Art. 1.369 do Código Civil

Em linguagem simples

O proprietário pode autorizar outra pessoa a construir ou plantar em seu terreno por prazo determinado, sendo obrigatório registrar a concessão em cartório de imóveis por escritura pública. Essa autorização não inclui obras no subsolo, a menos que isso seja essencial para o objetivo da concessão.

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Na jurisprudência

4 acórdãos citam o art. 1.369 do Código Civil na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• TRF3, Agravo de Instrumento 5026072-40.2025.4.03.0000, Rel. Fed. Carlos Francisco, 2ª Turma, DJEN 09/09/2026

  DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. ALEGADA OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DO JULGADO. PREQUESTIONAMENTO. ART. 1.025 DO CPC. I. CASO EM EXAME 1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que negou provimento a agravo de instrumento interposto em ação de reintegração de posse, mantendo o indeferimento de tutela liminar por ausência dos requisitos legais para sua concessão. A embargante sustenta omissão quanto à natureza pública da área litigiosa, à posse indireta decorrente de cláusula constituti, à impossibilidade de posse privada sobre bem público, à caracterização do esbulho possessório e à alegada extinção do direito de superfície, requerendo o acolhimento dos embargos, inclusive para fins de prequestionamento. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em verificar: (i) se o acórdão embargado incorreu em omissão ao deixar de apreciar as matérias suscitadas pela embargante; e (ii) se os embargos de declaração podem ser utilizados para rediscutir as conclusões adotadas no julgamento, bem como para fins de prequestionamento. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Os embargos de declaração destinam-se exclusivamente ao saneamento de obscuridade, contradição, omissão ou erro material, não constituindo via adequada para o reexame do mérito da decisão nem para a modificação do julgado em razão do inconformismo da parte. 4. O acórdão embargado examinou de forma suficiente as questões necessárias ao deslinde da controvérsia, concluindo que, em sede de cognição sumária, não estavam presentes os requisitos autorizadores da tutela provisória, diante da necessidade de dilação probatória acerca da identificação da área, de sua natureza jurídica e das repercussões possessórias da controvérsia. 5. A decisão recorrida também consignou que a ocupação da área remonta a período superior a ano e dia, sem indicação precisa da data do alegado esbulho, circunstâncias que afastam, em juízo preliminar, os pressupostos para a concessão da liminar possessória, além da ausência de demonstração da urgência necessária. 6. As alegações relativas à impossibilidade de posse privada sobre bem público, à distinção entre posse e detenção, aos efeitos da cláusula constituti, à exploração econômica da área e à extinção do direito de superfície traduzem inconformismo com as conclusões adotadas pelo acórdão, não evidenciando qualquer vício previsto no art. 1.022 do CPC. 7. O órgão julgador não está obrigado a enfrentar individualmente todos os argumentos deduzidos pelas partes quando a fundamentação adotada é suficiente para solucionar a controvérsia. 8. Para fins de prequestionamento, aplica-se o disposto no art. 1.025 do CPC, considerando-se incluídos no acórdão os dispositivos legais suscitados pela embargante, ainda que rejeitados os embargos declaratórios. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Embargos de declaração rejeitados. Tese de julgamento: “1. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito da decisão, sendo cabíveis apenas para sanar os vícios previstos no art. 1.022 do CPC. 2. Não há omissão quando o acórdão aprecia de forma suficiente as questões essenciais à solução da controvérsia, ainda que adote conclusão diversa da pretendida pela parte. 3. O prequestionamento observa a disciplina do art. 1.025 do CPC, independentemente do acolhimento dos embargos de declaração.” Legislação relevante citada: CPC, arts. 1.022, 1.025, 1.026, §§ 2º e 3º, 300, 561 e 562; CC, arts. 1.196, 1.208 e 1.369 a 1.377. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 1.290.119/RS, Rel. Min. Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe 30.08.2019; STJ, AgInt no REsp 1.675.749/RJ, Rel. Min. Assusete Magalhães, Segunda Turma, DJe 23.08.2019; STJ, REsp 1.817.010/PR, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe 20.08.2019; STJ, AgInt no AREsp 1.227.864/RJ, Rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Turma, DJe 20.11.2018; STJ, AREsp 1.535.259/SP, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, j. 07.11.2019, DJe 22.11.2019; STJ, EDcl no AgRg nos EDcl no MS 12.614/DF, Rel. Min. Napoleão Nunes Maia Filho, Primeira Seção, j. 08.04.2015, DJe 10.04.2015

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• TJBA, Apelação Cível 0164986-75.2008.8.05.0001, Rel. Rosita Falcão de Almeida Maia, Terceira Câmara Cível, DJEN 03/03/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ENCARGOS LOCATÍCIOS. CONTRATO NOMINADO COMO CESSÃO ONEROSA DE USO. RECONHECIMENTO DE RELAÇÃO LOCATÍCIA. COBRANÇA DE ALUGUÉIS DURANTE PERÍODO DE PERDA DA POSSE POR ATO INDEVIDO DA LOCADORA. ERROS NOS CÁLCULOS. OMISSÃO PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta contra sentença proferida nos autos de ação de despejo por falta de pagamento ajuizada pela apelada, que julgou procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato, decretar o despejo, reconhecer purgação da mora em período parcial, condenar o réu ao pagamento de saldo devedor e encargos locatícios, além de aluguéis vencidos e vincendos com encargos e despesas acessórias. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se o contrato firmado entre as partes configura relação de locação regida pela Lei nº 8.245/91 ou cessão onerosa de uso de superfície; (ii) estabelecer se é devida a cobrança de aluguéis e encargos no período em que o locatário perdeu a posse do imóvel por conduta indevida da locadora; (iii) determinar se o pedido de aplicação de cláusula penal à apelada poderia ser analisado; e (iv) verificar se a sentença foi omissa quanto a impugnações sobre os cálculos apresentados na inicial. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A natureza jurídica do contrato decorre do conteúdo de suas cláusulas e não da nomenclatura atribuída pelas partes; sendo presentes elementos típicos da locação - como contraprestação mensal denominada "aluguel", encargos usuais, cláusulas de reajuste e multa por inadimplemento -, aplica-se a Lei nº 8.245/91. 4. O contrato analisado não constitui direito real de superfície, por ausência de escritura pública e registro imobiliário, conforme exigido pelo art. 1.369 do CC/2002. 5. A ocupação indevida do imóvel pela locadora entre 24/11/2008 e 22/01/2009, não impugnada, caracteriza esbulho possessório e afasta a exigibilidade de aluguéis e encargos durante tal período. 6. A pretensão do apelante de aplicar cláusula penal à apelada, por conduta violadora do contrato, tem natureza condenatória e não pode ser formulada por simples impugnação em ação de despejo, exigindo reconvenção ou ação própria. 7. A sentença é omissa quanto a alegações específicas de erro nos cálculos - índice de correção inadequado, juros, multa, IPTU e honorários -, mas tais matérias devem ser analisadas na fase de liquidação de sentença, nos termos dos arts. 509 e seguintes do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 4. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A caracterização de relação locatícia independe da nomenclatura contratual, devendo-se considerar o conteúdo e os elementos típicos do contrato. 2. Não é cabível a cobrança de aluguéis e encargos durante período em que a posse do imóvel foi retirada do locatário indevidamente por ato da locadora. 3. O pedido de aplicação de cláusula penal a apelada, em ação de despejo, exige reconvenção ou ação autônoma. 4. Impugnações a erros de cálculo podem ser analisadas em fase de liquidação de sentença, assegurado o contraditório

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• TJCE, Agravo de Instrumento 3010571-63.2025.8.06.0000, 3ª Câmara de Direito Privado, DJEN 11/02/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. INVENTÁRIO. DIREITO DE SUPERFÍCIE. ALEGAÇÃO DE CONCESSÃO VERBAL E TÁCITA. AUSÊNCIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. INCLUSÃO DE IMÓVEL E EDIFICAÇÃO NO ACERVO HEREDITÁRIO. IMPOSSIBILIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA NO INVENTÁRIO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória proferida em ação de inventário que indeferiu pedido de exclusão, da partilha, dos valores relativos a prédio comercial construído sobre terreno registrado em nome da falecida Rita Maria da Silva.2. O agravante sustenta ter recebido, em vida, direito de superfície concedido verbalmente pela de cujus, com anuência tácita dos demais herdeiros, afirmando ser o responsável exclusivo pela construção e pelas benfeitorias realizadas, e requer a exclusão da edificação do acervo hereditário. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A controvérsia restringe-se à verificação da possibilidade de reforma da decisão agravada, a qual concluiu pela inexistência de prova válida da concessão do direito de superfície ao agravante, em razão da ausência de registro imobiliário, nos termos do art. 1.369 do Código Civil, mantendo, assim, a inclusão do imóvel e da edificação no acervo hereditário. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A titularidade registral do imóvel, incluindo a edificação averbada, permanece em nome da de cujus, inexistindo qualquer registro ou prova documental da concessão de direito de superfície ao agravante.5. O direito de superfície, como direito real, exige escritura pública e registro no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.369 do Código Civil, requisito não atendido no caso concreto. 6. Alegações fundadas exclusivamente em concessão verbal, boa-fé ou anuência tácita dos herdeiros não são suficientes para afastar a presunção de propriedade decorrente do registro imobiliário. 7. O procedimento de inventário não se presta à solução de controvérsias dominiais que demandem dilação probatória, devendo tais questões serem discutidas em ação própria, conforme dispõe o art. 612 do CPC. IV. DISPOSITIVO 8. Agravo de Instrumento conhecido e desprovido

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• TJMA, Apelação Cível 0000773-14.2015.8.10.0051, Rel. Lucimary Castelo Branco Campos dos Santos, 6ª Câmara Cível, DJEN 03/11/2025

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. TERMO DE AFORAMENTO MUNICIPAL FIRMADO APÓS O CÓDIGO CIVIL DE 2002. NULIDADE ABSOLUTA. AUSÊNCIA DE POSSE ANTERIOR COMPROVADA. CONCESSÃO DE DIREITO DE SUPERFÍCIE VÁLIDA EM FAVOR DOS APELADOS. MELHOR POSSE RECONHECIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME: 1. Recurso de Apelação Cível interposto pelo Autor contra Sentença que julgou improcedente Ação de Reintegração de Posse, sob o fundamento de Ausência de comprovação da posse anterior sobre o imóvel litigioso. O Apelante alega ser possuidor com base em Termo de Aforamento firmado com o Município de Lima Campos em 22/12/2004, enquanto os Apelados sustentam deter posse legítima fundada em Termo de Concessão de Direito de Superfície outorgado pelo mesmo Município em 08/05/2008 e decorrente de acordo judicial homologado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2. Há duas questões em discussão:(i) definir se o Termo de Aforamento firmado pelo Município em 2004 constitui título hábil a comprovar posse legítima; (ii) estabelecer se os Apelados detêm a “melhor posse” com base no Termo de Concessão de Direito de Superfície e na posse efetivamente exercida. III. RAZÕES DE DECIDIR: 3. O art. 561 do CPC impõe ao Autor da Ação Possessória o ônus de provar sua posse, a ocorrência de esbulho e a data em que este ocorreu, ônus do qual o Apelante não se desincumbe. 4. O Termo de Aforamento invocado foi firmado em 2004, após a entrada em vigor do Código Civil de 2002, que veda expressamente a constituição de novas enfiteuses, nos termos do art. 2.038, razão pela qual o ato administrativo municipal é nulo de pleno direito e não gera efeitos jurídicos válidos. 5. A autonomia municipal não autoriza a criação de direito real em desconformidade com norma federal de caráter cogente, sendo ineficaz qualquer título fundado em aforamento posterior a 11/01/2003. 6. O Termo de Concessão de Direito de Superfície apresentado pelos Apelados constitui título legítimo, previsto no art. 1.369 do Código Civil e no Estatuto da Cidade, conferindo-lhes justa posse sobre o bem. 7. Em litígios possessórios entre particulares, a “melhor posse” pertence à parte que demonstra título juridicamente válido e posse de fato, circunstância que favorece os Apelados. 8. Não comprovada a posse anterior nem a legitimidade do título apresentado pelo Apelante, mantém-se a improcedência da Ação de Reintegração de Posse. IV. DISPOSITIVO E TESE: 9. Recurso conhecido e não provido. Tese de julgamento: 1. É nulo de pleno direito o aforamento firmado após a vigência do Código Civil de 2002, em afronta ao art. 2.038, não sendo apto a conferir posse legítima ou direito real. 2. A concessão de direito de superfície, prevista no art. 1.369 do Código Civil, constitui Título válido e eficaz para amparar a posse do concessionário. 3. Em Ação Possessória, prevalece a “melhor posse” fundada em Título legítimo e juridicamente eficaz. 4. O ônus de provar a posse anterior recai sobre o autor da ação possessória, conforme o art. 561 do CPC. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, arts. 183, §3º, e 191, parágrafo único; CC/2002, arts. 2.038 e 1.369; CPC, arts. 561 e 85, §11. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.228.615/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 17.12.2013, DJe 05.03.2014; TJAC, ApCiv 0700445-11.2016.8.01.0002, Rel. Des. Cezarinete Angelim, j. 03.07.2018; TJMA, ApCiv 0000903-74.2011.8.10.0073, Rel. Des. Márcia Cristina Coelho Chaves, 3ª Câmara de Direito Público, DJe 15.05.2025. ACÓRDÃO A SEXTA CÂMARA CÍVEL, POR UNANIMIDADE, CONHECEU E NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DA JUÍZA RELATORA EM RESPONDÊNCIA. Votaram os Senhores Desembargadores ANTONIO JOSÉ VIEIRA FILHO, TYRONE JOSÉ SILVA, e a Senhora Juíza LUCIMARY CASTELO BRANCO CAMPOS DOS SANTOS em Respondência. Presidente - DES. ANTÔNIO JOSÉ VIEIRA FILHO Procurador da Justiça - DR. ABEL JOSÉ RODRIGUES NETO Juíza Lucimary Castelo Branco Campos dos Santos Relatora em Respondência

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