Art. 804 do Código de Processo Civil

Em linguagem simples

A venda judicial de um bem não terá efeito contra pessoas com direitos específicos sobre ele, como credores de hipoteca ou promitentes compradores, se elas não forem avisadas formalmente no processo. O artigo lista diversas hipóteses de direitos sobre o imóvel ou bem em que essa comunicação prévia é obrigatória.

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Na jurisprudência

79 acórdãos citam o art. 804 do Código de Processo Civil na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, REsp 1990690, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 16/03/2026

  DIREITO PRIVADO. RECURSO ESPECIAL. TUTELA CAUTELAR PARA SUSTAÇÃO DE PROTESTO CAMBIÁRIO. CONTRACAUTELA. INTERPRETAÇÃO DO TEMA 902 DO STJ. REEXAME DE PROVAS. RECURSO ESP ECIAL NÃO CONHECIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial contra acórdão em agravo de instrumento que manteve decisão de primeiro grau, com conclusão de desprovimento na origem. 2. A controvérsia diz respeito à tutela cautelar antecedente para sustação de protestos de títulos cambiários e baixa de restrição creditícia independentemente de caução. 3. A Corte de origem negou provimento ao agravo e preservou a decisão que dispensou a caução, afirmando a discricionariedade judicial e a verossimilhança de emissão de duplicatas sem causa. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. A questão em discussão consiste em saber se é obrigatória a exigência de contracautela para sustação de protesto, à luz do art. 300, § 1º, do CPC e do art. 804 do CPC/73, e se o acórdão recorrido divergiu do Tema n. 902 do STJ quanto à necessidade de contracautela. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. O Tema n. 902 do STJ não impõe obrigatoriedade absoluta de caução e reafirma a faculdade do magistrado em exigir contracautela; rever a dispensa no caso concreto demandaria reexame fático-probatório, hipótese vedada pela Súmula n. 7 do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso especial não conhecido. Tese de julgamento: 1. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando a pretensão recursal busca reexaminar elementos fático-probatórios para impor contracautela em tutela cautelar de sustação de protesto. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 300 § 1º e 85 § 11; CPC/73, art. 804. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 7.

  Publicação oficial

• STJ, AREsp 2176855, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, j. 09/02/2026

  DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEL. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO CREDOR HIPOTECÁRIO. RECURSO DESPROVIDO. 1. A análise do caso demonstra que, à época da adjudicação do imóvel, havia credor hipotecário registrado. 2. A adjudicação do imóvel não foi informada ao credor hipotecário, conforme exigido pelo art. 804 do CPC, o que acarreta a ineficácia do ato em relação ao credor hipotecário. 3. A modificação do entendimento do acórdão recorrido, de que havia credor hipotecário registrado à época da adjudicação, demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, conforme a Súmula 7 do STJ. 4. O acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência do STJ, que reconhece a ineficácia da adjudicação ou alienação de imóvel em relação ao credor hipotecário não intimado, nos termos do art. 804 do CPC. 5. Recurso especial desprovido.

  Publicação oficial

• STJ, AgInt no AREsp 3022021, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, j. 01/06/2026

  PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE PREÇO VIL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356/STF. INEFICÁCIA POR FALTA DE INTIMAÇÃO DOS INTERESSADOS (ART. 804 DO CPC). ACÓRDÃO QUE AFASTA O VÍCIO COM BASE EM PROVAS E REGISTROS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. ART. 903, § 1º, I E II, DO CPC. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Agravo interno interposto contra decisão em agravo em recurso especial, em execução com arrematação de imóvel, no qual se alega vício por preço vil, penhora sobre área superior a titularidade e ineficácia da arrematação por ausência de intimação. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) houve vício da arrematação por preço vil; (ii) é ineficaz a arrematação por falta de intimação de interessados; (iii) a penhora poderia recair sobre a totalidade do imóvel diante de cessões e desdobros não registrados. 3. A tese de preço vil não pode ser analisada por ausência de prequestionamento, atraindo os óbices das Súmulas 282 e 356/STF, pois o tema não foi debatido nem provocado por embargos declaratórios. 4. A alegação de ineficácia por falta de intimação (art. 804 do CPC), bem como a tese de vício pela constrição sobre a totalidade do imóvel (art. 903, § 1º, I e II, do CPC), é afastada com base em elementos fáticos dos autos: inexistência de registro da cessão e do desdobro na matrícula, ausência de vínculo dos apontados interessados com o bem e documentação que indica beneficiários diversos das pessoas físicas invocadas. A revisão dessas premissas demanda reexame de provas, vedado em recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ. 5. Agravo interno não provido.

  Publicação oficial

• STJ, AgInt no AREsp 2912336, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, j. 01/06/2026

  AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. IMPENHORABILIDADE. PRECLUSÃO. VÍCIOS NO PROCEDIMENTO EXPROPRIATÓRIO. PRECLUSÃO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. DIVERGÊNCIA NÃO DEMONSTRADA. AUSÊNCIA DE COTEJO ANALÍTICO. AGRAVO INTERNO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, opera-se a preclusão consumativa quanto à impenhorabilidade do bem de família quando houver decisão anterior acerca do tema, mesmo em se tratando de matéria de ordem pública. 2. A verificação da ocorrência de preclusão quanto ao excesso de execução e do alegado preço vil demanda reexame do conjunto fático-probatório dos autos, vedado em recurso especial (Súmula 7/STJ). 3. Não se conhece das alegações de nulidades do procedimento expropriatório fundadas nos arts. 804, 886 e 889 do Código de Processo Civil, por ausência de prequestionamento, além de não ter sido impugnado o fundamento de inadmissibilidade da via eleita, caracterizando deficiência de fundamentação (Súmulas 211/STJ e 284/STF). 4. A ausência de cotejo analítico entre os julgado, aliado à mera transcrição de ementas impede a análise precisa da divergência. 5. Agravo interno a que se nega provimento.

  Publicação oficial

• STJ, AREsp 3004603, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 04/05/2026

  PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. INTIMAÇÃO DE COMODATÁRIA EM HASTA PÚBLICA E IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por indicação de ofensa a dispositivos constitucionais, por ausência de demonstração de violação do CPC e de leis federais, por necessidade de reexame de provas, com incidência da Súmula n. 7 do STJ, e por não comprovação do dissídio jurisprudencial na forma do art. 1.029, §1º, do CPC. 2. A controvérsia diz respeito a embargos de terceiro voltados à desconstituição da penhora e da arrematação do imóvel, à nulidade do leilão por ausência de intimação para exercício de preferência e ao reconhecimento da impenhorabilidade do bem de família, com manutenção da posse até o termo do comodato. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os embargos, com condenação em custas, despesas e honorários fixados em 15% do valor atualizado da causa, observada a gratuidade. 4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença e majorou os honorários para 20% do valor atualizado da causa, observada a gratuidade; os embargos de declaração foram rejeitados. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há sete questões em discussão: (i) saber se a alienação judicial é ineficaz sem intimação nos termos do art. 804 do CPC; (ii) saber se a arrematação pode ser invalidada ou considerada ineficaz à luz do art. 903, §1º, II, do CPC; (iii) saber se havia necessidade de cientificação de titulares indicados no art. 889, III, do CPC; (iv) saber se há direito de preferência por analogia ao art. 27 da Lei n. 8.245/1991; (v) saber se há direito de preferência por analogia ao art. 92, §3º, da Lei n. 4.504/1964; (vi) saber se o imóvel seria impenhorável como bem de família conforme os arts. 1 e 5 da Lei n. 8.009/1990; e (vii) saber se há divergência jurisprudencial apta a ensejar conhecimento pela alínea c do art. 105, III, da Constituição Federal. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Não se verifica a alegada violação dos arts. 804, 903 e 889 do Código de Processo Civil, do art. 27 da Lei n. 8.245/1991, do art. 92 da Lei n. 4.504/1964 e dos arts. 1 e 5 da Lei n. 8.009/1990, pois os dispositivos não possuem conteúdo normativo que leve às conclusões pretendidas na insurgência, quais sejam, a de que o comodatário deva ser cientificado da alienação judicial da coisa e que tenha legitimidade para invocar o benefício do bem de família. 7. A divergência jurisprudencial fica prejudicada diante dos óbices processuais. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: "1. Aplica-se a Súmula n. 284 do STF quando os dispositivos federais indicados não guardam pertinência normativa com a tese recursal ou são invocados de forma genérica. 2. Incide a Súmula n. 7 do STJ para vedar o reexame da moldura fático-probatória firmada pelo acórdão recorrido. 3. O comodatário não se enquadra no rol do art. 889, III, do Código de Processo Civil e não detém direito de preferência por força do art. 27 da Lei n. 8.245/1991 e do art. 92, §3º, da Lei n. 4.504/1964. 4. A impenhorabilidade prevista nos arts. 1 e 5 da Lei n. 8.009/1990 não é oponível por comodatário. 5. A divergência jurisprudencial fica prejudicada diante da inadmissão por óbices processuais". Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 804, 889, III, 903, §1º, II, e 1.029, §1º; CF, arts. 105, III, a e c, e 6; Lei n. 8.245/1991, art. 27; Lei n. 4.504/1964, art. 92, §3º; Lei n. 8.009/1990, arts. 1 e 5. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 7; STF, Súmula n. 284; STJ, REsp n. 2.093.744/PE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 27/10/2025; STJ, AREsp n. 2.952.122/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 29/9/2025; STJ, AgInt no REsp n. 2.155.541/AP, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, julgado em 11/12/2024; STJ, AgInt no AREsp n. 2.548.013/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 12/8/2024.

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