Art. 35 do Código Tributário Nacional

Em linguagem simples

O artigo define que o imposto sobre transmissão de imóveis (ITBI), cobrado por Municípios e pelo Distrito Federal, incide na compra e venda ou transferência onerosa de bens imóveis entre pessoas vivas. O tributo também é cobrado sobre a transferência de direitos reais sobre o imóvel (com exceção das garantias) e sobre a cessão desses direitos.

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Na jurisprudência

633 acórdãos citam o art. 35 do Código Tributário Nacional na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, AREsp 1492971, Rel. Min. GURGEL DE FARIA, PRIMEIRA TURMA, j. 28/02/2023

  PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. ITBI. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. COMPOSIÇÃO DE FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO. IMUNIDADE. MATÉRIA CONSTITUCIONAL. EXAME. INADEQUAÇÃO. TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE. EXISTÊNCIA. FATO GERADOR. CONFIGURAÇÃO. 1.A fundamentação empregada no acórdão recorrido para não reconhecer a imunidade tem natureza constitucional, sendo, pois, insuscetível de exame em sede de recurso especial. 2. A aquisição de imóvel para a composição do patrimônio de fundo de investimento imobiliário efetivada mediante emissão de novas quotas em favor dos alienantes configura transferência a título oneroso de propriedade de imóvel para fins de incidência do ITBI, na forma dos arts. 35 do CTN e 156, II, da CF/1988, ocorrendo o fato gerador no momento da averbação da propriedade fiduciária em nome da administradora (do fundo) no cartório de registro imobiliário. 3.Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.

  Publicação oficial

• STJ, AgInt no AREsp 1886290, Rel. Min. GURGEL DE FARIA, PRIMEIRA TURMA, j. 22/05/2023

  PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. ITBI. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE RESOLÚVEL EM PLENA. HIPÓTESE DE INCIDÊNCIA. PRETENSÃO DE AFASTAMENTO DE LEI FEDERAL EM FACE DA CARTA POLÍTICA. EXAME. INVIABILIDADE. ACÓRDÃO ATACADO. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. CONFORMIDADE. 1. Inexiste ofensa aos arts. 489, § 1º, e 1.022 do CPC/2015 quando o Tribunal de origem se manifesta de modo fundamentado acerca das questões que lhe foram submetidas, apreciando integralmente a controvérsia posta nos autos, porquanto julgamento desfavorável ao interesse da parte não se confunde com negativa ou ausência de prestação jurisdicional. 2. O recurso especial não é remédio processual adequado para obter provimento judicial tendente ao afastamento da lei federal (art. 26, § 7º, da Lei n. 9.514/1997), por alegada violação da Carta Política (art. 156, II), uma vez que essa pretensão é de natureza eminentemente constitucional, própria de recurso extraordinário. 3. O estabelecimento da propriedade resolúvel em prol do credor fiduciário, por caracterizar direito real de garantia, não caracteriza o fato gerador do ITBI, encontrando-se essa hipótese excepcionada da incidência do tributo, consoante a parte final do inciso II do art. 35 do CTN. 4. Entretanto, em caso de descumprimento do mútuo por parte do devedor fiduciário, o art. 26 da Lei n. 9.514/1997 prevê que a propriedade do imóvel se consolidará em nome do credor fiduciário, o qual passará a ter a plena titularidade de seu domínio, estando caracterizada, assim, a transmissão de propriedade tributável pelo ITBI de que trata o inciso I do art. 35 do CTN. Nesse sentido: REsp n. 1.844.279/DF, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 05/05/2020, DJe de 14/05/2020; REsp n. 1.837.704/DF, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 05/12/2019, DJe de 27/05/2020. Incidência na espécie da Súmula 83 do STJ. 5. Agravo interno desprovido.

  Publicação oficial

• STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2241244, Rel. Min. GURGEL DE FARIA, PRIMEIRA TURMA, j. 18/09/2023

  PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. INCIDÊNCIA DE ITBI. SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO. TRANSFERÊNCIA DE QUOTAS. OBJETO DE DISCUSSÃO DIVERSO. TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE DE IMÓVEIS COM A EXTINÇÃO DA SOCIEDADE. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. 1. "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia" (Súmula 284 do STF). 2. Hipótese em que a pretensão do recorrente de ver reformado o acórdão para a concessão da segurança encontra-se eivada de fundamentação deficiente, uma vez que a alegada violação do art. 35 do CTN e do art. 1.225 do CC/2002 suscitada nas razões recursais discute a inexistência de fato gerador do tributo municipal na aquisição da quota de sociedade de propósito específico (o que não é o objeto da impetração do mandado de segurança, nem de decisão pelo Tribunal a quo). 3. O art. 37 do CTN, também indicado como violado, ao prever hipótese de exceção à isenção conferida pelo art. 36 do CTN, não tem aplicação ao caso concreto, tendo em vista que se trata, na hipótese dos autos, de extinção da sociedade de propósito específico e não de desincorporação por retirada de sócio, que é regida pelo parágrafo único do art. 36 do CTN. 4. Agravo interno desprovido.

  Publicação oficial

• STJ, AREsp 2508461, Rel. Min. GURGEL DE FARIA, PRIMEIRA TURMA, j. 04/06/2024

  TRIBUTÁRIO. ITBI. INCORPORAÇÃO DIRETA. "VENDA DE IMÓVEIS NA PLANTA". FATO GERADOR. ALIENAÇÃO DA FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL VINCULADA À OBRIGAÇÃO DE FAZER. BASE DE CÁLCULO. VALOR TOTAL DO NEGÓCIO JURÍDICO. 1. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o "valor venal dos bens ou direitos transmitidos", que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado. 2. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço. Precedentes. 3. Para a hipótese de incorporação imobiliária, o signo presuntivo de riqueza tributado pelo ITBI é a avença efetivamente celebrada pelas partes, ou seja, o negócio jurídico da venda de fração ideal de imóvel vinculada à obrigação de fazer (construção/edificação/benfeitoria) assumida pelo alienante e estabelecida como elemento essencial da transação, que se responsabiliza pela entrega do bem com as obras concluídas. 4. A base de cálculo a ser observada para a fixação do ITBI nessas operações de "venda de imóveis na planta" é o valor total da transação promovida entre as partes, que engloba remuneração pela fração ideal do bem imóvel transmitido e pela obrigação de fazer erigida como elemento essencial da transação e considerada na fixação do preço da operação. 5. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.

  Publicação oficial

• TJBA, Mandado de Segurança Cível 8224158-73.2026.8.05.0001, 9ª V DA FAZENDA PÚBLICA DE SALVADOR, j. 15/10/2026, DJEN 16/10/2026

  DIREITO TRIBUTÁRIO. RECURSO DE APELAÇÃO. MANDADO DE SEGURANÇA. IMPOSTO DE TRANSMISSÃO INTER VIVOS (ITIV). BASE DE CÁLCULO. FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO. CONSTRUÇÃO REALIZADA APÓS A TRANSMISSÃO. INCIDÊNCIA LIMITADA AO VALOR EFETIVO DA FRAÇÃO IDEAL. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1 - Recurso de apelação interposto por 3VM Patrimonial Ltda. contra sentença que, nos autos de mandado de segurança, acolheu o pedido subsidiário da Impetrante para determinar que a base de cálculo do ITIV correspondesse ao valor total da transação, incluindo a fração ideal do terreno e os custos da construção (R$ 1.850.000,00), desconsiderando o pedido principal de limitar o cálculo do imposto ao valor da fração ideal adquirida (R$ 499.299,60). II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2 - Há duas questões em discussão: (i) determinar se a base de cálculo do ITIV deve corresponder exclusivamente ao valor da fração ideal do terreno adquirido; e (ii) estabelecer se é válida a inclusão do valor arbitrado da construção realizada após a transmissão na base de cálculo do tributo. III. RAZÕES DE DECIDIR 3 - O ITIV, conforme os arts. 35 e 38 do Código Tributário Nacional (CTN), incide sobre a transmissão "inter vivos" da propriedade ou domínio útil de bens imóveis, tendo como base de cálculo o valor venal dos bens transmitidos. 4 - As Súmulas 110 e 470 do Supremo Tribunal Federal consolidam o entendimento de que o ITIV não incide sobre construções realizadas pelo adquirente após a transmissão, limitando-se ao valor da fração ideal do terreno. 5 - A Apelante demonstrou documentalmente que a construção do imóvel foi realizada sob sua responsabilidade após a transferência da fração ideal, sendo incompatível a inclusão do valor arbitrado da construção na base de cálculo do imposto. 6 - A Fazenda Pública Municipal não instaurou procedimento administrativo regular para justificar a arbitração do valor venal do imóvel finalizado como base de cálculo do tributo, violando o art. 148 do CTN e os princípios do contraditório e da ampla defesa. 7 - A sentença de primeira instância desconsiderou o pedido principal da Impetrante e aplicou indevidamente a soma da fração ideal com os custos da construção como base de cálculo, contrariando jurisprudência consolidada do STF e dos Tribunais de Justiça. IV. DISPOSITIVO E TESE 8 - Recurso de Apelação conhecido e provido. Tese de julgamento: 9 - O ITIV deve incidir exclusivamente sobre o valor da fração ideal do terreno adquirido, nos casos em que a construção é realizada posteriormente pelo adquirente. 10 - A inclusão do valor arbitrado da construção na base de cálculo do ITIV viola o art. 38 do CTN e as Súmulas 110 e 470 do STF. Dispositivos relevantes citados: CTN, arts. 35, 38 e 148. Jurisprudência relevante citada: STF, Súmulas 110 e 470; TJMG, Apelação Cível nº 1.0000.23.136630-3/001, Rel. Des. Wagner Wilson, j. 28.09.2023; TJMG, Apelação Cível nº 1.0000.24.176311-9/001, Rel. Des. Fábio Torres de Sousa, j. 25.07.2024

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