Art. 504 do Código Civil

Em linguagem simples

O coproprietário de um bem que não pode ser dividido não pode vender sua parte a pessoas de fora se outro dono a quiser pelo mesmo preço. Quem não for avisado da venda pode depositar o valor e pegar a parte vendida no prazo de cento e oitenta dias. A regra também lista critérios de preferência caso mais de um coproprietário queira exercer esse direito.

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Na jurisprudência

141 acórdãos citam o art. 504 do Código Civil na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, REsp 2162962, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, j. 22/04/2025

  RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. PREPARO. COMPLEMENTAÇÃO. FALHA NA INTIMAÇÃO. DÚVIDA OBJETIVA. DESERÇÃO AFASTADA. EDIFÍCIO PALACE II. DESABAMENTO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. IMÓVEL. FRAÇÃO IDEAL. PENHORA E ARREMATAÇÃO. DIREITO DO COPROPRIETÁRIO. ARREMATANTE ORIGINÁRIO. SUBSTITUIÇÃO. DEPÓSITO DE VALOR EQUIVALENTE. POSSIBILIDADE. EXCEPCIONALIDADE DO CASO. 1. A controvérsia dos autos resume-se a definir: a) se o recurso especial é deserto; b) se houve negativa de prestação jurisdicional; c) se o julgamento de embargos de terceiro é prejudicial ao exame do direito de preferência na arrematação; d) se há, efetivamente, o direito de preferência na arrematação e se ele foi exercitado tempestivamente, e e) se a arrematação perfeita e acabada impede a providência determinada no acórdão recorrido, de permitir que o coproprietário, diante das peculiaridades dos autos, substitua o arrematante originário, mediante o depósito de valor equivalente ao despendido no momento da arrematação. 2. Havendo fundada dúvida acerca da regularidade da intimação prevista no art. 1.007, § 2º, do Código de Processo Civil, e tendo sido feita a complementação do preparo, deve ser afastada a pena de deserção. 3. Não há falar em falha na prestação jurisdicional se o Tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível, mesmo que em desacordo com a expectativa da parte. 4. Juízo de improcedência dos embargos de terceiro opostos pelos coproprietários que torna prejudicada a alegação de que o exame de eventual direito de preferência na arrematação deveria aguardar o desfecho dos referidos embargos. 5. Hipótese em que o magistrado de primeiro grau de jurisdição, à luz do art. 843, § 1º, do CPC, que garante ao coproprietário o direito de preferência na arrematação de bem indivisível em igualdade de condições, determinou a expedição de guia de depósito para recolhimento, pelo condômino (IGUATEMI), do valor equivalente ao da arrematação, atualizado monetariamente, além do levantamento, em favor da arrematante original (SCIA), do numerário por ela depositado para fins de arrematação, mais os acréscimos legais. 6. Determinação mantida no acórdão recorrido por fundamento diverso, calcado no instituto da acessão inversa, a que alude o parágrafo único do art. 1.255 do Código Civil. 7. Manutenção do acórdão recorrido, a despeito da inércia do coproprietário, que teve prévia ciência da realização da praça e da reforma do acórdão que lhe garantia a propriedade do solo por acessão inversa, tendo em vista que i) sobre o total do imóvel que teve a fração de 1/3 (um terço) arrematada pela ora recorrente foi construído um dos maiores shopping centers da cidade de Brasília, que já funciona há mais de 15 (quinze) anos e que é administrado pela ora recorrida, efetiva proprietária dos 2/3 (dois terços) remanescentes do terreno; ii) o retorno das partes aos status subsequente à arrematação não traria nenhum benefício, nem sequer para a ora recorrente, que além de não possuir o direito de se beneficiar da benfeitoria erigida sobre a fração do imóvel por ela arrematado, não teria a quem vendê-la, senão à ora recorrida, única interessada na aquisição, e iii) somente a definição dessa questão processual possibilitará o levantamento de numerário necessário ao pagamento das indenizações devidas. 8. O desejo do legislador de garantir a titulação exclusiva do bem indivisível em nome de um dos condôminos no caso de alienação de cota-parte, além de se fazer presente em diversas normas processuais, também se mostra inequívoco no direito material, a exemplo da disposição contida no art. 504 do Código Civil. 9. Excepcionalidade do caso que garante a prevalência do direito material, em detrimento das normas processuais, como meio de garantir a segurança jurídica, a efetividade das decisões judiciais e o direito das partes envolvidas, sobretudo daquelas que, há mais de 25 (vinte e cinco) anos, aguardam o pagamento de indenização pelo desabamento do prédio onde residiam. 10. Adequação da solução adotada pelas instâncias ordinárias, que, diante do cenário apresentado, permitiu que o condômino procedesse ao depósito do valor equivalente à oferta apresentada pelo arrematante originário, atualizada monetariamente - o que inclusive já foi feito -, assegurando a este o direito de reaver a quantia depositada para fins de arrematação, com os acréscimos obrigatórios e vinculados à conta de depósitos judiciais. 11. Aplicação da teoria do fato consumado, como forma de preservação da segurança jurídica, da estabilidade das relações sociais e dos atos praticados em atendimento a ordens judiciais. 12. Recurso especial não provido.

  Publicação oficial

• STJ, AgInt no REsp 1853391, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 11/06/2025

  DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. ANULAÇÃO DE ESCRITURA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. AGRAVO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão que não conheceu de recurso especial, em ação de anulação de escritura de registro imobiliário cumulada com depósito de preço e adjudicação de quinhão, alegando violação do direito de preferência dos coproprietários. 2. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo julgou improcedente a demanda, entendendo que o imóvel é divisível, afastando a aplicação do artigo 504 do Código Civil. 3. Embargos de declaração foram rejeitados, e o recurso especial foi inadmitido por ausência de prequestionamento e deficiência na fundamentação. II. Questão em discussão 4. Há duas questões em discussão: (i) saber se o direito de preferência dos coproprietários se aplica a um imóvel considerado divisível e se houve omissão no acórdão recorrido ao não distinguir entre "bem fisicamente indivisível" e "estado de indivisão"; (ii) saber se houve divergência jurisprudencial entre o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo e a orientação do Superior Tribunal de Justiça sobre a indivisibilidade do imóvel. III. Razões de decidir 5. O Tribunal de origem fundamentou adequadamente a questão da divisibilidade do imóvel, afastando o direito de preferência, com base no conjunto probatório dos autos. 6. A ausência de prequestionamento dos artigos 1.314 e 504 do Código Civil impede o conhecimento do recurso especial, conforme a Súmula n. 211 do STJ. 7. As alegações fundadas nos arts. 87 e 88 do CC foram consideradas dissociadas dos fundamentos do acórdão recorrido, o que caracteriza deficiência de fundamentação recursal, conforme Súmula n. 284 do STF. 8. A incidência da Súmula n. 7 do STJ impede o reexame de provas para infirmar a conclusão sobre a divisibilidade do imóvel. IV. Dispositivo e tese 9. Agravo interno desprovido. Tese de julgamento: "1. A decisão que enfrenta de forma clara e objetiva os fundamentos relevantes da controvérsia não é omissa, ainda que deixe de acolher tese sustentada pela parte. 2. A ausência de prequestionamento impede o conhecimento do recurso especial. 3. A aplicação do art. 504 do Código Civil pressupõe a indivisibilidade do bem, sendo incabível quando a divisibilidade física do imóvel é reconhecida pelas instâncias ordinárias. 4. A reanálise da natureza divisível ou indivisível do bem imóvel demanda reexame de provas, sendo vedada em sede de recurso especial, nos termos da Súmula n. 7 do STJ. 5. A alegação genérica de violação a dispositivos legais e a dissociação entre razões recursais e fundamentos da decisão recorrida atraem a incidência da Súmula n. 284 do STF." Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 504; Código Civil, art. 1.314; CPC/1973, art. 535.Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.653.926/PR, relator Ministro Og Fernandes, Segunda Turma, julgado em 18.9.2018; STJ, AgInt no REsp n. 1.781.470/RJ, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 1º.7.2024.

  Publicação oficial

• STJ, AREsp 2000050, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, j. 30/03/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE COMPRA E VENDA C/C DIREITO DE PREFERÊNCIA. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO PARA FIXAÇÃO DE ALUGUÉIS. ART. 504 DO CÓDIGO CIVIL. PRAZO DECADENCIAL E DEPÓSITO DO PREÇO. USO EXCLUSIVO DE IMÓVEL EM CONDOMÍNIO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial fundado no art. 105, III, "a" e "c", da CF, manejado em face de acórdão do Tribunal de Justiça estadual que, em julgamento conjunto de ação anulatória de compra e venda c/c decretação de direito de preferência ajuizada pelos agravantes, e ação de indenização para fixação de aluguéis proposta pelos agravados, reconheceu a decadência do direito de preferência (art. 504 do Código Civil) e manteve a condenação dos agravantes ao pagamento de aluguéis pelo uso exclusivo de imóvel comum. II. Questão em discussão 2. Há duas questões em discussão: (I) saber se, à luz do art. 504 do Código Civil, é válida a declaração de decadência do direito de preferência de condômino que, embora notificado e ciente da alienação do imóvel, não efetua o depósito integral do preço no prazo de 180 dias, limitando-se a alegar aguardar autorização judicial ou escritura para financiamento; e (II) saber se a utilização exclusiva, pelos agravantes, de imóvel comum em condomínio, em percentual superior a 70% pertencente aos agravados, autoriza a condenação ao pagamento de aluguéis indenizatórios, com base nos arts. 1.314 e 1.319 do Código Civil. III. Razões de decidir 3. O agravo em recurso especial atende aos requisitos de admissibilidade previstos no art. 253, parágrafo único, I, do RISTJ, impugna especificamente os fundamentos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial e autoriza, nos termos do art. 1.042, § 5º, do CPC, o julgamento conjunto do agravo e do recurso especial. 4. As teses relativas à usucapião (arts. 1.240 e 1.238 a 1.242 do Código Civil) não foram objeto de debate ou deliberação pelo Tribunal de origem, configurando ausência de prequestionamento (Súmulas 282 e 356 do STF), além de demandarem reexame do acervo fático-probatório para aferição de metragem, animus domini e continuidade da posse (Súmula 7 do STJ), razão pela qual o recurso especial somente pode ser conhecido quanto à alegada violação do art. 504 do Código Civil e à divergência correlata. 5. O art. 504 do Código Civil estabelece, de forma taxativa, que o condômino preterido no conhecimento da venda poderá haver para si a parte vendida a estranhos, desde que deposite o preço pago pelo terceiro e requeira o exercício do direito de preferência no prazo decadencial de 180 dias, sob pena de decadência. 6. No caso, os agravantes foram notificados para o exercício da preferência em 20/06/2012, a venda e a transferência do imóvel formalizaram-se em 16/08/2012 e a ação anulatória apenas foi ajuizada em 07/11/2014, sem depósito do preço, revelando o transcurso de mais de dois anos após a alienação, de modo que a decadência foi corretamente reconhecida. 7. As alegações de que os agravantes "aguardavam autorização judicial" ou "escritura para financiamento" não possuem aptidão para suspender ou interromper o prazo decadencial, de natureza material e peremptória, nem para suprir a exigência de depósito do valor como condição de procedibilidade da ação, a qual deve ser cumprida de forma integral e concomitante ao ajuizamento. 8. O julgamento conjunto, pelo Tribunal de origem, da ação anulatória e da ação de indenização para fixação de aluguéis mostra-se tecnicamente adequado e compatível com a segurança jurídica, pois a análise do dever de indenizar depende da higidez do negócio jurídico translativo de propriedade, que foi validado com o reconhecimento da decadência. 9. Reconhecida a decadência e validada a compra dos quinhões pelos agravados, consolidando-se a propriedade de 71,40% do imóvel em seu favor, a utilização exclusiva do bem pelos agravantes, para moradia e exercício de atividade profissional, impõe o dever de indenizar os demais coproprietários, com fundamento nos arts. 1.314 e 1.319 do Código Civil, para evitar enriquecimento sem causa. 10. O valor mensal de R$ 642,60, arbitrado com base em avaliação mercadológica, deve ser mantido, porque os agravantes não produziram prova técnica capaz de infirmar o montante durante a instrução, e o entendimento do acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência do STJ, que admite a fixação de aluguéis pela utilização exclusiva de bem comum por um dos herdeiros ou condôminos, atraindo a incidência da Súmula 83 do STJ. 11. A incidência da Súmula 83 do STJ impede o conhecimento do recurso especial, tanto pela alínea "a" quanto pela alínea "c" do art. 105, III, da CF, de modo que fica prejudicada a análise do dissídio jurisprudencial quando o acórdão recorrido coincide com a orientação consolidada desta Corte. IV. Dispositivo 12. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento, com majoração dos honorários advocatícios, observado o regime da justiça gratuita.

  Publicação oficial

• STJ, AREsp 2102390, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 30/03/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO POR PREFERÊNCIA NA CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL E DIREITO DE PREFERÊNCIA DO COERDEIRO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO PARA CONHECER DO RECURSO ESPECIAL E DAR-LHE PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu o recurso especial por inexistência de violação ao art. 1.022 do CPC e aplicação das Súmulas n. 83 e 7 do STJ. 2. A controvérsia envolve ação de adjudicação com pedido de anulação de cessão de direitos hereditários e reconhecimento de preferência do coerdeiro. O valor da causa foi fixado em R$ 20.600,00. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedente o pedido de reconhecimento do direito de preferência e fixou honorários em 10% do valor atualizado da causa. 4. A Corte de origem manteve a improcedência por concluir que o autor não é coerdeiro e majorou os honorários para 11%; os embargos de declaração foram rejeitados. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há três questões em discussão: (i) saber se houve violação do art. 1.022, I e II, do CPC por omissão quanto à impossibilidade de cessão de direitos de bem indivisível sem oportunizar a preferência; (ii) saber se, à luz dos arts. 504, 1.794, 1.795 e 1.851 do CC, a cessão de direitos hereditários em estado de indivisão impõe direito de preferência ao coerdeiro com possibilidade de haver a quota em 180 dias mediante depósito; e (iii) saber se há divergência jurisprudencial quanto à indivisão da herança e à necessidade de oportunizar a preferência dos coerdeiros antes da partilha. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Afasta-se a negativa de prestação jurisdicional, pois o Tribunal de origem examinou de forma suficiente as questões necessárias ao deslinde, conforme a orientação do STJ. 7. Reconhece-se, no mérito, que a herança transmite-se desde logo (saisine), permanece indivisa até a partilha e é regida pelo condomínio, impondo ao coerdeiro cedente o dever de ofertar previamente sua quota aos demais, sob pena de o preterido poder haver para si o bem, tanto por tanto, em até 180 dias. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer do recurso especial e dar-lhe provimento. Tese de julgamento: "1. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão aprecia, de forma fundamentada, as questões necessárias ao julgamento. 2. Aplica-se o princípio da saisine e o regime do condomínio da herança, com direito de preferência do coerdeiro na cessão de direitos hereditários (arts. 1.794 e 1.795 do CC) e, por consequência, o direito de adjudicação." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 504, 1.245, 1.784, 1.791, 1.794, 1.795, 1.804 e 1.851; CPC, art. 1.022. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 7 e 83; STJ, AgInt no AREsp n. 2.037.830/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 26/6/2023; STJ, REsp n. 2.174.576/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/10/2025; STJ, REsp n. 2.172.029/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 8/10/2024; STJ, AREsp n. 2.595.809/SC, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025; STJ, REsp n. 1.870.836/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020; STJ, REsp n. 1.620.705/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 21/11/2017.

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• STJ, REsp 2091773, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, j. 03/11/2025

  PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO CONDÔMINO EM ALIENAÇÃO DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL RURAL. EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO DECLARADA NA PRIMEIRA FASE DA AÇÃO DE DIVISÃO. INEXISTÊNCIA DE OFENSA AO ART. 505 DO CPC. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ (ARTS. 17 E 18 DO CPC/1973; ART. 80 DO CPC/2015). EXERCÍCIO REGULAR DE DIREITO (ART. 188, I, DO CC). REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA 7/STJ. DIREITO DE PREFERÊNCIA (ART. 504 DO CC) E REGISTRO IMOBILIÁRIO (ART. 1.245 DO CC). CONTROVÉRSIA FÁTICA INCONTORNÁVEL. SÚMULA 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE COTEJO ANALÍTICO E DE COMPROVAÇÃO EM REPOSITÓRIO (ART. 1.029, § 1º, DO CPC/2015; ART. 255 DO RISTJ). RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de recurso especial em ação declaratória de nulidade de negócio jurídico, no qual se discute a existência de direito de preferência do condômino na compra de fração ideal alienada sem notificação e a legalidade da condenação por litigância de má-fé fundada em omissão de informação relevante sobre ação anterior de extinção de condomínio, divisão e demarcação do imóvel. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) há violação do art. 505 do CPC; (ii) há interpretação inadequada dos arts. 17, I e V, do CPC/1973 (atual art. 80, I e V, do CPC/2015) e violação do art. 188, I, do CC; (iii) há afronta aos arts. 504 e 1.245 do CC; e (iv) está comprovado o dissídio jurisprudencial quanto à interpretação do art. 504 do CC. Inexistindo violação do art. 505 do CPC quando a condenação por litigância de má-fé é firmada em cognição exauriente na sentença, distinta da análise perfunctória realizada em agravo de instrumento sobre tutela de urgência. 3. A extinção do condomínio, declarada com o trânsito em julgado da primeira fase da ação de divisão e demarcação, afastando a incidência do direito de preferência do art. 504 do CC, e a pretensão de afastar a má-fé sob o pálio do exercício regular de direito, demandam reexame da moldura fática, o que encontra óbice na Súmula 7/STJ. 4. A insurgência pela alínea c não supera a ausência de cotejo analítico e de comprovação da divergência em repositório oficial, nos termos dos arts. 1.029, § 1º, do CPC/2015 e 255 do RISTJ. 5. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, desprovido.

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