Art. 723 do Código Civil

Em linguagem simples

O corretor deve agir com cuidado e atenção, mantendo o cliente sempre informado de forma espontânea sobre o andamento da negociação. Ele também precisa esclarecer os riscos, a segurança, as mudanças de valores e outros fatores do negócio, podendo ter de pagar por perdas e danos caso não cumpra esse dever.

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Na jurisprudência

297 acórdãos citam o art. 723 do Código Civil na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, REsp 2008542, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, SEGUNDA SEÇÃO, j. 08/10/2025

  DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DESCUMPRIMENTO, PELA CONSTRUTORA OU INCORPORADORA, DE OBRIGAÇÕES RELATIVAS AO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. RESPONSABILIDADE DO CORRETOR DE IMÓVEIS. AUSÊNCIA. TESE FIXADA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME : 1. Recurso especial interposto por sociedade corretora de imóveis contra acórdão do Tribunal de Justiça que confirmou sentença condenando-a, solidariamente com a incorporadora, à devolução de valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI, em razão de inadimplemento contratual pela incorporadora na entrega de unidade imobiliária. 2. A sentença declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda e condenou a incorporadora à restituição integral dos valores pagos pelo consumidor, além de condenar a corretora, solidariamente, à devolução solidária dos valores de comissão de corretagem e taxa SATI. 3. O Tribunal de Justiça manteve a condenação solidária da corretora, entendendo que os integrantes da cadeia de consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. A questão em discussão consiste em definir os limites da responsabilidade do corretor de imóveis ou da sociedade intermediadora da compra e venda por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda de imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. Conforme os arts. 722 e 723 do Código Civil, a atividade de corretagem consiste na intermediação de negócios, sendo limitada à aproximação das partes e à prestação de informações sobre o negócio jurídico, sem vínculo direto com as obrigações assumidas pelos contratantes no contrato de compra e venda. 6. Assim, normalmente, inexiste responsabilidade do corretor de imóveis ou da sociedade intermediadora por descumprimento de obrigações, pela construtora ou incorporadora, relativas ao empreendimento imobiliário, salvo se demonstrado envolvimento do corretor nas próprias atividades de incorporação ou construção, integração no mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora ou, ainda, confusão patrimonial. De acordo com o parágrafo único do art. 723 do Código Civil, haverá responsabilidade do corretor apenas por eventuais falhas na prestação inerente aos próprios serviços de corretagem. 7. No caso concreto, não há elementos que indiquem falha na prestação do serviço de corretagem ou envolvimento da corretora nas atividades de incorporação e construção, o que afasta sua responsabilidade solidária pela devolução dos valores pagos pelo consumidor. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso especial provido para afastar a responsabilidade solidária da sociedade intermediadora pela devolução dos valores pagos pelo consumidor. 9. Tese de julgamento - Para efeito do art. 1.036 do CPC, propõe-se a seguinte tese repetitiva para o Tema 1.173/STJ: "O corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, normalmente, responsável por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda, salvo se demonstrado: (i) envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção; (ii) que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou (iii) haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor".

  Publicação oficial

• STJ, REsp 2129835, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, j. 24/11/2025

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CORRETORA DE IMÓVEIS. LEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DISTINÇÃO ENTRE CONTRATOS DE CORRETAGEM E COMPRA E VENDA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com pedido de restituição de valores pagos, ajuizada contra incorporadoras e corretora de imóveis. 2. Decisão de origem que manteve a responsabilidade solidária da corretora pela devolução de valores, com base em suposta "cadeia de fornecedores" e "atuação conjunta" das empresas. 3. Inadequada aplicação dos Temas Repetitivos 938 e 939/STJ pelo Tribunal bandeirante, que versam sobre comissão de corretagem e não sobre responsabilidade solidária por obrigações do contrato principal. 4. Natureza jurídica do contrato de corretagem como obrigação de meio, limitando-se a aproximar as partes e prestar informações sobre o negócio (arts. 722 e 723 do CC). 5. Responsabilidade civil do corretor restrita ao cumprimento diligente de suas obrigações de intermediação, não abrangendo as obrigações assumidas pelas partes no contrato principal. 6. Aplicação do princípio segundo o qual a solidariedade não se presume, devendo decorrer de lei ou vontade das partes (art. 265 do CC). 7. Ausência de demonstração de falha na prestação do serviço de corretagem, participação no empreendimento ou integração ao grupo econômico da vendedora. 8. Reconhecimento da ilegitimidade passiva da corretora para responder por obrigações decorrentes da rescisão do contrato de compra e venda. 9. Recurso especial provido.

  Publicação oficial

• STJ, REsp 2106693, Rel. Min. HUMBERTO MARTINS, TERCEIRA TURMA, j. 11/05/2026

  RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO E NÃO INÍCIO DAS OBRAS. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DE VALORES. INTERMEDIADORA (IMOBILIÁRIA/CORRETORA). RESPONSABILIDADE. AUSÊNCIA. TEMA 1.173/STJ. ARTS. 722 E 723 DO CC. ARTS. 7º, 14, § 3º, I E II, § 4º, E 25, § 1º, DO CDC. DISTINGUISHING EM RELAÇÃO À SOLIDARIEDADE GENÉRICA NA CADEIA DE CONSUMO. ACÓRDÃO EM DESACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS (ART. 86, CPC). 1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de valores e danos morais em razão de atraso e não início das obras. Sentença que rescinde o contrato, determina restituição integral das parcelas pagas e condena, solidariamente, incorporadora e corretora, inclusive quanto à comissão de corretagem e taxa SATI. Acórdão que reconhece a corretora como "mera intermediadora", afasta sua solidariedade por preço e danos morais, mas mantém sua condenação à devolução de corretagem e SATI. 2. A atividade de corretagem, nos termos dos arts. 722 e 723 do CC, limita-se à aproximação das partes e à prestação de informações sobre o negócio, sem vínculo direto com as obrigações do contrato de promessa de compra e venda; responsabilidade do corretor, em regra, apenas por falhas próprias do serviço (art. 723, parágrafo único, CC). 3. À luz dos arts. 7º, parágrafo único, 14, § 3º, I e II, § 4º, e 25, § 1º, do CDC, a solidariedade na cadeia de consumo exige nexo causal entre a conduta e o dano. Mera intermediação, sem falha específica de corretagem nem envolvimento na incorporação/construção, não atrai responsabilidade pelo inadimplemento da incorporadora. 4. Aplicação do Tema 1.173/STJ (REsp 2.008.545/DF): o corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, normalmente não responde por danos decorrentes do descumprimento, pela construtora/incorporadora, de obrigações do empreendimento, salvo se demonstrados (I) envolvimento nas atividades de incorporação/construção, (II) integração em mesmo grupo econômico ou (III) confusão/desvio patrimonial. Hipótese em que não há prova de falha na corretagem nem dos vínculos excepcionais. Recurso especial provido para afastar, integralmente, a condenação da intermediadora (devolução de comissão de corretagem e taxa SATI e quaisquer danos), mantendo-se as condenações exclusivamente em face da incorporadora. Redistribuição dos ônus sucumbenciais na origem (art. 86, CPC).

  Publicação oficial

• STJ, AgInt no AREsp 2973564, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, j. 09/03/2026

  COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. OBRIGAÇÕES RELATIVAS AO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. LUCROS CESSANTES, DANO MORAL. MULTA. DEVOLUÇÃO TAXA DE CORRETAGEM. CONDENAÇÃO SOLIDÁRIA DA EMPRESA DE CORRETAGEM AFASTADA. PRECEDENTES. TEMA 1173/STJ. ARTS. 722 E 723 DO CÓDIGO CIVIL. INEXISTÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO DE CORRETAGEM AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. AUSÊNCIA DE ENVOLVIMENTO DO CORRETOR NAS ATIVIDADES DE INCOPORAÇÃO E CONSTRUÇÃO. CORRETORA QUE NÃO INTEGRA O GRUPO ECONÔMICO DA INCORPORADORA OU CONSTRUTORA. AUSÊNCIA DE DESVIO OU CONFUSÃO PATRIMONIAL. 1. Segundo o Tema 1173/STJ o corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, normalmente, responsável por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda, salvo se demonstrado: (i) envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção; (ii) que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou (iii) haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor. 2. Em vista da natureza do serviço de corretagem, não há, em princípio, liame jurídico do corretor com as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato, a ensejar sua responsabilização por descumprimento de obrigação da incorporadora no contrato de compra e venda de unidade imobiliária. Incidência dos arts. 722 e 723 do Código Civil. 3. Não sendo imputada falha alguma na prestação do serviço de corretagem e nem se cogitando do envolvimento da intermediadora na cadeia de fornecimento do produto, vale dizer, nas atividades de incorporação e construção do imóvel ou mesmo se tratar a corretora de empresa do mesmo grupo econômico das responsáveis pela obra, hipótese em que se poderia cogitar de confusão patrimonial, não é possível seu enquadramento como integrante da cadeia de fornecimento a justificar sua condenação, de forma solidária, pelos danos causados ao autor adquirente. 4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial.

  Publicação oficial

• STJ, REsp 2172263, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, j. 09/12/2025

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. NÃO ENTREGA DO IMÓVEL. INTERMEDIAÇÃO POR SOCIEDADE IMOBILIÁRIA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CORRETORA. LIMITES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. LUCROS CESSANTES. COMPATIBILIDADE. CUMULAÇÃO POSSÍVEL. RECURSOS ESPECIAIS PROVIDOS. Recurso especial de Rubra Imóveis Ltda. 1. Tratando-se de sociedade imobiliária que atua como mera intermediadora em negócio de promessa de compra e venda de imóvel, sua responsabilidade restringe-se, em regra, ao serviço de corretagem prestado, nos termos do art. 723 do Código Civil e da Lei nº 6.530/78. 2. Descabida a extensão automática da solidariedade da imobiliária pelas obrigações da construtora, notadamente quanto à entrega do imóvel, sob o fundamento genérico de participação na cadeia de consumo, quando não demonstrada falha específica no dever de informação, pertencimento ao mesmo grupo econômico ou integração efetiva à cadeia de fornecimento do produto imobiliário. 3. Mantida a responsabilidade da corretora pela devolução da comissão de corretagem, em face da rescisão do negócio principal por culpa exclusiva da vendedora. 4. Recurso especial provido. Recurso especial de Douglas Rodrigues e Jéssica Bueno Rodrigues. 1. Segundo orientação jurisprudencial consolidada desta Corte Superior (Tema 996/STJ), o descumprimento do prazo para entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, gera ao comprador o direito à indenização por lucros cessantes, cujo prejuízo é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem. 2. Aplicável a ratio decidendi do Tema 996/STJ também às hipóteses de rescisão contratual por culpa da vendedora, porquanto os lucros cessantes visam reparar o dano sofrido durante o período de mora, desde o término do prazo de tolerância até a efetiva rescisão do contrato. 3.Recurso especial provido.

  Publicação oficial