imóvel comum, ainda que alegue ausência de utilização do bem e falta de autorização prévia para os gastos realizados.III. RAZÕES DE DECIDIR6. O recurso interposto pela autora não preenche os pressupostos objetivos de admissibilidade.7. A recorrente foi intimada da sentença em 22/05/2026, iniciando-se o prazo recursal em 25/05/2026 e encerrando-se em 09/06/2026.8. O recurso somente foi protocolado em 12/06/2026, após o término do prazo de dez dias úteis previsto no artigo 42 da Lei n.º 9.099/95.9. A intempestividade impede o conhecimento do recurso, impondo-se a aplicação do artigo 932, inciso III, do Código de Processo Civil.10. Quanto ao recurso do réu, não procede a alegação de ausência de responsabilidade pelas despesas do imóvel.11. Restou comprovado nos autos que as partes detêm participação equivalente de 50% sobre o bem, circunstância que caracteriza condomínio e impõe a ambos o dever de contribuir para os encargos necessários à sua conservação.12. O artigo 1.315 do Código Civil estabelece que o condômino deve concorrer, na proporção de sua parte, para as despesas de conservação da coisa comum e para os ônus a ela inerentes.13. A alegação de impossibilidade de utilização do imóvel não afasta a obrigação legal de participação nas despesas indispensáveis à preservação do patrimônio comum.14. Não há prova de utilização exclusiva do imóvel pela autora. Ao contrário, os elementos dos autos demonstram que os gastos discutidos destinavam-se à manutenção e conservação do bem, e não ao atendimento de necessidades de moradia.15. Também não prospera a alegação de ausência de autorização para realização dos reparos e serviços.16. As despesas questionadas referem-se à manutenção de serviços essenciais e à preservação das condições do imóvel, incluindo fornecimento de energia elétrica para sistemas de segurança e iluminação, fornecimento de água para limpeza e manutenção sanitária, além de roçadas, limpeza de jardim e pequenos reparos.17. Tais medidas visam evitar a deterioração do patrimônio, prevenir invasões, impedir a proliferação de pragas e afastar riscos de sanções administrativas decorrentes do abandono do imóvel, beneficiando diretamente ambos os coproprietários.18. Ainda que não tenha ocorrido consulta prévia ao réu, os atos praticados caracterizam medidas necessárias à administração e conservação da coisa comum.19. As despesas encontram amparo nos artigos 1.314 e 1.324 do Código Civil, inexistindo elemento capaz de infirmar a conclusão adotada na sentença.20. Mantém-se, portanto, a condenação ao ressarcimento da quota-parte correspondente ao coproprietário réu.21. Em razão do não conhecimento do recurso da autora, impõe-se sua condenação ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 55 da Lei n.º 9.099/95.22. Diante do desprovimento do recurso do réu, são devidos honorários advocatícios sucumbenciais fixados em 20% sobre o valor da condenação, além das custas processuais previstas no artigo 4º da Lei Estadual n.º 18.413/2014.IV. DISPOSITIVO23. Recurso inominado da autora não conhecido em razão da intempestividade. Recurso inominado do réu conhecido e desprovido, mantendo-se integralmente a sentença

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• TJRJ, Agravo de Instrumento 3011873-33.2026.8.19.0000, 18ª Câmara de Direito Privado, j. 23/09/2026, DJEN 25/09/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. BLOQUEIO DE CONTA BANCÁRIA. EXIGÊNCIA DE REGISTRO DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. AUSÊNCIA DE OBRIGATORIEDADE DE REGISTRO. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. AGRAVO DE INSTRUMENTO INTERPOSTO POR CONDOMÍNIO CONTRA DECISÃO QUE CONDICIONOU A MANUTENÇÃO DA TUTELA DE DESBLOQUEIO DE CONTA BANCÁRIA AO REGISTRO DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL, NO PRAZO DE NOVENTA DIAS. 2. O CONDOMÍNIO ALEGOU QUE A AUSÊNCIA DE REGISTRO DA CONVENÇÃO NÃO IMPEDE SUA EXISTÊNCIA, VALIDADE OU ADMINISTRAÇÃO, NEM A MOVIMENTAÇÃO DA CONTA BANCÁRIA, MANTIDA HÁ MAIS DE DEZ ANOS SEM TAL EXIGÊNCIA. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A QUESTÃO EM DISCUSSÃO CONSISTE EM SABER SE A CONVENÇÃO CONDOMINIAL LEVADA AO REGISTRO DE IMÓVEIS É REQUISITO INDISPENSÁVEL PARA A MOVIMENTAÇÃO DE CONTA BANCÁRIA DO CONDOMÍNIO E PARA A MANUTENÇÃO DA TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. O REGISTRO DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL NO REGISTRO DE IMÓVEIS NÃO É REQUISITO DE EXISTÊNCIA OU VALIDADE DO CONDOMÍNIO, NEM PARA A ADMINISTRAÇÃO INTERNA OU MOVIMENTAÇÃO DE CONTA BANCÁRIA, MAS TÃO SOMENTE PARA TORNÁ-LA OPONÍVEL A TERCEIROS, CONFORME O ART. 1.333, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CC. 5. A JURISPRUDÊNCIA RECONHECE QUE A AUSÊNCIA DE REGISTRO DA CONVENÇÃO NÃO IMPEDE A MOVIMENTAÇÃO DE CONTA BANCÁRIA DO CONDOMÍNIO, DESDE QUE COMPROVADA SUA CONSTITUIÇÃO E REPRESENTAÇÃO LEGAIS. 6. A EXIGÊNCIA DE REGISTRO DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL COMO CONDIÇÃO PARA MANUTENÇÃO DA TUTELA DE URGÊNCIA NÃO ENCONTRA RESPALDO LEGAL. 7. DECISÃO QUE SE REFORMA PARA AFASTAR A OBRIGATORIEDADE DE REGISTRO DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL COMO CONDIÇÃO PARA MANUTENÇÃO DA TUTELA DE URGÊNCIA. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. DISPOSITIVOS RELEVANTES CITADOS: CC, ARTS. 1.324, 1.333, PARÁGRAFO ÚNICO, E 1.348, II; LEI Nº 4.591/1964, ART. 9º, § 2º. JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA: TJ-RJ, APELAÇÃO 0151219-86.2022.8.19.0001, REL. DES. RENATA MACHADO COTTA, J. 13/05/2024; TJ-RJ, AGRAVO DE INSTRUMENTO 0104163-89.2024.8.19.0000, REL. DES. MARIA REGINA FONSECA NOVA ALVES, J. 13/05/2025

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• TJSP, Agravo de Instrumento 2143729-45.2026.8.26.0000, Rel. Alexandre Marcondes, 1ª Câmara Direito Privado, DJEN 15/09/2026

  DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. TAXA DE OCUPAÇÃO. RECURSO PROVIDO. 1.- AGRAVO DE INSTRUMENTO INTERPOSTO CONTRA DECISÃO QUE, EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA, CONSIDEROU CORRETOS OS CÁLCULOS DA AGRAVADA QUANTO À TAXA DE OCUPAÇÃO, LIMITADA À FRAÇÃO IDEAL DO IMÓVEL PERTENCENTE AO ESPÓLIO AGRAVANTE. O AGRAVANTE ALEGA A POSSIBILIDADE DE COBRANÇA INTEGRAL DO ALUGUEL DEVIDO PELA AGRAVADA, CONFORME ARTS. 1.314 E 1.324 DO CC, COM PRESTAÇÃO DE CONTAS AOS DEMAIS COPROPRIETÁRIOS, CONFORME ART. 1.319 DO CC. 2. - A QUESTÃO EM DISCUSSÃO CONSISTE EM DETERMINAR SE A TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA PELA AGRAVADA DEVE SER LIMITADA À FRAÇÃO IDEAL DO IMÓVEL PERTENCENTE AO ESPÓLIO AGRAVANTE OU SE PODE SER COBRADA INTEGRALMENTE. 3.- A AÇÃO REIVINDICATÓRIA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS FOI JULGADA PROCEDENTE EM RELAÇÃO AO IMÓVEL COMO UM TODO, COM O RECORRENTE IMITIDO NA POSSE DO BEM E A AGRAVADA CONDENADA AO PAGAMENTO DE TAXA DE OCUPAÇÃO DE 0,5% DO VALOR DA “TERRA NUA”, COM CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA. 4.- A LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA DEVE OBSERVAR ESTRITAMENTE O TÍTULO JUDICIAL, NÃO ESTANDO A TAXA DE OCUPAÇÃO LIMITADA À FRAÇÃO IDEAL PERTENCENTE AO ESPÓLIO AGRAVANTE. 5.- RECURSO PROVIDO

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• TRF1, Apelação Cível 1001610-45.2025.4.01.4300, Rel. Rafael Paulo, 11ª Turma, j. 27/08/2026, DJEN 28/08/2026

  PROCESSUAL CIVIL E AMBIENTAL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. AUTO DE INFRAÇÃO AMBIENTAL. IBAMA. TERMO DE EMBARGO. IMPEDIMENTO DE REGENERAÇÃO NATURAL DE VEGETAÇÃO NATIVA. RESERVA LEGAL. ÁREA RURAL CONSOLIDADA. USO ALTERNATIVO DO SOLO. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO DOS COPROPRIETÁRIOS. INOCORRÊNCIA DE NULIDADE. CARÁTER PROPTER REM DA AUTUAÇÃO. JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO. INSUFICIÊNCIA DA INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. NECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE PROVA TÉCNICA. CASSAÇÃO DA SENTENÇA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. 1. O caso dos autos trata de recurso de apelação, interposto em face da sentença que julgou pela improcedência do pedido em ação anulatória de auto de infração ambiental e do respectivo termo de embargo lavrados em razão da conduta de impedir a regeneração natural de vegetação nativa situada em propriedade rural de propriedade das partes-apelantes, situada no Município de Arraias/TO. 2. A ausência de notificação dos coproprietários do imóvel não configura nulidade do procedimento administrativo, posto demonstrado que um dos condôminos exercia a administração da área, figurava como responsável no Cadastro Ambiental Rural – CAR, o qual se apresentou perante a fiscalização ambiental como proprietário do imóvel e exerceu a defesa administrativa, incidindo, na hipótese, a presunção de representação prevista no art. 1.324 do Código Civil. 3. A circunstância de tratar-se de área rural consolidada, caracterizada por ocupação antrópica anterior a 22/07/2008, não afasta, por si só, a incidência do regime jurídico de proteção ambiental, tampouco as obrigações relacionadas à regularização ambiental, inclusive mediante adesão ao Programa de Regularização Ambiental – PRA. Com efeito, áreas rurais consolidadas podem estar inseridas em Área de Preservação Permanente – APP ou em reserva legal, hipótese em que elas permanecem submetidas às limitações e obrigações previstas na Lei nº 12.651/2012. 4. A existência de inconsistência entre a delimitação da reserva legal constante do CAR e aquela adotada pelo IBAMA no relatório de fiscalização, aliada à ausência de adequada individualização espacial da área autuada, evidencia insuficiência do acervo probatório para julgamento antecipado da lide. 5. A mera existência de déficit de reserva legal no imóvel não autoriza presumir, automaticamente, que a área especificamente autuada corresponda à reserva legal juridicamente delimitada, impondo-se adequada demonstração técnica acerca da exata localização da área protegida. Hipótese em que a controvérsia demanda dilação probatória, notadamente mediante produção de prova técnica/pericial, a fim de esclarecer a delimitação espacial da reserva legal, a evolução histórica da ocupação da área, eventual consolidação antrópica, bem como a necessidade e os limites da compensação ambiental pretendida. 6. Apelação de que se conhece e à qual se dá provimento, para cassar a sentença, se que isso importe reconhecimento da ilegalidade do auto de infração, ou de sua validade, e determinar a remessa dos autos à origem, a fim de que, após a devida instrução do feito, com a produção das provas necessárias, profira o douto Juízo outro decisum, conforme entender de direito

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