Art. 32 do Código Tributário Nacional

Em linguagem simples

Este artigo determina que o imposto predial e territorial urbano (IPTU) é cobrado pelos Municípios sobre a propriedade, o uso ou a posse de imóveis situados na zona urbana. Para ser considerada urbana, a área precisa atender a requisitos mínimos de infraestrutura pública definidos em lei, como água, calçamento ou iluminação. Áreas de expansão ou loteamentos aprovados também podem ser enquadradas como urbanas pela legislação local.

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Na jurisprudência

1.624 acórdãos citam o art. 32 do Código Tributário Nacional na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, AgInt no AREsp 2902146, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, j. 22/06/2026

  DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA/REGRESSO DE IPTU. TEORIA DA ASSERÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA. ART. 32 DO CTN. ÓBICE DA SÚMULA 7/STJ AFASTADO. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. A controvérsia prescinde de reexame de provas, pois se limita à revaloração jurídica de fatos incontroversos fixados pelo acórdão recorrido, afastando a incidência da Súmula 7/STJ e autorizando o exame do recurso especial. 2. O IPTU, por sua natureza propter rem, v incula-se à propriedade, ao domínio útil ou à posse efetiva do imóvel (CTN, art. 32), sendo a responsabilidade material pelo tributo determinada pela situação fático-jurídica ao tempo do fato gerador, independentemente de pendências cadastrais. 3. Ausentes posse, propriedade ou domínio útil dos recorrentes nos exercícios tributários discutidos em razão da permuta e cessão integral realizadas em 2013 , não há legitimidade passiva material para a ação de cobrança/regresso de IPTU posterior. 4. A aplicação genérica da teoria da asserção para mantê-los no polo passivo contraria o art. 32 do CTN, devendo a pretensão regressiva ser dirigida a quem efetivamente exercia a posse ou o senhorio direto ao tempo dos lançamentos. 5. Impõe-se restabelecer a sentença que extinguiu o processo sem julgamento do mérito em relação aos recorrentes (CPC, art. 485, VI), com inversão dos ônus sucumbenciais. 6. Agravo interno provido para conhecer do agravo em recurso especial e dar provimento ao recurso especial, reformando o acórdão recorrido e restabelecendo a sentença que extinguiu o processo sem julgamento do mérito em relação aos recorrentes, com inversão dos ônus sucumbenciais.

  Publicação oficial

• STJ, REsp 2092167, Rel. Min. HUMBERTO MARTINS, TERCEIRA TURMA, j. 24/11/2025

  DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESILIÇÃO UNILATERAL DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. RESPONSABILIDADE POR IPTU E TAXAS ASSOCIATIVAS. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro que, em ação envolvendo resilição unilateral de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, fixou: (i) percentual de retenção de 15% dos valores pagos; (ii) termo inicial dos juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão; e (iii) responsabilidade da construtora pelo pagamento de IPTU e taxas associativas até a entrega do imóvel. 2. A recorrente alegou violação dos arts. 389, 402, 413 e 884 do Código Civil, do art. 67-A da Lei n. 4.591/1964 e do entendimento do STJ sobre contratos celebrados antes da Lei n. 13.786/2018, sustentando que o percentual de retenção deveria ser de 25%, que os juros de mora deveriam incidir desde a citação e que o comprador deveria arcar com o IPTU e as taxas associativas até a data da sentença. II. Questão em discussão 3. Há três questões em discussão: (i) saber se o percentual de retenção de 15% dos valores pagos é adequado; (ii) saber se o termo inicial dos juros de mora deve ser o trânsito em julgado da decisão ou a citação; e (iii) saber se a responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxas associativas deve ser atribuída ao comprador até a data da sentença. III. Razões de decidir 4. O percentual de retenção de 15% está em conformidade com a jurisprudência do STJ, que considera razoável a retenção entre 10% e 25%, observando as circunstâncias do caso concreto. 5. O termo inicial dos juros de mora, em contratos celebrados antes da Lei n. 13.786/2018, deve ser o trânsito em julgado da decisão, conforme tese fixada no julgamento do Tema n. 1.002 pelo STJ. 6. A responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxas associativas é da construtora até a entrega do imóvel, considerando que o comprador não foi imitido na posse e que o imóvel nem sequer havia sido edificado no momento da resilição unilateral. IV. Dispositivo e tese Recurso especial improvido. Tese de julgamento: 1. O percentual de retenção em contratos de promessa de compra e venda de imóvel pode variar entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso concreto. 2. Nos contratos celebrados antes da Lei n. 13.786/2018, os juros de mora em caso de resilição unilateral pelo comprador incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 3. A responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxas associativas é da construtora até a entrega do imóvel ao comprador. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 402, 413 e 884; Lei n. 4.591/1964, art. 67-A; CTN, art. 32. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.740.911/DF, Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 14/8/2019; STJ, AgInt no AREsp 1.942.925/PR, Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/6/2023; STJ, AgInt no REsp 1.931.878/SP, Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 4/10/2021.

  Publicação oficial

• STJ, REsp 2215219, Rel. Min. TEODORO SILVA SANTOS, SEGUNDA TURMA, j. 22/04/2026

  PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICO-TRIBUTÁRIA CUMULADA COM ANULATÓRIA DE LANÇAMENTO TRIBUTÁRIO. IMPOSTO SOBRE A PROPRIEDADE PREDIAL E TERRITORIAL URBANA - IPTU. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. QUESTÃO ATINENTE À PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL PARA VERIFICAÇÃO DA EXISTÊNCIA DE MELHORAMENTOS EM ÁREA URBANA. ACÓRDÃO RECORRIDO PELA NECESSIDADE. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. ARTIGOS DE LEI FEDERAL NÃO PREQUESTIONADOS. INADMISSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E NÃO PROVIDO. 1. Não há violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 quando o órgão julgador, de forma clara e coerente, externa fundamentação adequada e suficiente à conclusão do acórdão embargado. 2. No caso dos autos, em sede de apelação do Município de Palmas, com o fim de aferir a correção dos lançamentos de IPTU, o Tribunal de Justiça do Estado do Tocantins considerou necessária a realização de perícia em área urbana para a verificação dos melhoramentos referidos no § 1º do art. 32 do Código Tributário Nacional. 3. Tendo em vista a questão relacionada à necessidade de prova pericial ter sido decidida pelo juiz de primeiro grau e veiculada no recurso de apelação do Município, com devolução do exame ao Tribunal de Justiça, não se verifica violação do art. 1.010 do CPC/2015, 4. Com relação aos arts. 141, 492, 1.010 e 1.013 do CPC/2015, o Tribunal de Justiça, apesar da oposição de embargos de declaração, não os apreciou, motivo pelo qual está ausente o prequestionamento, o que impede o conhecimento do recurso especial, nos termos da Súmula n. 211 do STJ, segundo a qual "é inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo". 5. Recurso especial conhecido em parte e desprovido.

  Publicação oficial

• STJ, AgInt no REsp 1440310, Rel. Min. TEODORO SILVA SANTOS, SEGUNDA TURMA, j. 18/06/2025

  PROCESSO CIVIL. TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IPTU E TLP. ANULAÇÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FATO GERADOR. CONTRIBUINTE. PROPRIEDADE. REGISTRO IMOBILIÁRIO. AGRAVO INTERNO PROVIDO, PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto por empresa contra acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios que negou provimento ao recurso de apelação, mantendo a exigibilidade de créditos tributários de IPTU e TLP, mesmo após a anulação judicial da compra e venda de imóvel. 2. A recorrente alegou violação dos arts. 32 e 118 do Código Tributário Nacional, sustentando que não é contribuinte dos tributos, pois a aquisição do imóvel foi anulada por decisão judicial, e requereu a desconstituição dos créditos tributários e a devolução dos valores pagos. 3. A decisão agravada deu provimento ao recurso especial para declarar inexigíveis os tributos e determinar a restituição dos valores pagos, decisão esta que foi objeto de agravo interno pelo Distrito Federal. II. Questão em discussão 4. A questão em discussão consiste em saber se a anulação da compra e venda de imóvel afasta a exigibilidade de IPTU e TLP, considerando que a propriedade permaneceu registrada em nome da recorrente até a desconstituição judicial. 5. Outra questão é se a decisão monocrática que deu provimento ao recurso especial violou o princípio da colegialidade e se os precedentes utilizados eram adequados ao caso. III. Razões de decidir 6. A decisão monocrática foi considerada superada com a submissão do recurso ao colegiado, não havendo ofensa ao princípio da colegialidade. 7. A jurisprudência do STJ estabelece que o proprietário registral é responsável pelo pagamento do IPTU, independentemente da validade do negócio jurídico que originou a propriedade. 8. A anulação do negócio jurídico não afeta a exigibilidade dos tributos enquanto o registro de propriedade não for cancelado. 9. O ressarcimento dos valores pagos deve ser buscado contra quem deu causa à anulação do negócio, não cabendo ao Estado essa responsabilidade. IV. Dispositivo e tese 10. Agravo interno provido para negar provimento ao recurso especial. Tese de julgamento: "1. O proprietário registral é responsável pelo pagamento do IPTU, mesmo que o negócio jurídico de aquisição tenha sido anulado. 2. A anulação do negócio jurídico não afeta a exigibilidade dos tributos enquanto o registro de propriedade não for cancelado. 3. O ressarcimento dos valores pagos deve ser buscado contra quem deu causa à anulação do negócio".

  Publicação oficial

• STJ, AgInt no AREsp 2432453, Rel. Min. TEODORO SILVA SANTOS, SEGUNDA TURMA, j. 13/08/2025

  PROCESSUAL CIVIL E DIREITO TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IPTU SOBRE IMÓVEL EM ÁREA DE EXPANSÃO URBANA. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS DE FUNDAMENTAÇÃO. ÓBICE DA SÚMULA N. 83/STJ. AUSENTE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA. SÚMULA N. 182/STJ. AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Agravo interno interposto por Servlease Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra decisão monocrática que negou provimento ao Agravo em Recurso Especial, mantendo a incidência de IPTU sobre imóvel localizado em área de expansão urbana e de interesse turístico, conforme legislação municipal. 2. A sentença de primeiro grau julgou improcedentes os embargos à execução fiscal, exceto quanto à prescrição do exercício de 2006. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo deu parcial provimento à apelação, reconhecendo a prescrição para 2006, mas mantendo a cobrança de IPTU para os exercícios de 2007 a 2010. 3. A questão em discussão consiste em saber se a incidência de IPTU sobre imóvel em área de expansão urbana, declarado de interesse turístico, é válida, mesmo na ausência de comprovação de exploração extrativa, vegetal, agrícola, pecuária ou agroindustrial. 4. Outra questão é se a decisão do Tribunal de origem incorreu em omissão ao não examinar contradições e omissões apontadas nos embargos de declaração, conforme alegado pela recorrente. 5. O Tribunal de origem enfrentou expressamente o tema referente à validade da norma municipal frente ao § 2º do art. 32 do Código Tributário Nacional, não havendo omissão que configure ofensa ao art. 1.022 do CPC. 6. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido da incidência de IPTU sobre sítios de recreio localizados em zona de expansão urbana definida por lei municipal, ainda que ausentes os melhoramentos previstos no art. 32, § 1º do CTN. 7. A decisão monocrática destacou que o acórdão recorrido não incorreu em vício, pois todas as questões necessárias à solução da controvérsia foram apreciadas fundamentadamente, não se confundindo decisão contrária ao interesse da parte com ausência de fundamentação. 8. A impugnação ao óbice da Súmula n. 83/STJ foi considerada genérica, não atendendo ao princípio da dialeticidade, o que justifica o não conhecimento do recurso. 9. Agravo interno parcialmente conhecido e desprovido.

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