Art. 728 do Código Civil

Em linguagem simples

Quando mais de um corretor participa da conclusão de um negócio, a comissão deve ser dividida igualmente entre eles. Essa regra só não é aplicada se houver um acordo prévio definindo uma divisão diferente.

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Na jurisprudência

47 acórdãos citam o art. 728 do Código Civil na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2458166, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, j. 09/09/2024

  AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PAGAMENTO DOS CORRETORES. PARTES IGUAIS. SALVO ESTIPULAÇÃO EM CONTRÁRIO. ART. 728 DO CÓDIGO CIVIL. EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE. 1. A comissão de corretagem por intermediação imobiliária é devida se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem no resultado útil pretendido, qual seja no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio. Precedentes. 2. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário (art. 728 do Código Civil), como foi a hipótese dos autos, em que foi firmada cláusula de exclusividade no contrato de comissão de corretagem entre as partes. 3. Agravo interno a que se nega provimento.

  Publicação oficial

• TJPR, Apelação Cível 0007072-52.2022.8.16.0129, Rel. Substituta Maria Roseli Guiessmann, 20ª Câmara Cível, j. 29/09/2026, DJEN 09/10/2026

  APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA PARTE RÉ. PRELIMINARES DE NULIDADE DA SENTENÇA POR VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA NÃO SURPRESA E EXISTÊNCIA DE PREJUDICIALIDADE EXTERNA. INOCORRÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DECISÃO NÃO SURPRESA – QUESTÃO RELATIVA À CONEXÃO DA AÇÃO COM OUTRA DEMANDA QUE JÁ HAVIA SIDO DEBATIDA NOS AUTOS. PREJUDICIALIDADE EXTERNA QUE CONTUDO, DEVE SER RECONHECIDA – NECESSIDADE DE JULGAMENTO CONJUNTO COM AÇÃO DE COBRANÇA AJUIZADA POR OUTRO CORRETOR QUE SUPOSTAMENTE TAMBÉM ATUOU NO MESMO NEGÓCIO JURÍDICO – EVENTUAL CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM QUE DEVE SER DIVIDIDA ENTRE OS CORRETORES (ART. 728 DO CÓDIGO CIVIL) – JULGAMENTO CONJUNTO QUE SE IMPÕE, SOB PENA DE RISCO DE DECISÕES CONFLITANTES. NECESSIDADE DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DA SENTENÇA, COM O RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I. Caso em exame1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente pedido de cobrança de comissão de corretagem no percentual de 6% sobre o valor da venda de imóveis, condenando os réus ao pagamento da quantia correspondente. A parte recorrente sustenta nulidade da sentença por decisão surpresa e existência de prejudicialidade externa em razão da conexão com outra ação de cobrança ajuizada por terceiro corretor, que também pleiteia comissão pela intermediação do mesmo negócio, além de requerer, no mérito, a improcedência ou redução do valor da comissão.II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se a sentença que julgou procedente o pedido de cobrança de comissão de corretagem deve ser anulada em razão da existência de prejudicialidade externa decorrente da conexão com outra ação que discute a mesma comissão, impondo o julgamento conjunto para evitar decisões conflitantes e pagamento duplicado da comissão.III. Razões de decidir 3. Não houve violação ao princípio da não surpresa, pois a questão da conexão entre as ações já havia sido debatida pelas partes antes da sentença.4. Existe prejudicialidade externa entre a presente ação e outra ação de cobrança de comissão ajuizada por terceiro corretor sobre o mesmo negócio jurídico.5. Deve ser realizado o julgamento conjunto das ações para evitar decisões conflitantes e impedir que a parte seja condenada a pagar comissão integral a mais de um corretor.6. O artigo 728 do Código Civil determina que, se houver mais de um corretor na intermediação, a comissão deve ser dividida entre eles, salvo acordo em contrário.7. Por essas razões, a sentença foi declarada nula, com retorno dos autos à origem para julgamento conjunto das demandas.IV. Dispositivo e tese8. Apelação cível conhecida e provida para reconhecer a nulidade da sentença por prejudicialidade externa, determinando o retorno dos autos à origem para julgamento conjunto das ações.Tese de julgamento: É necessária a realização do julgamento conjunto de ações conexas que discutem o pagamento de comissão de corretagem referente ao mesmo negócio jurídico, para evitar decisões conflitantes e a obrigação de pagamento múltiplo da comissão, observando-se o art. 728 do Código Civil que determina o rateio da remuneração entre os corretores envolvidos._________Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 10; art. 55; art. 487, inciso I; art. 1.013, § 3º; CC/2002, art. 728; art. 406.Jurisprudência relevante citada: N/A.Resumo em linguagem acessível: O tribunal decidiu que a sentença que obrigava os réus a pagarem a comissão de corretagem deve ser anulada e o processo deve voltar para a primeira instância. Isso porque existe outra ação parecida, em que outro corretor também pede comissão pelo mesmo negócio, e os dois processos precisam ser julgados juntos para evitar que os réus paguem duas vezes pela mesma comissão. O tribunal entendeu que não houve surpresa na decisão, pois as partes já tinham discutido essa questão antes, mas é importante que os dois casos sejam analisados juntos para garantir justiça e evitar decisões conflitantes

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• TJPR, Embargos de Declaração Cível 0013009-03.2026.8.16.0194, Rel. Lilian Romero, 6ª Câmara Cível, j. 22/09/2026, DJEN 07/10/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA COM CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE. OMISSÃO. PEDIDO SUCESSIVO DE LIMITAÇÃO DA CONDENAÇÃO A 50% DA COMISSÃO. SUPRIMENTO DA OMISSÃO. INAPLICABILIDADE DO ART. 728 DO CÓDIGO CIVIL. DISTINÇÃO ENTRE DIVISÃO DE COMISSÃO ENTRE CORRETORES E REMUNERAÇÃO DECORRENTE DA VIOLAÇÃO DE CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE. AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. EMBARGOS ACOLHIDOS SEM EFEITO MODIFICATIVO. I. Caso em exame1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que deu provimento à apelação da imobiliária autora para julgar procedente ação de cobrança fundada em contrato de corretagem imobiliária com cláusula de exclusividade. II. Questão(ões) em discussão2. Omissão quanto ao enfrentamento do pedido sucessivo formulado pela parte então recorrida.III. Razões de decidir3. Configurada omissão no acórdão embargado, por ausência de manifestação expressa acerca do pedido sucessivo de limitação da condenação, embora a matéria tenha sido oportunamente deduzida nos autos. 4. O suprimento da omissão não altera o resultado do julgamento, pois o direito reconhecido à autora decorre da cláusula de exclusividade prevista em contrato de corretagem, nos termos do art. 726 do Código Civil. 5. O art. 728 do Código Civil disciplina hipótese diversa, referente à divisão da remuneração entre corretores que participaram da mesma intermediação negocial, não incidindo quando a obrigação decorre da violação de cláusula de exclusividade. 6. A comissão devida à corretora exclusiva constitui efeito jurídico do descumprimento da exclusividade assumida pelo contratante, independentemente da atuação de terceiro na concretização da venda. 7. O pagamento realizado a outro intermediador não interfere na obrigação assumida perante a corretora exclusiva, por se tratar de relação jurídica autônoma. 8. Inexistente enriquecimento sem causa, pois a condenação possui fundamento jurídico próprio, consistente no contrato celebrado entre as partes e na previsão legal do art. 726 do Código Civil.IV. Dispositivo e tese9. Embargos de declaração acolhidos, sem efeito modificativo do julgado

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• TJRJ, Apelação Cível 0896822-10.2023.8.19.0001, 7ª Câmara de Direito Privado, j. 29/09/2026, DJEN 05/10/2026

  APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE CORRETAGEM. VENDA DE IMÓVEL. APRESENTAÇÃO DO BEM À COMPRADORA POR UM CORRETOR. CONCLUSÃO DO NEGÓCIO POR INTERMÉDIO DE OUTRO PROFISIONAL. APROXIMAÇÃO ÚTIL. COMISSÃO DEVIDA. RATEIO ENTRE OS CORRETORES. ARTIGO 728, DO CÓDIGO CIVIL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. AÇÃO DE COBRANÇA AJUIZADA POR EMPRESA DE CONSULTORIA IMOBILIÁRIA EM FACE DE VENDEDORA DE IMÓVEL, EM QUE SE PRETENDE O PAGAMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM PELA INTERMEDIAÇÃO DA VENDA. 2. A AUTORA ALEGOU QUE APRESENTOU A COMPRADORA À RÉ E QUE, EMBORA O NEGÓCIO TENHA SIDO CONCLUÍDO, NÃO RECEBEU A COMISSÃO AJUSTADA EM 5% SOBRE O VALOR DA VENDA. 3. A RÉ, EM SUA CONTESTAÇÃO, RECONHECEU QUE A AUTORA REALIZOU A PRIMEIRA VISITA AO IMÓVEL COM A COMPRADORA, MAS SUSTENTOU QUE A NEGOCIAÇÃO FOI CONCLUÍDA POSTERIORMENTE POR OUTRO CORRETOR, SEM EXCLUSIVIDADE, E QUE ESTE RECEBEU A COMISSÃO INTEGRAL. 4. DENUNCIAÇÃO DA LIDE À IMOBILIÁRIA RESPONSÁVEL PELO SEGUNDO CORRETOR. 5. A SENTENÇA PROFERIDA PELA MAGISTRADA LINDALVA SOARES SILVA, EM ATUAÇÃO PELA 11ª VARA CÍVEL DA COMARCA DA CAPITAL, JULGOU IMPROCEDENTE O PEDIDO DA AUTORA E A CONDENOU AO PAGAMENTO DAS DESPESAS PROCESSUAIS E DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS QUE FIXOU EM 10% SOBRE O VALOR DA CAUSA. OUTROSSIM, JULGOU EXTINTA A DENUNCIAÇÃO DA LIDE, EM RAZÃO DA PERDA DO OBJETO E CONDENOU A DENUNCIANTE AO PAGAMENTO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS EM 10% SOBRE O VALOR DA CAUSA NA LIDE SECUNDÁRIA. 6. APELAÇÃO DA AUTORA, NA QUAL SUSTENTOU QUE SUA ATUAÇÃO FOI DETERMINANTE PARA A REALIZAÇÃO DO NEGÓCIO E QUE A COMISSÃO É DEVIDA AINDA QUE OUTRO CORRETOR TENHA PARTICIPADO DAS TRATATIVAS FINAIS. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 7. HÁ DUAS QUESTÕES EM DISCUSSÃO: (I) SABER SE A ATUAÇÃO DA APELANTE-AUTORA, AO APRESENTAR O IMÓVEL À COMPRADORA, É SUFICIENTE PARA GERAR DIREITO À COMISSÃO DE CORRETAGEM, AINDA QUE OUTRO CORRETOR TENHA CONDUZIDO AS ETAPAS FINAIS DA NEGOCIAÇÃO; E (II) DEFINIR A EXTENSÃO DO VALOR DEVIDO A TÍTULO DE COMISSÃO, CONSIDERANDO A PARTICIPAÇÃO DE MAIS DE UM CORRETOR. III. RAZÕES DE DECIDIR 8. A APELANTE APRESENTOU A COMPRADORA AO IMÓVEL, SENDO INCONTROVERSO QUE A VISITA INICIAL FOI REALIZADA POR SEU INTERMÉDIO E QUE A COMPRADORA ADQUIRIU O BEM POSTERIORMENTE. 9. A APROXIMAÇÃO ÚTIL DECORRE DA CIRCUNSTÂNCIA DE QUE A COMPRADORA, QUE JÁ HAVIA VISITADO OUTROS IMÓVEIS COM O SEGUNDO CORRETOR, CONHECEU O BEM POR INTERMÉDIO DA APELANTE E, NO DIA SEGUINTE À VISITA, MANIFESTOU INTERESSE EM RETORNAR AO IMÓVEL, PASSANDO A NEGOCIAÇÃO A SER CONDUZIDA POR AQUELE PROFISSIONAL, COM POSTERIOR CELEBRAÇÃO DO NEGÓCIO APENAS 16 DIAS DEPOIS. 10. A SEQUÊNCIA DOS FATOS EVIDENCIA QUE A ATUAÇÃO DA APELANTE EFETIVAMENTE INTEGROU A CADEIA CAUSAL QUE CONDUZIU À VENDA, DE MODO QUE NÃO SE TRATOU DE VISITA ISOLADA OU DESVINCULADA DO NEGÓCIO POSTERIORMENTE CELEBRADO. 11. PRECEDENTE DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. 12. A PARTICIPAÇÃO DO SEGUNDO CORRETOR NAS TRATATIVAS POSTERIORES NÃO EXCLUI O DIREITO DA RECORRENTE À REMUNERAÇÃO, POIS COMPROVADA A CONTRIBUIÇÃO DE AMBOS PARA A REALIZAÇÃO DO NEGÓCIO, AINDA QUE EM MOMENTOS E MEDIANTE ATUAÇÕES DISTINTAS. 13. DEMONSTRADA A INTERMEDIAÇÃO DE MAIS DE UM CORRETOR E INEXISTENTE AJUSTE EM SENTIDO DIVERSO, INCIDE O ARTIGO 728 DO CÓDIGO CIVIL, SEGUNDO O QUAL A REMUNERAÇÃO DEVE SER DIVIDIDA EM PARTES IGUAIS. 14. EMBORA NÃO FORMALIZADO POR ESCRITO, O PERCENTUAL DE 5% INDICADO NA INICIAL NÃO FOI ESPECIFICAMENTE IMPUGNADO PELA RÉ, CUJA DEFESA SE CONCENTROU NA INEXISTÊNCIA DO DIREITO À COMISSÃO, RAZÃO PELA QUAL O PERCENTUAL DEVE SER OBSERVADO PARA A QUANTIFICAÇÃO DA REMUNERAÇÃO. 15. A RECORRENTE FAZ JUS À METADE DA COMISSÃO. 16. MANTIDA A SENTENÇA QUANTO À EXTINÇÃO DA DENUNCIAÇÃO DA LIDE, DIANTE DA AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DO RESPECTIVO CAPÍTULO. 17. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS, COM RATEIO DAS DESPESAS PROCESSUAIS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DEVIDOS POR AMBAS AS PARTES, VEDADA A COMPENSAÇÃO. IV. DISPOSITIVO E TESE 18. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO

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• TJSP, Apelação Cível 1061689-98.2024.8.26.0224, Rel. Grakiton Satiro Aragao, Privado 3 - Unidade de Processamento Judicial, j. 01/10/2026, DJEN 05/10/2026

  APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PLATAFORMA DIGITAL. APROXIMAÇÃO PRELIMINAR INCONCLUSIVA. INEXISTÊNCIA DE EXCLUSIVIDADE. NEGÓCIO JURÍDICO CONCLUÍDO COM A PARTICIPAÇÃO EFETIVA DE CORRETORES AUTÔNOMOS TERCEIROS. AUSÊNCIA DE RESULTADO ÚTIL DA INTERMEDIAÇÃO INICIAL. INAPLICABILIDADE DO ARTIGO 728 DO CÓDIGO CIVIL. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS RECURSAIS. TEMA 1.059 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Trata-se de recurso de apelação interposto pela autora contra sentença que julgou improcedente ação de cobrança de comissão de corretagem no importe de R$ 25.800,00, referente à venda de imóvel residencial de propriedade dos réus. 2. A autora sustentou que a compradora acessou o anúncio e agendou visita por meio de sua plataforma digital, pretendendo a condenação integral ao pagamento de 6% sobre a venda ou, subsidiariamente, o rateio proporcional de 50% da comissão com esteio no art. 728 do Código Civil. II. Questão em discussão 3. As questões em discussão consistem em: (i) verificar se a atuação da plataforma digital configurou causa eficiente para a concretização da venda apta a gerar o direito à comissão integral nos moldes dos arts. 725 e 727 do Código Civil; e (ii) definir se é cabível o rateio proporcional de 50% da corretagem com base no art. 728 do Código Civil diante da atuação de corretores autônomos terceiros. III. Razões de decidir 4. O contrato de corretagem constitui obrigação de resultado, sendo a remuneração devida apenas quando os atos de mediação alcançam o resultado útil da negociação, nos termos do art. 725 do Código Civil. 5. A ausência de cláusula de exclusividade assegura aos proprietários a faculdade de disponibilizar o imóvel a outros profissionais e plataformas, sem incidência do art. 726 do Código Civil. 6. Os registros eletrônicos unilaterais extraídos do sistema da autora mostram-se insuficientes para comprovar a condução exitosa do negócio, tendo os réus demonstrado documentalmente que a alienação foi aperfeiçoada mediante a intermediação autônoma de corretores terceiros, com o pagamento da respectiva comissão no compromisso de compra e venda. 7. Inaplicável o rateio do art. 728 do Código Civil quando a aproximação originária foi precária e desprovida de nexo causal com o consenso definitivo gerado pelo trabalho exclusivo dos novos intermediadores. 8. Desprovido o apelo, majoram-se os honorários advocatícios sucumbenciais em grau recursal para 15% sobre o valor atualizado da causa, consoante o art. 85, § 11, do CPC e a tese vinculante do Tema Repetitivo 1.059 do Superior Tribunal de Justiça. IV

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