Art. 1.323 do Código Civil

Em linguagem simples

A maioria dos donos escolhe quem administrará o bem comum, podendo ser uma pessoa de fora do condomínio. Caso decidam alugar a propriedade, o coproprietário tem preferência em relação a terceiros se oferecer as mesmas condições.

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Na jurisprudência

25 acórdãos citam o art. 1.323 do Código Civil na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, REsp 1990657, Rel. Min. HUMBERTO MARTINS, TERCEIRA TURMA, j. 17/11/2025

  DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À ARREMATAÇÃO. NULIDADES PROCESSUAIS. PRECLUSÃO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão que negou provimento a apelação em embargos à arrematação, mantendo a improcedência do pedido de nulidade da arrematação de imóvel em ação de cobrança de cotas condominiais. 2. O Tribunal de origem afastou as alegações de nulidade da citação editalícia, ilegitimidade ativa do condomínio, preço vil na arrematação e irregularidade na representação do espólio, reconhecendo a preclusão de matérias já decididas em caráter definitivo. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Há cinco questões em discussão: (i) saber se houve nulidade na citação editalícia por ausência de esgotamento das diligências para localização do réu; (ii) saber se a ausência de nomeação de curador especial após a citação ficta gera nulidade; (iii) saber se a arrematação do imóvel foi realizada por preço vil; (iv) saber se a ilegitimidade ativa do condomínio poderia ser rediscutida; e (v) saber se houve nulidade em razão da ausência de suspensão do processo principal após o reconhecimento da incapacidade da inventariante. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A análise sobre o esgotamento das diligências para citação editalícia demanda reexame de matéria fático-probatória, vedado em recurso especial, conforme Súmula 7 do STJ. 5. A Defensoria Pública foi nomeada como curadora especial após a citação ficta, tendo atuado regularmente na defesa do espólio, afastando a alegação de nulidade. 6. A alegação de preço vil foi afastada, pois o imóvel foi arrematado por valor superior a 50% da avaliação, em conformidade com a jurisprudência do STJ. Além disso, a ausência de impugnação ao laudo de avaliação no momento oportuno configurou preclusão, ponto não enfrentado pelo recorrente, atraindo a incidência da Súmula 283 do STF. 7. A ilegitimidade ativa do condomínio já havia sido decidida com trânsito em julgado nos autos principais, sendo vedada sua rediscussão em embargos à arrematação, nos termos do art. 507 do CPC, tópico não enfrentado pelo recorrente, atraindo o óbice da Súmula 283 do STF. 8. A ausência de suspensão do processo principal após o reconhecimento da incapacidade da inventariante não gera nulidade, pois o curador que assumiu a inventariança ratificou os atos processuais anteriormente praticados, aplicando-se o princípio do venire contra factum proprium, tópico não refutado pelo recorrente, atraindo incidência da Súmula 283/STF. 9. O recurso especial não pode ser conhecido quanto ao dissídio jurisprudencial, pois não foi demonstrado o cotejo analítico nos moldes legais, atraindo o óbice da Súmula 284 do STF. IV. DISPOSITIVO E TESE Resultado do Julgamento: Recurso especial parcialmente conhecido e, na parte conhecida, não provido. Tese de julgamento: 1. A citação por edital é válida quando precedida do esgotamento das diligências para localização do réu, sendo vedado o reexame de matéria fático-probatória em recurso especial. 2. A nomeação de curador especial após citação ficta, com atuação regular, afasta a nulidade processual. 3. A arrematação de imóvel por valor superior a 50% da avaliação não configura preço vil, sendo vedada a rediscussão de laudo de avaliação precluso. 4. Matérias decididas com trânsito em julgado nos autos principais não podem ser rediscutidas em embargos à arrematação, mesmo que sejam de ordem pública. 5. A ratificação de atos processuais pelo curador do espólio afasta a nulidade por ausência de suspensão do processo principal após o reconhecimento da incapacidade da inventariante. Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 85, § 11; 226; 256, § 3º; 507; 873, I, II e III; 882; 891; 903; CPC/1973, arts. 219, 231, 232, 265, I e § 1º, 266, 370, caput, 701, 873, I, II e III, 882, 891; CC/2002, art. 1.323. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 903.138/SP, Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 10.11.2016; STJ, REsp 1.912.281/AC, Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 12.12.2023; STJ, AgInt no AREsp 2.762.784/SP, Min. Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 22.09.2025.

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• STJ, AgInt no AREsp 3054169, Rel. Min. LUÍS CARLOS GAMBOGI (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJMG), QUARTA TURMA, j. 08/06/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO C.C. ARBITRAMENTO DE ALUGUEL. COMUNHÃO PATRIMONIAL DECORRENTE DE ACORDO. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. DIREITO DE PROPRIEDADE. ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BEM INDIVISÍVEL. INAPLICABILIDADE DA ORDEM DE PENHORA DO ART. 835 DO CPC. ÓBICE DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. O recurso. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que, com fundamento no art. 932 do CPC e na Súmula 568/STJ, conheceu de agravo em recurso especial para negar provimento ao recurso especial em ação de extinção de condomínio cumulada com arbitramento de aluguel, julgada parcialmente procedente em primeiro grau e com sentença mantida pelo Tribunal de origem. 2. Fato relevante. Na ação originária, discutiu-se a possibilidade de extinção de condomínio e alienação judicial de imóvel em que a agravante figura como proprietária registral exclusiva, à vista de acordo firmado entre as partes prevendo divisão patrimonial e repasse de valores ao recorrido por ocasião da alienação do bem, bem como a fixação de alugueis em razão do exercício exclusivo da posse pela agravante. 3. Fundamentos do recurso especial. No recurso especial, a recorrente alegou violação: (i) ao art. 476 do Código Civil, por afastamento indevido da exceção do contrato não cumprido; (ii) aos arts. 1.228, 1.322 e 1.323 do Código Civil, por inexistência de condomínio sobre o imóvel e ilegalidade da alienação judicial; e (iii) ao art. 835 do CPC, por suposta inobservância da ordem legal de preferência na alienação do bem. 4. As decisões anteriores. O Tribunal de origem manteve a sentença que reconheceu a comunhão patrimonial e a possibilidade de extinção de condomínio com alienação judicial, bem como fixou aluguel em favor do recorrido, rejeitou embargos de declaração e, em juízo de admissibilidade, negou seguimento ao recurso especial, entre outros fundamentos, pela incidência da Súmula 7/STJ. A decisão monocrática do Superior Tribunal de Justiça manteve o acórdão estadual, reconhecendo a incidência das Súmulas 5 e 7/STJ e a inexistência de violação aos dispositivos legais invocados, o que motivou a interposição do presente agravo interno. II. Questão em discussão 5. Há quatro questões em discussão, consistentes em: (i) saber se o agravo interno é apto a afastar os óbices das Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça, permitindo o reexame do conteúdo do acordo firmado entre as partes e das premissas fático-probatórias estabelecidas pelo Tribunal de origem, a fim de redefinir a natureza jurídica da relação patrimonial e das obrigações assumidas; (ii) saber se, à luz do art. 476 do Código Civil, seria possível acolher a exceção do contrato não cumprido para obstar a extinção de condomínio e a alienação judicial do imóvel, em razão de suposto inadimplemento do recorrido; (iii) saber se a determinação de extinção de condomínio e de alienação judicial do bem, fundada na comunhão patrimonial decorrente do acordo celebrado entre as partes, implica violação ao direito de propriedade da agravante, tal como previsto no art. 1.228 do Código Civil, e se houve indevida equiparação de obrigação pessoal a direito real; (iv) saber se o art. 835 do Código de Processo Civil, que estabelece a ordem de preferência de penhora na execução por quantia certa, é aplicável à alienação judicial do bem indivisível no âmbito de ação de extinção de condomínio regida pelos arts. 1.322 e 1.323 do Código Civil. III. Razões de decidir 6. A Corte estadual reconheceu, com base na interpretação do acordo e no contexto fático delineado, que as partes pactuaram divisão patrimonial com repasse de valor ao recorrido por ocasião da alienação do imóvel, circunstância que embasou o reconhecimento da comunhão patrimonial e da possibilidade de extinção de condomínio com alienação judicial do bem; infirmar essa conclusão demandaria reinterpretação de cláusulas contratuais (Súmula 5/STJ) e reexame de matéria fático-probatória (Súmula 7/STJ), providência inviável em recurso especial. 7. A tese de que o ajuste não teria instituído nenhuma forma de comunhão, limitando-se a obrigação pessoal de repasse de quantia, visa, em essência, a nova valoração do conteúdo do acordo e da intenção das partes, bem como a revisão da qualificação jurídica conferida pelas instâncias ordinárias, o que igualmente pressupõe reexame de fatos e provas, reforçando a incidência das Súmulas 5 e 7/STJ e afastando a alegação de controvérsia estritamente jurídica. 8. O afastamento da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil) decorreu da análise das peculiaridades do caso, em especial do fato de as obrigações supostamente inadimplidas pelo recorrido já serem objeto de ação própria e de reconvenção acolhida nos presentes autos, com indicação de que eventual compensação de valores será examinada na fase de cumprimento de sentença; a revisão desse entendimento exigiria reexame da simultaneidade, interdependência e exigibilidade das obrigações recíprocas, o que é obstado pela Súmula 7/STJ. 9. O art. 1.228 do Código Civil não confere caráter absoluto ao direito de propriedade, que deve ser exercido em conformidade com as limitações legais e com as obrigações livremente assumidas pelo titular; no caso, a extinção do condomínio e a alienação judicial do imóvel decorrem da relação obrigacional e patrimonial estabelecida no acordo, tal como interpretada pelo Tribunal de origem, inexistindo supressão arbitrária da propriedade, e eventual revisão dessa moldura fática encontra óbice na Súmula 7/STJ. 10. O art. 835 do Código de Processo Civil disciplina a ordem de penhora na execução por quantia certa, em contexto de constrição patrimonial para satisfação de crédito, não se aplicando à ação de extinção de condomínio, na qual a alienação judicial do bem indivisível constitui consequência legal da impossibilidade de manutenção da comunhão (arts. 1.322 e 1.323 do Código Civil) e segue regime próprio, precedida da possibilidade de adjudicação por condômino e somente direcionada a terceiro na ausência de consenso. 11. Inexistindo penhora, execução forçada ou escolha de bens para garantia de obrigação, mas tão somente providência inerente à dissolução de comunhão patrimonial reconhecida pelas instâncias ordinárias, mostra-se equivocada a premissa da agravante de equiparar a alienação decorrente da extinção de condomínio a medida executiva típica, o que afasta a pertinência do art. 835 do CPC e confirma a ausência de violação aos dispositivos legais invocados. IV. Dispositivo 12. Resultado do Julgamento: Agravo interno desprovido.

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• TJSC, Apelação Cível 5026553-18.2022.8.24.0023, Rel. Substituto MARCELO PONS MEIRELLES, Diretoria de Recursos e Incidentes, j. 08/10/2026, DJEN 13/10/2026

  APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO DAS COISAS E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA DE CONDÔMINOS. CONDOMÍNIO TRADICIONAL VOLUNTÁRIO PRO INDIVISO . SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA QUE ANULOU O ATO ASSEMBLEAR. INSURGÊNCIA DOS RÉUS. PRELIMINARES REJEITADAS. DELIBERAÇÕES QUE IMPLICAM ALTERAÇÃO DA DESTINAÇÃO DO BEM COMUM E CESSÃO DA POSSE E EXPLORAÇÃO DO SOLO A TERCEIROS MEDIANTE PERMUTA DE LOTES FUTUROS. EXIGÊNCIA DE CONSENSO UNÂNIME. ART. 1.314, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL. INAPLICABILIDADE DA REGRA GERAL DA MAIORIA QUALIFICADA DE QUINHÕES. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Ação anulatória ajuizada por condômina titular de 44,57% de imóvel urbano indiviso em face dos demais coproprietários e de terceiros interessados, visando desconstituir as deliberações de assembleia extraordinária que, com base em maioria de quinhões (55,43%) e sob expressa discordância da autora, aprovaram a execução forçada de loteamento, a contratação de empresa terceira construtora mediante permuta de 50% dos lotes futuros, dação em pagamento e assunção de despesas de pré-execução e tributos. 2. Sentença que julgou procedente o pedido inicial para declarar a nulidade absoluta da assembleia de 10 de dezembro de 2021 e tornar sem efeito todas as deliberações aprovadas, fixando honorários advocatícios por equidade. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 3. As questões em discussão consistem em definir: (a) se os terceiros credores de dação de lotes futuros ostentam legitimidade passiva ad causam para a ação anulatória; (b) se a sentença padece de nulidade por deficiência de fundamentação jurídica; (c) se o indeferimento de prova testemunhal configurou cerceamento de defesa diante da juntada da gravação integral do ato; (d) se o desfecho de ação divisória conexa acarreta a perda superveniente do objeto da demanda; (e) se as deliberações assembleares constituem mera administração ordinária da coisa comum, aprováveis por maioria absoluta de quinhões (arts. 1.323 e 1.325 do Código Civil), ou atos de alteração de destinação e disposição patrimonial sujeitos ao consenso unânime de todos os consortes (art. 1.314, parágrafo único, do Código Civil); (f) se é cabível a conservação das deliberações assembleares autônomas; (g) se incide a majoração dos honorários sucumbenciais em sede recursal. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. Rejeita-se a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam , pois os terceiros interessados foram regularmente convocados para a assembleia, compareceram ao ato, exerceram o direito de manifestação em defesa de seus interesses creditórios e apoiaram ativamente as deliberações impugnadas, demonstrando pertinência subjetiva direta na manutenção da eficácia jurídica da reunião. 5. Afasta-se a alegação de nulidade por ausência de fundamentação, uma vez que o Juízo singular declinou motivação suficiente e congruente lastreada na incidência do art. 1.314, parágrafo único, do Código Civil, autorizando-se o exame integral das matérias pela devolutividade ampla e causa madura (artigo 1.013, § 3º, inc. IV, do Código de Processo Civil). 6. Inocorre cerceamento de defesa quando a dinâmica fática da reunião de condôminos encontra-se exaustivamente retratada em ata formal e em registros audiovisuais completos anexados aos autos, revelando-se despicienda a oitiva de testemunhas para debater matéria estritamente de direito (arts. 370 e 371 do Código de Processo Civil). 7. A ação divisória não enseja a perda superveniente do objeto da ação anulatória, porquanto subsiste o interesse processual da condômina em expurgar do mundo jurídico ato assemblear reputado nulo que continua a irradiar efeitos patrimoniais sobre a gleba comum indivisa. 8. No condomínio voluntário pro indiviso, a regra da maioria de quinhões prevista nos arts. 1.323 e 1.325 do Código Civil restringe-se aos atos ordinários de administração, gestão e conservação do bem comum. 9. A contratação de empresa terceira para implementação de loteamento urbano, mediante outorga de posse da totalidade da gleba, transferência fática do solo e promessa de permuta de 50% dos lotes futuros, aliada à assunção de pesados encargos materiais, extravasa a gestão conservativa ordinária e configura verdadeira alteração substancial da destinação da coisa comum, além de ato de disposição sobre direitos reais, atraindo a incidência cogente da norma do art. 1.314, parágrafo único, do Código Civil, que exige o consenso unânime de todos os coproprietários. 10. Havendo expressa, solene e documentada oposição da condômina titular de quota expressiva (44,57%) a todos os itens da ordem do dia, são nulas de pleno direito as deliberações aprovadas por maioria fracionária de quinhões. 11. Inviável a cisão ou aproveitamento parcial das deliberações com fulcro no art. 184 do Código Civil, porquanto a ordem do dia estruturou negócio jurídico unitário e indissociável, restando todas as disposições acessórias subordinadas à contratação principal inválida. 12. Desprovidos integralmente os apelos interpostos sob a vigência do Código de Processo Civil de 2015, impõe-se a majoração da verba honorária sucumbencial arbitrada na origem, a teor do artigo 85, parágrafo 11, do estatuto processual e do Tema 1.059 do Superior Tribunal de Justiça. IV. DISPOSITIVO E TESE 13. Recursos conhecidos, preliminares rejeitadas e, no mérito, desprovidos, com a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais recursais em R$ 1.000,00 (mil reais) em favor das procuradoras da apelada. Tese do julgamento : "No condomínio tradicional voluntário em regime pro indiviso, as deliberações assembleares que importem alteração substancial da destinação da coisa comum, cessão de sua posse a estranhos ou disposição patrimonial mediante permuta de lotes futuros exigem o consenso unânime de todos os condôminos, a teor do artigo 1.314, parágrafo único, do Código Civil, sendo nulas as decisões tomadas apenas por maioria de quinhões sob a expressa discordância de coproprietário"

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• TJTO, Agravo de Instrumento 0010028-43.2026.8.27.2700, Rel. Silvana Maria Parfieniuk, 1ª CÂMARA CÍVEL, j. 16/09/2026, DJEN 22/09/2026

  DIREITO PROCESSUAL CIVIL. JULGAMENTO CONJUNTO. AGRAVOS DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. IMPUGNAÇÃO. EXCESSO DE EXECUÇÃO. AUSÊNCIA DE MEMÓRIA DE CÁLCULO. REJEIÇÃO LIMINAR. LIMITES OBJETIVOS DA COISA JULGADA. INCLUSÃO DE COBRANÇA REFERENTE A ACORDO HOMOLOGADO EM PROCESSO CONEXO. IMPOSSIBILIDADE. ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BENS. NECESSIDADE DE AVALIAÇÃO GLOBAL DO ACERVO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. PAGAMENTOS PARCIAIS. ADIANTAMENTO DE LEGÍTIMA. COMPENSAÇÃO DEVIDA. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Julgamento conjunto de Agravos de Instrumento interpostos contra a mesma decisão que, em cumprimento de sentença de ação de extinção de condomínio e prestação de contas, rejeitou a impugnação dos executados por ausência de memória de cálculo, autorizou a cobrança de valores referentes à venda de imóvel rural objeto de acordo em processo conexo, e determinou o prosseguimento da execução com a expropriação de imóveis urbanos específicos já avaliados, antes da conclusão da avaliação de todo o acervo. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se é cabível a rejeição liminar da tese de excesso de execução quando a parte não apresenta demonstrativo discriminado de cálculo; (ii) estabelecer se a inclusão de cobrança pecuniária referente a bem alienado em processo conexo viola os limites objetivos do título executivo; e (iii) determinar se a alienação de bens específicos, antes da avaliação global do patrimônio em condomínio, viola o direito de preferência dos demais condôminos. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A alegação de excesso de execução exige, como requisito legal indispensável para seu conhecimento, a apresentação de demonstrativo discriminado e atualizado do cálculo, sob pena de rejeição liminar, tratando-se de norma cogente (art. 525, §§ 4º e 5º, do CPC). 4. O cumprimento de sentença deve observar estritamente os limites do título executivo judicial. A pretensão de incluir cobrança autônoma de valor pecuniário referente a bem (Fazenda Palmeira) já alienado em operação disciplinada por acordo judicial homologado em processos conexos encontra obstáculo intransponível na coisa julgada material (art. 509, § 4º, do CPC). 5. A alienação fracionada de imóveis específicos, antes da conclusão e homologação das avaliações periciais de todo o acervo do condomínio, prejudica o exercício do direito de preferência dos demais coproprietários, uma vez que impede a exata compreensão do valor de seus quinhões para fins de compensação e prelação. 6. Os bens e valores já recebidos pela exequente configuram adiantamento de legítima e pagamento parcial, devendo ser compensados no momento da apuração final do crédito para evitar enriquecimento sem causa (art. 884 do CC). IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recursos conhecidos e parcialmente providos. Tese de julgamento: 1. A ausência de demonstrativo discriminado e atualizado do cálculo impõe a rejeição liminar da impugnação ao cumprimento de sentença fundada em excesso de execução. 2. É vedado, em sede de cumprimento de sentença, inovar o pedido para incluir cobrança pecuniária não abarcada pelo título executivo e já disciplinada em acordo homologado em processo conexo. 3. Na execução de sentença que determina a extinção de condomínio, os atos de expropriação devem aguardar a avaliação global do acervo para garantir o escorreito exercício do direito de preferência pelos condôminos. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 509, § 4º, e art. 525, §§ 4º e 5º; CC, arts. 884, 1.322 e 1.323. Jurisprudência relevante citada: TJTO, Agravo de Instrumento, 0014158-81.2023.8.27.2700, Rel. João Rigo Guimarães, j. 07/02/2024; STJ, REsp 2204485 SP 2025/0099347-0, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 22/04/2026; TJTO, Agravo de Instrumento, 0010769-88.2023.8.27.2700, Rel. Helvécio de Brito Maia Neto, j. 11/10/2023; TJTO, Agravo de Instrumento, 0016153-32.2023.8.27.2700, Rel. João Rigo Guimarães, j. 28/02/2024

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• TJSP, Agravo de Instrumento 4076745-45.2026.8.26.0000, Rel. Olavo Paula Leite Rocha, Privado 1 - Unidade de Processamento Judicial, j. 08/09/2026, DJEN 16/09/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXIGIR CONTAS. PRIMEIRA FASE. DECISÃO QUE RECONHECEU O DEVER DA RÉ DE PRESTAR CONTAS DA ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS COMUNS, MÊS A MÊS, DESDE 08/01/2018. INSURGÊNCIA DA RÉ. PRETENSÃO DE AFASTAMENTO INTEGRAL DA OBRIGAÇÃO OU, SUBSIDIARIAMENTE, LIMITAÇÃO DO MARCO INICIAL A 02/09/2020. ACOLHIMENTO PARCIAL. ADMINISTRAÇÃO DE FATO DE BENS COMUNS. PERCEPÇÃO DE FRUTOS CIVIS, CELEBRAÇÃO DE LOCAÇÕES, PAGAMENTO DE DESPESAS E REPASSES AOS DEMAIS INTERESSADOS. NOMEAÇÃO FORMAL, MANDATO OU DELIBERAÇÃO EXPRESSA QUE NÃO CONSTITUEM REQUISITOS ABSOLUTOS PARA O DEVER DE PRESTAR CONTAS. ARTS. 1.319 E 1.323 DO CÓDIGO CIVIL. DINÂMICA FAMILIAR INFORMAL QUE NÃO AFASTA A NECESSIDADE DE TRANSPARÊNCIA NA GESTÃO DA COISA COMUM. QUESTÕES RELATIVAS À REGULARIDADE DAS RECEITAS, DESPESAS, DESCONTOS E REPASSES QUE DEVEM SER EXAMINADAS NA SEGUNDA FASE DO PROCEDIMENTO. MARCO INICIAL, TODAVIA, QUE COMPORTA AJUSTE. AGRAVANTE QUE SUSTENTA TER INGRESSADO NA RELAÇÃO PATRIMONIAL APENAS COM O FALECIMENTO DE SEU MARIDO, OCORRIDO EM 02/09/2020. PRINCÍPIO DA SAISINE QUE JUSTIFICA A TRANSMISSÃO IMEDIATA DA HERANÇA AOS HERDEIROS, MAS NÃO IMPÕE, POR SI SÓ, À AGRAVANTE O DEVER PESSOAL DE PRESTAR CONTAS POR PERÍODO ANTERIOR À SUA INSERÇÃO NA RELAÇÃO PATRIMONIAL. ALEGAÇÃO DE PROVEITO ECONÔMICO COMUM DO CASAL QUE NÃO SUPRE A NECESSIDADE DE DELIMITAÇÃO SUBJETIVA DA OBRIGAÇÃO. DECISÃO REFORMADA EM PARTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME. AGRAVO DE INSTRUMENTO INTERPOSTO CONTRA DECISÃO QUE, NA PRIMEIRA FASE DE AÇÃO DE EXIGIR CONTAS, RECONHECEU O DEVER DA AGRAVANTE DE PRESTAR CONTAS AOS AGRAVADOS ACERCA DA ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS SITUADOS EM GUAPIARA /SP, COM DISCRIMINAÇÃO DE RECEITAS, DESPESAS E REPASSES, MÊS A MÊS, DESDE 08/01/2018. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. A QUESTÃO CONSISTE EM VERIFICAR: (I) SE HÁ RELAÇÃO JURÍDICA APTA A IMPOR À AGRAVANTE O DEVER DE PRESTAR CONTAS; (II) SE A AUSÊNCIA DE NOMEAÇÃO FORMAL, MANDATO OU ADMINISTRAÇÃO PROFISSIONAL AFASTA TAL OBRIGAÇÃO; (III) SE A INFORMALIDADE FAMILIAR E A ALEGADA GESTÃO COMPARTILHADA IMPEDEM O PROSSEGUIMENTO DA AÇÃO; E (IV) SE O MARCO INICIAL DE 08/01/2018 DEVE SER MANTIDO OU LIMITADO A 02/09/2020. III. RAZÕES DE DECIDIR. A PRIMEIRA FASE DA AÇÃO DE EXIGIR CONTAS LIMITA-SE À VERIFICAÇÃO DA EXISTÊNCIA DO DEVER DE PRESTAR CONTAS, FICANDO A APURAÇÃO DE RECEITAS, DESPESAS, DESCONTOS, REPASSES E EVENTUAL SALDO PARA A SEGUNDA FASE. NO CONDOMÍNIO, O DEVER DE PRESTAR CONTAS PODE DECORRER DA ADMINISTRAÇÃO DE FATO DA COISA COMUM E DA PERCEPÇÃO DE FRUTOS CIVIS, NOS TERMOS DOS ARTS. 1.319 E 1.323 DO CÓDIGO CIVIL, SEM NECESSIDADE ABSOLUTA DE NOMEAÇÃO FORMAL, MANDATO OU DELIBERAÇÃO EXPRESSA. A RELAÇÃO FAMILIAR INFORMAL NÃO EXCLUI O DEVER DE TRANSPARÊNCIA, ESPECIALMENTE QUANDO SE AFIRMA A CELEBRAÇÃO DE CONTRATOS DE LOCAÇÃO, O RECEBIMENTO DE ALUGUÉIS, A REALIZAÇÃO DE DESPESAS E A DISTRIBUIÇÃO DE VALORES A TERCEIROS. AS ALEGAÇÕES DE DESORGANIZAÇÃO DOCUMENTAL, AUSÊNCIA DE PROFISSIONALIZAÇÃO DA GESTÃO, DESPESAS SUPORTADAS PELA AGRAVANTE, REPASSES À GENITORA DOS AGRAVADOS E ATUAÇÃO LIMITADA COMO INVENTARIANTE NÃO AFASTAM, POR SI, O DEVER DE PRESTAR CONTAS, MAS DIZEM RESPEITO AO CONTEÚDO DAS CONTAS E À APURAÇÃO DO SALDO. O MARCO INICIAL FIXADO EM 08/01/2018, CONTUDO, COMPORTA AJUSTE, POIS A AGRAVANTE SUSTENTA TER INGRESSADO NA RELAÇÃO PATRIMONIAL APENAS EM 02/09/2020, COM O FALECIMENTO DE SEU MARIDO. A TRANSMISSÃO IMEDIATA DA HERANÇA AOS AGRAVADOS, PELO PRINCÍPIO DA SAISINE, NÃO RESOLVE A DELIMITAÇÃO SUBJETIVA DA OBRIGAÇÃO DE PRESTAR CONTAS EM FACE DA AGRAVANTE, NEM AUTORIZA, ISOLADAMENTE, IMPOR-LHE DEVER PESSOAL RELATIVO A PERÍODO ANTERIOR À SUA INSERÇÃO PATRIMONIAL. A ALEGAÇÃO DE PROVEITO ECONÔMICO COMUM DO CASAL TAMPOUCO BASTA, NESTA SEDE, PARA DESLOCAR À AGRAVANTE O DEVER DE PRESTAR CONTAS POR ATOS ATRIBUÍDOS A TERCEIRO EM PERÍODO ANTERIOR. IV. DISPOSITIVO E TESE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. TESE DE JULGAMENTO: “NA AÇÃO DE EXIGIR CONTAS ENTRE CONDÔMINOS, A ADMINISTRAÇÃO DE FATO DA COISA COMUM E A PERCEPÇÃO DE FRUTOS CIVIS PODEM IMPOR O DEVER DE PRESTAR CONTAS, AINDA QUE AUSENTE NOMEAÇÃO FORMAL OU MANDATO EXPRESSO, SEM PREJUÍZO DA LIMITAÇÃO TEMPORAL DA OBRIGAÇÃO QUANDO NÃO DEMONSTRADA, EM COGNIÇÃO PRÓPRIA DA PRIMEIRA FASE, A VINCULAÇÃO JURÍDICA DO ADMINISTRADOR AO PERÍODO EXIGIDO.” DISPOSITIVOS RELEVANTES CITADOS: CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, ARTS. 550, 550, § 5º, 1.015, PARÁGRAFO ÚNICO, E 1.019, I; CÓDIGO CIVIL, ARTS. 1.319, 1.323 E 1.784

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