Art. 1.221 do Código Civil

Em linguagem simples

Estabelece que o valor das melhorias feitas no bem deve ser compensado com eventuais prejuízos causados a ele. Além disso, a indenização por essas melhorias só é devida se elas ainda existirem no momento em que o bem for perdido judicialmente para o verdadeiro dono (evicção).

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Na jurisprudência

26 acórdãos citam o art. 1.221 do Código Civil na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, REsp 2233373, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, j. 12/05/2026

  DIREITO CIVIL. LEI DO INQUILINATO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO de despejo por falta de pagamento. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. INADIMPLÊNCIA DO LOCATÁRIO. BENFEITORIAS NECESSÁRIAS E ÚTEIS INTRODUZIDAS NO IMÓVEL. DIREITO DE RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. Hipótese em exame 1. Ação de despejo por falta de pagamento c/c liminar de tutela de urgência, ajuizada em 28/2/2024, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 26/5/2025 e concluso ao gabinete em 30/10/2025. II. Questão em discussão 2. O propósito recursal consiste em decidir se o locatário inadimplente pode exercer o direito de retenção pelas benfeitorias necessárias e úteis introduzidas no imóvel, até a devida compensação. III. Razões de decidir 3. O direito de retenção constitui-se como instrumento coercitivo voltado a compelir o pagamento de indenização pela introdução de benfeitorias legalmente admitidas no imóvel. 4. O eventual crédito indenizatório, contudo, não se confunde com o direito de retenção, cujo exercício pressupõe posse de boa-fé, razão pela qual pode subsistir pretensão à indenização sem que disso decorra, necessariamente, a retenção do imóvel. 5. Frustrada a legítima expectativa do locador de receber a contraprestação pela cessão do uso do bem, deixa de subsistir a base jurídica necessária à manutenção da posse de boa-fé para fins de retenção, sobretudo porque a própria Lei n.º 8.245/1991 prevê o desfazimento da locação e a retomada do imóvel na hipótese de inadimplemento (art. 9º, III, c/c arts. 58 e 62). 6. Se houver pretensão indenizatória ao locatário inadimplente, ela deverá ser apurada sem o exercício da retenção, observando-se, quando cabível, a disciplina do art. 1.221 do CC, segundo o qual "as benfeitorias compensam-se com os danos", de modo a evitar o enriquecimento sem causa. 7. No recurso sob julgamento, a recorrente está inadimplente, razão pela qual não lhe assiste o direito de retenção do imóvel até o pagamento da indenização por benfeitorias úteis e necessárias. IV. Dispositivo 8. Recurso especial conhecido e desprovido, com majoração de honorários.

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• STJ, AREsp 3107995, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, j. 04/05/2026

  PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. CONSTRUÇÃO EM TERRENO ALHEIO. ACESSÃO. BOA-FÉ RECONHECIDA PELA INSTÂNCIA ORDINÁRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL (ARTS. 1.022 E 489 DO CPC). INEXISTÊNCIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA E DENUNCIAÇÃO DA LIDE. AFASTAMENTO. ART. 125 DO CPC. COMPENSAÇÃO DA INDENIZAÇÃO POR ACESSÃO COM ALUGUÉIS/TAXA DE OCUPAÇÃO E CUSTOS DE DEMOLIÇÃO/REGULARIZAÇÃO. INADEQUAÇÃO. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. ÓBICE DA SÚMULA 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão de inadmissão do recurso especial em ação de embargos de terceiro que reconheceu a boa-fé da possuidora, fixou indenização pelas acessões e assegurou direito de retenção, mantendo a ilegitimidade passiva afastada e indeferindo a denunciação à lide. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) houve negativa de prestação jurisdicional por violação dos arts. 1.022 e 489, § 1º, VI, do CPC; (ii) é possível afastar a indenização por acessão com fundamento em posse de má-fé (art. 1.216 do CC); (iii) cabe compensação da indenização por acessão com aluguéis/taxa de ocupação e custos de demolição/regularização (art. 1.221 do CC); (iv) deve ser reconhecida a ilegitimidade passiva e determinada a denunciação à lide, com responsabilização do alienante originário. 3. Não se caracteriza negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão enfrenta, de modo suficiente, a legitimidade passiva, a facultatividade da denunciação da lide (art. 125 do CPC) e a rejeição da compensação e da alegada irregularidade da obra, preservando a conclusão sobre boa-fé e o regime jurídico da acessão. 4. Afastada, pelas instâncias ordinárias, a má-fé do possuidor e validado o laudo que comprova a construção de boa-fé, é inviável requalificar a posse, desconstituir a prova técnica ou atribuir má-fé objetiva, por demandar revolvimento do acervo fático-probatório (Súmula 7/STJ). 5. A tese de compensação entre indenização por acessão e aluguéis/taxa de ocupação ou custos de demolição/regularização não se harmoniza com o enquadramento jurídico de construção de boa-fé em terreno alheio, que assegura indenização e direito de retenção, sem amparo, no caso, para deduções pretendidas. 6. Denunciação da lide é faculdade processual e não condição para o julgamento da causa (art. 125 do CPC); a legitimidade passiva foi corretamente afirmada no acórdão, sendo incabível, na via especial, examinar responsabilidade do terceiro alienante à margem do quadro fático fixado. 7. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido.

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• STJ, REsp 2054388, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, j. 12/12/2023

  RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUEL. USO EXCLUSIVO, POR ALGUNS DOS HERDEIROS, DE BEM IMÓVEL A SER PARTILHADO. UNIVERSALIDADE DO JUÍZO DO INVENTÁRIO. MITIGAÇÃO. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. CABIMENTO DE AÇÃO AUTÔNOMA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DE DISPOSITIVOS LEGAIS. SÚMULA 211 DO STJ. INEXISTÊNCIA DE PREJUDICIALIDADE EXTERNA. SÚMULA 7 DO STJ. PROCEDÊNCIA D DO PEDIDO DE ALUGUEL. ART. 1.319 DO CC. SÚMULAS 284 DO STF E 7 DO STJ. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO. 1. O juízo do inventário é dotado de caráter universal expresso no art. 612 do CPC/2015, segundo o qual "o juiz decidirá todas as questões de direito desde que os fatos relevantes estejam provados por documento, só remetendo para as vias ordinárias as questões que dependerem de outras provas". 2. Da análise das alegações e defesas deduzidas no presente feito, verifica-se, inicialmente, apenas à luz das alegações formuladas na exordial, que havia uma necessidade de dilação probatória em relação à apontad a resistência dos réus em vender o imóvel e proceder, assim, à partilha, surgindo, posteriormente, com a apresentação de contestação, necessidade de produção de prova pericial também para se apurar o valor do bem e, via de consequência, o valor do aluguel postulado. 3. Há de incidir, assim, o entendimento da Terceira Turma deste Tribunal, segundo o qual "o fato de o art. 984 do CPC/73 determinar ao juiz que remeta as partes às vias ordinárias se verificar a existência de questão de alta indagação não significa dizer que a parte está proibida de ajuizar ação autônoma perante o juízo cível se constatar, desde logo, a necessidade de dilação probatória incompatível com o rito especial do inventário" (REsp n. 1.480.810/ES, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 20/3/2018, DJe de 26/3/2018). 4. Os arts. 884, 885, 1.219, 1.221 e 1.255 do CC apontados como violados nas razões do apelo extremo carecem do indispensável prequestionamento, a atrair a incidência do óbice da Súmula 211 do STJ. 5. A modificação da conclusão delineada no acórdão recorrido acerca da ausência de prejudicialidade externa demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório do feito, medida inadmissível em recurso especial em razão do disposto na Súmula 7 do STJ. 6. A suscitada ofensa ao art. 1.319 do CC, além de se submeter ao óbice da Súmula 284 do STF - visto que o seu conteúdo normativo não ampara a tese de necessidade de prova de resistência, por parte de alguns herdeiros, da fruição do imóvel a ser partilhado por outro herdeiro que não se encontra na posse do bem -, sujeita-se ao óbice da Súmula 7 do STJ, porque o seu acolhimento perpassaria, necessariamente pelo reexame de fatos e provas. 7. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido.

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• TJPI, Embargos de Declaração Cível 0751343-45.2025.8.18.0000, 1ª Câmara Especializada Cível, DJEN 16/10/2026

  DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. ALEGAÇÕES DE OMISSÃO E CONTRADIÇÃO. FATO SUPERVENIENTE. COMODATO VERBAL. POSSE DECORRENTE DE PERMISSÃO OU TOLERÂNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA DE VÍCIOS NO ACÓRDÃO. EMBARGOS REJEITADOS. I. CASO EM EXAME 1. O recurso. Embargos de declaração, com pedido de efeitos infringentes, opostos contra acórdão que negou provimento a agravo de instrumento. O julgamento manteve decisão que deferiu liminar de reintegração de posse em ação possessória e julgou prejudicado o agravo interno. 2. Fatos relevantes. A embargante sustenta omissão quanto à decisão superveniente que suspendeu a demanda possessória e os efeitos da liminar, em razão de prejudicialidade externa. Alega também ausência de exame dos efeitos de tutela de urgência concedida em ação declaratória de nulidade de averbação. Aponta deficiência na fundamentação sobre o comodato verbal e contradição entre a disciplina da posse de força velha e a manutenção da reintegração liminar. 3. Decisão superveniente. A decisão de primeiro grau invocada para demonstrar a perda do objeto foi impugnada no Agravo de Instrumento nº 0757520-88.2026.8.18.0000, no qual houve suspensão de seus efeitos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a decisão superveniente que suspendeu a demanda possessória e a tutela concedida em ação declaratória acarretam perda superveniente do objeto do agravo de instrumento; (ii) saber se o acórdão foi omisso ou apresentou deficiência de fundamentação quanto às provas utilizadas para reconhecer a natureza gratuita da ocupação do imóvel; (iii) saber se existe contradição interna entre a fundamentação relativa à posse de força velha e a manutenção da liminar de reintegração de posse; e (iv) saber se o pedido de prequestionamento exige manifestação expressa sobre todos os dispositivos indicados pela parte. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. A decisão superveniente utilizada como fundamento para sustentar a perda do objeto teve seus efeitos suspensos em outro agravo de instrumento. A ordem de reintegração de posse permaneceu eficaz. Não houve perda superveniente do objeto do recurso. 6. O acórdão embargado apreciou a controvérsia em cognição sumária, própria do exame de decisão interlocutória concessiva de liminar. A análise considerou o conjunto probatório disponível e as regras de experiência comum previstas no art. 375 do CPC. 7. A relação familiar existente entre os envolvidos e a ausência de demonstração de título autônomo para a ocupação permitiram concluir, em cognição sumária, pela utilização do imóvel em razão de liberalidade. Os atos de mera permissão ou tolerância não induzem posse, conforme o art. 1.208 do CC. 8. A contradição apta a justificar embargos de declaração deve ser interna ao julgado. A permanência prolongada no imóvel não é incompatível com o reconhecimento de que a ocupação decorreu de permissão ou tolerância. Não há antagonismo entre as premissas e a conclusão do acórdão. 9. Os embargos de declaração não constituem meio adequado para rediscutir a valoração dos fatos e das provas quando ausentes os vícios previstos no art. 1.022 do CPC. 10. O prequestionamento não exige manifestação expressa sobre todos os dispositivos indicados pela parte. O art. 1.025 do CPC considera incluídos no acórdão os elementos suscitados nos embargos para fins de prequestionamento, observados os requisitos legais. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Embargos de declaração conhecidos e rejeitados. Tese de julgamento: “1. A decisão superveniente de primeiro grau não acarreta perda do objeto do recurso quando sua eficácia foi suspensa por decisão do tribunal. 2. Os atos de mera permissão ou tolerância, ainda que prolongados, não induzem posse própria. 3. A contradição que autoriza embargos de declaração é a incompatibilidade interna entre as premissas ou entre a fundamentação e a conclusão do julgado. 4. Os embargos de declaração não permitem a rediscussão da valoração dos fatos e das provas na ausência dos vícios previstos no art. 1.022 do CPC. 5. O prequestionamento não exige referência expressa a todos os dispositivos invocados pela parte, aplicando-se o art. 1.025 do CPC.” Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, LIV e LV; CPC, arts. 9º, 10, 313, V, “a”, 373, I e II, 375, 489, § 1º, IV e VI, 493, 561, 562, 1.022, 1.024, § 1º, e 1.025; CC, arts. 1.196, 1.208 e 1.219 a 1.221

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• TJPA, Apelação Cível 0837704-56.2019.8.14.0301, Rel. Margui Gaspar Bittencourt, 2ª Turma de Direito Privado, DJEN 15/10/2026

  PROCESSO Nº 0837704-56.2019.8.14.0301 ÓRGÃO JULGADOR: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO RECURSO: APELAÇÃO CÍVEL COMARCA: BELÉM/PA – 4ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL APELANTE: MARIA RUTH SERIEIRO SOUSA (ADVOGADA: DENISE PINTO MARTINS) APELADA: WALQUIRIA FONSECA NOVAIS (ADVOGADOS: LUANA DE SOUSA QUEIROZ E SÁVIO BARRETO LACERDA LIMA) PROCURADOR DE JUSTIÇA: JORGE DE MENDONÇA ROCHA RELATORA: DESEMBARGADORA MARGUI GASPAR BITTENCOURT Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE AFASTADA. SENTENÇA SEM FUNDAMENTAÇÃO ADEQUADA. NULIDADE. CAUSA MADURA. JULGAMENTO IMEDIATO DO MÉRITO. INADIMPLEMENTO LOCATÍCIO. BENFEITORIAS. DIREITO DE RETENÇÃO INVIÁVEL. RESCISÃO DA LOCAÇÃO. DESPEJO. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de rescisão contratual e despejo e reconheceu à locatária direito de retenção do imóvel até a indenização pelas benfeitorias, facultada a compensação com eventuais débitos locatícios. O feito registra anterior sentença de procedência, posteriormente tornada sem efeito pelo Juízo de origem sob a justificativa de erro no sistema. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se as razões recursais observam o princípio da dialeticidade; (ii) verificar a validade dos pronunciamentos sentenciais sucessivamente proferidos pelo Juízo de origem e a possibilidade de julgamento imediato do mérito pelo Tribunal; (iii) estabelecer se o inadimplemento locatício autoriza a rescisão da locação e o despejo; e (iv) definir se eventual crédito decorrente de benfeitorias assegura à locatária inadimplente direito de retenção do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. As razões de apelação enfrentam os fundamentos essenciais da sentença, inclusive o reconhecimento do direito de retenção, a valoração das provas relativas às benfeitorias e a existência de inadimplemento, razão pela qual se rejeita a preliminar de ausência de dialeticidade. 4. A primeira sentença é nula por ausência de fundamentação adequada, pois deixa de enfrentar argumentos capazes de influenciar a solução da controvérsia, especialmente aqueles relativos às benfeitorias, ao laudo pericial, à compensação contratual e ao direito de retenção, em desacordo com o art. 489, §1º, III e IV, do CPC. 5. A substituição da sentença por novo pronunciamento, mediante simples referência a erro no sistema, não se enquadra nas hipóteses de alteração previstas no art. 494 do CPC. Reconhecida, contudo, a nulidade da primeira sentença e estando a causa suficientemente instruída, o Tribunal deve julgar imediatamente o mérito, nos termos do art. 1.013, §3º, IV, do CPC. 6. O inadimplemento da obrigação de pagar os aluguéis autoriza a rescisão da locação e a retomada do imóvel, nos termos do art. 9º, III, da Lei nº 8.245/1991, não tendo a locatária demonstrado a quitação regular das parcelas exigíveis. 7. O eventual crédito indenizatório decorrente de benfeitorias não se confunde com o direito de retenção. O locatário inadimplente não pode manter-se na posse do imóvel como meio coercitivo para obtenção do pagamento de eventual indenização pelas obras realizadas, sem prejuízo de perseguir o respectivo crédito pela via processual adequada. 8. São devidos os aluguéis vencidos e vincendos até a efetiva desocupação, observados os pagamentos comprovados, devendo o prazo para desocupação voluntária ser fixado em 15 dias, conforme o art. 63, §1º, da Lei nº 8.245/1991. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido. Tese de julgamento: 1. Reconhecida a nulidade da sentença por ausência de fundamentação adequada, o Tribunal pode julgar imediatamente o mérito quando a causa estiver suficientemente instruída, nos termos do art. 1.013, §3º, IV, do CPC. 2. O inadimplemento locatício autoriza a rescisão da locação e o despejo, não conferindo eventual crédito por benfeitorias direito de retenção do imóvel ao locatário inadimplente, sem prejuízo da pretensão indenizatória pela via adequada. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §2º, 489, §1º, III e IV, 494 e 1.013, §3º, IV; Código Civil, art. 1.221; Lei nº 8.245/1991, arts. 9º, III, 58, 62 e 63, §1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2.233.373/GO, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/05/2026, DJEN de 29/05/2026; TJSP, Agravo de Instrumento nº 2307212-91.2025.8.26.0000, Rel. Des. Daise Fajardo Nogueira Jacot, 27ª Câmara de Direito Privado, julgado em 30/04/2026; TJPA, Agravo de Instrumento nº 0805199-03.2023.8.14.0000, Rel. Des. Margui Gaspar Bittencourt, 1ª Turma de Direito Privado, julgado em 07/08/2023

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