Art. 1.136 do Código Civil

Em linguagem simples

A empresa estrangeira autorizada só pode começar a trabalhar depois de registrada no órgão competente do local onde vai funcionar. O artigo detalha os comprovantes necessários para esse pedido, como o depósito do capital em banco oficial, e estabelece as informações que devem constar no livro de registro e ser publicadas.

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Na jurisprudência

4 acórdãos citam o art. 1.136 do Código Civil na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, REsp 2111549, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, j. 02/04/2024

  RECURSO ESPECIAL. CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA. DESAPROPRIAÇÃO. CONTROVÉRSIA ACERCA DE AQUISIÇÃO AD CORPUS OU AD MENSURAM. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE EM PARTE DAS TESES RECURSAIS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 284/STF, POR ANALOGIA. CIRCUNSTÂNCIAS DA ESCRITURA PÚBLICA QUE EVIDENCIAM A INEQUÍVOCA CLÁUSULA AD MENSURAM. ALEGAÇÃO DE ÁREA EXCEDENTE DO IMÓVEL DESAPROPRIADO ENTÃO PERTENCENTE AOS RECORRENTES. REIVINDICAÇÃO DA TITULARIDADE SOBRE O EXCESSO. DIREITO QUE SE ESTENDE À PARTE EXPROPRIADA, EQUIVALENTE AO VENDEDOR. OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. NÃO EXERCÍCIO DESSE DIREITO OPORTUNAMENTE. PRESCRIÇÃO. CONSUMAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO. 1. O recurso especial possui natureza vinculada, exigindo, para o seu cabimento, a imprescindível demonstração do recorrente, de forma clara e precisa, do dispositivo apontado como malferido pela decisão recorrida - art. 628 do CC/1916 - juntamente com argumentos suficientes à exata compreensão da controvérsia estabelecida, elencando expressamente os dispositivos legais que amparam as teses delineadas nas razões recursais (a saber, cerceamento de defesa, julgamento extra petita, segurança jurídica e usucapião), sob pena de inadmissão, ante o óbice disposto na Súmula 284/STF, aplicável ao recurso especial por analogia. 2. Nos termos do art. 1.136 do Código Civil de 1916 (equivalente ao art. 500 do CC/2002), a compra e venda de um imóvel na qual prepondera a coisa certa e discriminada, revelando-se secundárias à realização do negócio jurídico as menções porventura feitas à extensão da área, considera-se ad corpus. A prevalecer, por outro lado, a extensão da sua área, afigurando-se menos importantes as características e confrontações da coisa descritas no instrumento contratual, tem-se a venda ad mensuram. 3. Não se mostrando inequívoca a forma pela qual se deu a avença, deve o julgador perquirir as bases contratuais determinantes à celebração da compra e venda, a fim de verificar o fator determinante de realização do negócio (a extensão da área do imóvel ou a sua devida descriminação), considerando notadamente a vontade das partes exteriorizada em seu conjunto no respectivo instrumento, além de outros fatores circunscritos à avença, na esteira dos arts. 85 do CC/1916 e 112 e 113 do CC/2002. 4. Ademais, a relevância dessa distinção (cláusula ad corpus e ad mensuram) concentra-se precipuamente no direito (em regra conferido ao comprador) de requerer, apenas na segunda hipótese, quando se verificar uma diferença a menor na extensão da área do imóvel, a revelar a natureza de vício redibitório especial: (i) o complemento da área ou, não sendo possível, (ii) a resolução contratual ou (iii) o abatimento proporcional ao preço. Apenas com a entrada em vigor do CC/2002 (art. 500, § 2º) garantiu-se expressamente ao vendedor direito semelhante, conquanto excepcionalmente e em menor extensão (porquanto inadmitida a resolução do contrato e atribuída ao comprador a escolha do bem da vida que será restituído). 5. Embora silente o Código Civil de 1916, há se estender o mesmo direito previsto no art. 500, § 2º, do CC/2002 aos atos e negócios jurídicos regidos por aquele diploma revogado, não por retroatividade do CC/2002, mas pela incidência do mesmo fundamento jurídico que amparou o regramento do citado art. 500, § 2º, a saber, o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, quando inequívoca a existência de cláusula ad mensuram sobre o negócio jurídico e houver motivos que justifiquem o desconhecimento dessa circunstância pelo dono da coisa, recaindo-lhe o correlato ônus probatório, haja vista ser fato constitutivo do seu direito (art. 373, I, do CPC/2015). 6. Na hipótese, adotando-se as balizas hermenêuticas mencionadas alhures e o panorama fático-probatório delimitado no aresto impugnado, deve-se considerar preponderante o teor da Cláusula 5ª da escritura pública, dispondo ter sido pactuado o preço da desapropriação no valor de Cr$ 800.00 (oitocentos cruzeiros) por alqueire geométrico, além de ser expressa quanto à modalidade ad mensuram da desapropriação, a evidenciar que a desapropriação realizou-se mediante tratativa ad mensuram. 7. A par dessa premissa, saliente-se que a venda ad mensuram, pelas suas características e consequências, confere à parte prejudicada um direito potestativo fundado em tutela restitutória, que, se não exercido oportunamente, sujeita-se à decadência, com a ressalva da atecnia do revogado CC/1916 que submetia tais situações (de direito potestativo) à prescrição. 8. Sob a ótica do diploma revogado, o prazo para o exercício desse direito, considerada a natureza de vício redibitório da venda ad mensuram, era prescricional de 6 (seis) meses, nos termos do art. 178, § 5º, IV, do CC/1916. Logo, afigura-se inequívoca a prescrição da pretensão restitutória, visto que realizada a "desapropriação amigável" em 14/8/1956 e ajuizada a presente ação somente na data de 17/8/2018, ou seja, após o transcurso de mais de 60 (sessenta) anos. 9. Ainda que se afastasse a natureza de vício redibitório e se adotasse o maior prazo de prescrição do CC/1916 vigente quando da desapropriação, de 20 (vinte) anos, segundo o disposto no art. 177 (com redação dada pela Lei n. 2.437, de 1955), seria impossível suplantar a prescrição. 10. Além disso, a constatação da área excedente somente no ano de 2014 constitui um indiferente jurídico, porque a introdução de novas técnicas de georreferenciamento, conforme o avanço da ciência, não é circunstância que impede, suspende ou interrompe o transcurso dos prazos prescricionais, nos termos previstos nos arts. 168 a 176 do CC/1916 (arts. 197 a 204 do CC/2002), sobretudo, quando utilizados os meios disponíveis à época em que realizados os atos jurídicos e não contestados por nenhuma das partes oportunamente, tratando-se de ato jurídico perfeito consolidado pelo decurso do tempo. 11. Desse modo, estando prescrita a pretensão anterior (acerca da cláusula ad mensuram), fica prejudicada a análise da pretensão posterior (de declaração da existência de condomínio entre as partes), visto que deduzidas em cumulação própria sucessiva de pedidos. 12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido.

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• TJDFT, Embargos de Declaração Cível 0713438-60.2022.8.07.0018, 3ª Turma Cível, DJEN 24/09/2026

  DIREITO CIVIL, ADMINISTRATIVO, REGISTRAL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. FAZENDA GAMA OU RIACHO FUNDO. DESAPROPRIAÇÃO AMIGÁVEL. TRANSCRIÇÃO Nº 8.530. ALTERAÇÃO TERRITORIAL. EFICÁCIA DO REGISTRO ANTERIOR. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA DA ESCRITURA. NEGÓCIO AD MENSURAM. DESAPROPRIAÇÃO INDIRETA. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. PARCIAL PROVIMENTO SEM EFEITOS INFRINGENTES. I. Caso em exame 1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que manteve a improcedência do pedido de declaração de que a área correspondente à Transcrição nº 8.530 do Cartório de Registro de Imóveis de Luziânia/GO não teria sido abrangida pela desapropriação da Fazenda Gama ou Riacho Fundo. II. Questões em discussão 2. Discute-se: (i) se a alteração territorial ocasionou a perda da validade ou da eficácia da antiga transcrição; (ii) se a ausência de matrícula particular correspondente no Distrito Federal comprova a desapropriação; (iii) se a omissão da Transcrição nº 8.530 na escritura exclui a fração de seu objeto; e (iv) se são aplicáveis, subsidiariamente, a desapropriação indireta e a usucapião. III. Razões de decidir 3. A alteração da circunscrição territorial não invalida a transcrição realizada pela serventia competente à época, nem exige sua reprodução automática no novo cartório. A ausência de matrícula particular correspondente no Distrito Federal não comprova, isoladamente, a desapropriação ou a extinção do domínio privado. 4. A omissão da Transcrição nº 8.530 na relação dos títulos antecedentes é relevante, mas deve ser interpretada em conjunto com as demais cláusulas da escritura, que descrevem uma gleba de 826 alqueires geométricos, delimitada por perímetro único, e transferem todo o direito, domínio, ação e posse dos outorgantes sobre o imóvel. 5. A escritura não discrimina as áreas correspondentes a cada transcrição. A referência aos 956 alqueires atribuídos pelos títulos anteriores e à sua tradução em 826 alqueires geométricos não permite concluir, mediante simples operação aritmética, pela inclusão ou exclusão da fração controvertida. 6. A Transcrição nº 8.530 não apresenta perímetro próprio capaz de individualizar fisicamente a fração de 38,50 alqueires. A cláusula ad mensuram regula as consequências da divergência de área, mas não torna necessariamente autônomos os registros antecedentes nem confere caráter excludente à sua enumeração. 7. A conjugação entre a descrição perimetral, a ausência de individualização física da fração, as cláusulas dispositivas do título e a cadeia registral e possessória posterior permite concluir que a área correspondente à Transcrição nº 8.530 foi materialmente abrangida pela escritura de desapropriação amigável. 8. Subsidiariamente, eventual insuficiência formal do título não autoriza a reivindicação do bem definitivamente incorporado ao patrimônio público, nos termos do artigo 35 do Decreto-Lei nº 3.365/1941. Ausente pedido indenizatório, não se examina nem se declara a prescrição de eventual pretensão dessa natureza. 9. Afasta-se a usucapião tabular prevista no artigo 1.242, parágrafo único, do Código Civil, por inexistir registro aquisitivo posteriormente cancelado. Sucessivamente, admite-se a usucapião extraordinária, consumada sob a vigência do artigo 550 do Código Civil de 1916 e arguível como matéria de defesa, sem constituição de título registrável com eficácia erga omnes. IV. Dispositivo 10. Embargos de declaração conhecidos e parcialmente providos, sem efeitos infringentes. _____________ Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 19, I, 141, 373, 492, 1.022 e 1.025; CC, arts. 500, 501, 1.238, 1.242, parágrafo único, e 1.243; CC/1916, arts. 550, 552 e 1.136; Lei nº 6.015/1973, arts. 169 e 170; Decreto nº 4.857/1939, art. 179; Decreto-Lei nº 3.365/1941, art. 35. Jurisprudência relevante citada: STF, Súmula nº 237

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• TRF6, Agravo de Instrumento 0042490-86.2011.4.01.0000, Rel. Gláucio Maciel, SEC.GAB.34 (Des. Federal EVANDRO REIMÃO DOS REIS), j. 17/04/2026, DJEN 22/04/2026

  DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA. LIMITES OBJETIVOS DA COISA JULGADA. IMPOSSIBILIDADE DE AMPLIAÇÃO DO TÍTULO EXECUTIVO PARA ABRANGER REGISTRO E RETIFICAÇÃO DE ÁREA. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL DO COMPRADOR. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em fase de cumprimento de sentença, indeferiu pedido de determinação para que a União promovesse não apenas a outorga da escritura pública de imóvel arrematado, mas também providências relativas ao registro e à adequação da metragem do bem junto ao cartório imobiliário. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se o cumprimento de sentença que determinou a outorga de escritura pública pode ser ampliado para abranger obrigações relativas ao registro do imóvel e à retificação de sua área; (ii) estabelecer se tais providências competem à parte vendedora ou ao comprador, à luz do contrato e da legislação aplicável. III. RAZÕES DE DECIDIR A sentença transitada em julgado impõe exclusivamente à União a obrigação de outorgar a escritura pública do imóvel nos termos do auto de arrematação, não abrangendo deveres relacionados ao registro ou à regularização da área. O cumprimento de sentença deve observar rigorosamente os limites objetivos e subjetivos da lide, sendo vedada a ampliação, modificação ou inovação do conteúdo do título executivo judicial, em respeito aos princípios da congruência, do contraditório e da coisa julgada. A pretensão de incluir obrigações relativas ao registro imobiliário e à retificação da metragem configura inovação indevida, caracterizando decisão extra ou ultra petita se acolhida na fase executiva. As cláusulas contratuais atribuem expressamente ao comprador a responsabilidade por todas as despesas e providências necessárias à regularização do imóvel, incluindo registro, averbações e eventuais ajustes decorrentes de loteamento. A divergência de metragem entre o auto de arrematação e o registro posterior decorre de regularização urbanística superveniente, cuja solução deve ser buscada pela via administrativa ou judicial própria, não podendo ser imposta à vendedora fora dos limites do título judicial. A legislação de registros públicos (Lei nº 6.015/73) disciplina os procedimentos de retificação e registro, os quais não se confundem com a obrigação de outorga da escritura. IV. DISPOSITIVO E TESE Agravo de instrumento desprovido. Tese de julgamento : 1. O cumprimento de sentença deve se limitar estritamente ao conteúdo do título executivo judicial, sendo vedada sua ampliação para incluir obrigações não previstas. 2. A outorga de escritura pública não abrange, automaticamente, a obrigação de promover o registro imobiliário ou a retificação de área do bem. 3. As providências de regularização registral do imóvel competem ao comprador quando assim previsto contratualmente. Dispositivos relevantes citados : CPC, arts. 141, 492, 509, §4º, e 466-A (correspondente no CPC/1973); Lei nº 6.015/73; Código Civil, art. 1.136 (referência contratual)

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• TJDFT, Apelação Cível 0713681-06.2023.8.07.0006, 7ª Turma Cível, DJEN 01/05/2025

  DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. CONDOMÍNIO IRREGULAR (CONDOMÍNIO DE FATO). TEMA 882/STJ E TEMA 492/STF. DISTINÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. DEVER DO CONDÔMINO. COBRANÇA DE TAXA. POSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedentes os embargos à execução ao argumento de que há distinção entre o caso dos autos e o definido nos Temas 882/STJ e 492/STF, sendo aplicável o regramento que disciplina o condomínio em geral e o condomínio edilício, conforme artigo 1.334 do CC. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se é ou não possível a execução de taxas condominiais instituídas por condomínio irregular. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A Lei n.º 13.465/2017 incluiu o art. 36-A na Lei n.º 6766/1979, o qual estabelece que as associações de titulares de direitos sobre imóveis em loteamentos ou moradores em loteamentos ou empreendimento assemelhados, desde que não detenham fins lucrativos a imposição, podem exigir contribuição para manutenção, a conservação, a disciplina e a utilização dos respectivos titulares ou moradores, ainda que não tenham se associado voluntariamente. 4. É inaplicável a tese firmada no julgamento do RE n.º 695.911/SP (Tema n.º 492 do STF) aos condomínios irregulares formados em áreas particulares, no Distrito Federal, uma vez que a situação fática que levou à decisão paradigma (loteamento fechado no Estado de São Paulo) exigia o pagamento de taxa condominial para o pagamento de despesas essenciais de condomínio (irregular) formado em momento posterior à construção de casas e divisão de terrenos (eram imóveis regulares, devidamente registrados, sobre os quais um grupo de moradores se reuniu e decidiu transformar em condomínio fechado), o que demonstra que a “ratio decidendi” é completamente diferente da situação do Distrito Federal, e, sobretudo, é diversa da situação dos autos, em que se tem um condomínio (de fato) instituído em área particular, constituído desde o início por imóveis irregulares, sem averbação no Registro de Imóveis, já divididos e comercializados com o formato de condomínio, de forma que a adesão à associação de moradores/condomínio é automática, sendo válida desde o momento em que adquiridos os direitos sobre o bem, tornando-se obrigatório o pagamento das taxas de rateio das despesas comuns, mesmo que não sejam usufruídas. 5. O art. 1.136 do CC dispõe sobre os deveres dos condôminos, dentre os quais o de “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”. 5.1. “Os condomínios de fato ou irregulares, diversamente do condomínio edilício previsto no artigo 1.332, caput, do Código Civil, se constituem de maneira informal. Entretanto, apesar de possuírem natureza e características diversas, ambas as conformações apresentam objetivos comuns de melhorar a qualidade de vida dos possuidores/proprietários (...). Os condomínios edilícios, para atender esses objetivos, instituem taxas (...), rateando-as entre os associados” (TJDFT, Acórdão 1779026, 07235478720228070001, Rel. LUCIMEIRE MARIA DA SILVA, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 8/11/2023, publicado no DJE: 13/11/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada). 6. Nos casos de imóveis situados em condomínio irregular localizado no Distrito Federal e entorno, quando são adquiridos os direitos sobre o bem, o adquirente automaticamente adere à associação de moradores, motivo pelo qual se dispensa a filiação do possuidor para a cobrança de taxas de rateio das despesas. 6.1. Na hipótese, a aquisição de imóvel por meio de contrato no qual há menção expressa à existência de condomínio caracteriza a anuência do adquirente às regras. 7. Diante da inaplicabilidade dos referidos precedentes vinculantes mencionados em razão da distinção fática, cabível a aplicação analógica das normas do Código Civil de 2002 que disciplinam o condomínio em geral e o condomínio edilício, conforme artigo 1.334 do CC. 8. Nada a reparar na sentença que julgou improcedentes os embargos à execução, pois não há nulidade da execução, já que instruída com título certo, líquido e exigível, atendendo ao disposto no art. 784, inciso X do Código de Processo Civil. IV. Dispositivo e tese 9. Apelação conhecida e desprovida. Sentença mantida. Tese de julgamento: É possível a execução de taxas condominiais instituídas por condomínio irregular, por associação de moradores ou condomínio de fato, quando instituídas tais taxas por meio de assembleia, sendo dispensada a anuência expressa à associação de moradores, diante da distinção havida quanto aos condomínios irregulares no Distrito Federal e o caso fático constante nas teses firmadas nos julgamentos dos Temas 882/STJe 492/STF. _________ Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 784, inciso X; CC, artigo 1.334 c/c art. 1.136 do CC; Lei n.º 13.465/2017; Lei n.º 6766/1979, art. 36-A. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 882; STJ, Tema 492; TJDFT, Acórdão 1779026, 07235478720228070001, Rel. LUCIMEIRE MARIA DA SILVA, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 8/11/2023; TJDFT, Acórdão 1755035, 07235539420228070001, Rel. Robson Teixeira de Freitas, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 14/9/2023; TJDFT, Acórdão 1779026, 07235478720228070001, Rel. LUCIMEIRE MARIA DA SILVA, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 8/11/2023

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