Art. 1.358-S do Código Civil

Em linguagem simples

Se um multiproprietário não pagar suas despesas condominiais, sua fração de tempo pode ser tomada judicialmente pelo condomínio para quitar o débito. Em empreendimentos que contam com gestão única de aluguel compartilhado, a convenção pode prever a proibição do devedor de usar o imóvel e destinar os rendimentos da locação da sua fração diretamente para o pagamento das dívidas.

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Na jurisprudência

6 acórdãos citam o art. 1.358-S do Código Civil na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• TJCE, Apelação Cível 0279322-40.2023.8.06.0001, 5ª Câmara de Direito Privado, DJEN 21/09/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. POOL HOTELEIRO. INADIMPLEMENTO DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. RETENÇÃO DE RENDIMENTOS DE LOCAÇÃO. OBRIGATORIEDADE DE DESTINAÇÃO DOS VALORES LÍQUIDOS À AMORTIZAÇÃO DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA EFETIVA AMORTIZAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE LIBERAÇÃO IMEDIATA E INCONDICIONADA DOS VALORES. NECESSIDADE DE ENCONTRO DE CONTAS. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de obrigação de fazer cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, na qual o adquirente de duas frações imobiliárias submetidas ao regime de multipropriedade e exploradas mediante pool hoteleiro pretende a liberação de rendimentos de locação retidos em razão de inadimplemento condominial ou, alternativamente, sua utilização na amortização das contribuições devidas, além de indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se os rendimentos provenientes da exploração das frações em sistema de locação por administração única podem ser retidos em razão da inadimplência condominial sem sua efetiva destinação à amortização dos respectivos débitos; (ii) estabelecer se o apelante tem direito à liberação imediata e incondicionada da quantia de R$ 7.842,81 ou se é necessária a prévia apuração dos créditos, retenções, deduções e débitos condominiais; (iii) determinar se a ausência de demonstração da destinação dos valores retidos configura dano moral indenizável; e (iv) definir os efeitos da procedência parcial sobre a distribuição dos ônus sucumbenciais. III. RAZÕES DE DECIDIR O art. 1.358-S, parágrafo único, III, do Código Civil estabelece que, adotado pela convenção condominial o regime aplicável ao empreendimento em multipropriedade submetido a sistema de locação por administração única, a administradora utiliza os valores líquidos devidos ao multiproprietário inadimplente para amortizar suas dívidas condominiais até a integral quitação, repassando-lhe eventual saldo. A disciplina convencional da administração imobiliária no sistema de pool hoteleiro possui natureza coletiva e vincula os titulares das unidades, conforme reconhece a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. A cláusula 12.6 da Convenção Condominial, segundo a própria defesa, estabelece a utilização dos valores líquidos devidos ao multiproprietário inadimplente para amortização das dívidas condominiais, enquanto os contratos celebrados entre as partes autorizam, em caso de inadimplemento, a locação das semanas atribuídas ao adquirente e o desconto, sobre o produto da locação, da taxa administrativa e dos débitos apurados, com restituição de eventual saldo. A retenção dos rendimentos não constitui finalidade autônoma, mas instrumento destinado à satisfação do débito condominial, de modo que os créditos retidos em razão da inadimplência devem receber a destinação que fundamenta juridicamente a própria retenção. A requerida, embora reconheça a retenção e a justifique pela necessidade de amortização das obrigações condominiais, não apresenta demonstrativo individualizado que identifique os créditos de locação, seus valores líquidos, datas de disponibilidade, retenções e respectivas imputações às dívidas, deixando de cumprir o ônus probatório previsto no art. 373, II, do CPC. A divergência entre a documentação que permite alcançar o montante de R$ 7.842,81 e a afirmação da contestação de que apenas R$ 2.519,83 teriam sido efetivamente retidos impede tanto a liberação imediata e incondicionada da quantia postulada quanto a conclusão de que os créditos do apelante eram necessariamente inferiores ao débito condominial. Enquanto subsistirem débitos abrangidos pelo mecanismo legal e contratual de amortização, os valores líquidos provenientes das locações devem ser primeiramente destinados à satisfação dessas obrigações, observadas as deduções legitimamente previstas, com apuração de eventual saldo em cumprimento de sentença. A condenação à apresentação de demonstrativo discriminado e à efetiva destinação dos rendimentos retidos à amortização não extrapola os limites objetivos da demanda, pois o autor formula expressamente esse pedido como alternativa à liberação dos valores. A existência de pool hoteleiro destinado à administração das locações não afasta a relação jurídica entre o condômino e o condomínio quanto às despesas comuns, razão pela qual o julgamento, restrito à relação entre apelante e apelada, não altera diretamente o valor, os encargos ou a exigibilidade das obrigações perante o Condomínio Gramado BV Resort, que não integra a relação processual. A falha na demonstração da destinação dos valores retidos não gera, por si só, dano moral, quando ausente prova de inscrição indevida em cadastro restritivo, protesto, exposição vexatória, abalo à saúde ou outra repercussão concreta sobre direito da personalidade que ultrapasse os transtornos inerentes ao conflito patrimonial e contratual. O mero inadimplemento contratual não configura dano moral indenizável sem circunstância excepcional capaz de demonstrar efetiva lesão extrapatrimonial. O acolhimento da pretensão de destinação dos rendimentos à amortização, acompanhado da rejeição do pedido de danos morais e da pretensão de liberação imediata e irrestrita do montante indicado, configura sucumbência recíproca e autoriza a distribuição proporcional das custas e dos honorários, vedada a compensação. IV. DISPOSITIVO Recurso conhecido e parcialmente provido. _______________________ Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.358-S, parágrafo único, III; CPC, arts. 85, §§ 2º, 8º e 14, 86, 98, § 3º, e 373, II; CPC/1973, art. 48; Lei nº 9.656/1998, art. 13, parágrafo único, II. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.993.893/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 23.08.2022, DJe 26.08.2022; STJ, Tema Repetitivo 1.076, REsps nº 1.850.512/SP, 1.877.883/SP, 1.906.623/SP e 1.906.618/SP; TJCE, Agravo de Instrumento nº 0625072-97.2020.8.06.0000, Rel. Des. Everardo Lucena Segundo, 2ª Câmara de Direito Privado, j. 24.08.2022, publ. 24.08.2022; STJ, REsp nº 2.139.765/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 09.03.2026, DJEN 16.03.2026

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• TJGO, Tutela Antecipada Antecedente 5880385-15.2023.8.09.0087, Rel. Gerson Santana Cintra, 3ª Câmara Cível, DJEN 10/07/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL. NULIDADE DE CLÁUSULA DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL. SANÇÃO A CONDÔMINO INADIMPLENTE. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDOS E REJEITADOS. I. CASO EM EXAME. 1. Trata-se de embargos de declaração opostos contra acórdão que negou provimento a apelo, para manter a sentença de declaração de nulidade de cláusula de convenção condominial, a qual proíbe o condômino inadimplente há mais de noventa dias de locar, ceder ou emprestar a sua unidade. O embargante alega omissão no julgado quanto à análise da natureza de condo-hotel do empreendimento, à inaplicabilidade de precedente do Superior Tribunal de Justiça e à falta de manifestação sobre a aplicação analógica da Lei da Multipropriedade. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se o acórdão embargado padece de omissão quanto à análise da natureza jurídica do empreendimento e à aplicação analógica da legislação específica; e (ii) saber se existe a necessidade de integração do julgado para afastar expressamente as teses defensivas e os precedentes invocados pelo condomínio. III. RAZÕES DE DECIDIR. 3. Os embargos de declaração têm cabimento restrito às hipóteses de obscuridade, contradição, omissão ou erro material no julgado, conforme a legislação processual civil. 4. O acórdão embargado expôs de forma clara e fundamentada as razões para a manutenção da nulidade da cláusula condominial, ao consignar que a restrição ao direito de propriedade por inadimplência configura sanção não prevista no Código Civil (CC) e constitui abuso de direito. 5. Inexiste omissão quanto às teses do recorrente, pois o órgão julgador adotou entendimento incompatível com a tese de excepcionalidade pretendida. O julgador não tem a obrigação de rebater minuciosamente cada argumento ou precedente invocado pelas partes quando já encontrou motivo suficiente para proferir a decisão. 6. O recurso evidencia mero inconformismo com o resultado do julgamento e nítido propósito de rediscussão da matéria, finalidade incompatível com a via estreita dos aclaratórios. Consideram-se prequestionados os elementos suscitados, na forma da lei processual. IV. DISPOSITIVO E TESE. 7. Embargos de declaração rejeitados. Tese de julgamento: 8. A rejeição dos embargos de declaração é medida impositiva na ausência dos vícios previstos na legislação processual civil. 9. O julgador não é obrigado a rebater todos os argumentos das partes se já encontrou fundamentação suficiente para a resolução da controvérsia. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.358-S; CPC, art. 1.022; CPC, art. 1.025; CPC, art. 1.026, § 2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.699.022/SP; STJ, REsp 2.121.055

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• TJGO, Procedimento Comum Cível 5415320-36.2023.8.09.0024, Rel. Dra. Sandra Regina Teixeira Campos, 6ª Câmara Cível, DJEN 18/12/2025

  DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. ALEGADA OBSCURIDADE E CONTRADIÇÃO. INEXISTÊNCIA DE VÍCIO. PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DO MÉRITO. EMBARGOS REJEITADOS. I. Caso em exame 1. Embargos de declaração opostos por Átila Queiros de Almeida contra acórdão que, por maioria, deu provimento à apelação interposta pelo Condomínio do Edifício Golden Dolphin Resort, reformando a sentença para julgar improcedentes os pedidos iniciais e reconhecer a validade da cláusula 36.8.2 da Convenção Condominial. 2. O acórdão embargado reconheceu a legalidade da restrição imposta a condôminos inadimplentes quanto à locação, cessão ou empréstimo de unidades em condomínio com características hoteleiras (“condo-hotel”), aplicando analogicamente o art. 1.358-S do Código Civil. 3. O embargante alega obscuridade e contradição relativas à aplicação analógica da multipropriedade, à suposta afronta à jurisprudência do STJ e ao direito de propriedade, bem como à existência de execução já em curso. II. Questão em discussão 4. A questão em discussão consiste em saber se o acórdão embargado apresenta (i) obscuridade ou (ii) contradição que justifiquem a integração do julgado, nos termos do art. 1.022 do CPC. III. Razões de decidir 5. A decisão embargada expôs de forma clara e coerente os fundamentos que justificaram a aplicação analógica da disciplina da multipropriedade ao condomínio hoteleiro, não havendo obscuridade a sanar. 6. A contradição que autoriza embargos é interna à decisão. A divergência entre o entendimento adotado pela Câmara e a jurisprudência invocada pelo embargante constitui matéria de mérito e não vício integrativo. 7. A existência de processo de execução em curso não configura contradição interna, pois o acórdão fundamentou que a autotutela coletiva prevista na convenção condominial é mecanismo legítimo e complementar de enfrentamento da inadimplência em empreendimentos de alta rotatividade. 8. Os embargos revelam mero inconformismo e tentativa indevida de rediscutir o mérito, finalidade incompatível com a via integrativa. 9. Nos termos do art. 1.025 do CPC, considera-se prequestionada a matéria ventilada nos embargos, ainda que rejeitados. IV. Dispositivo e tese 10. Embargos de declaração conhecidos e rejeitados. Tese de julgamento: “1. A utilização da analogia com o regime da multipropriedade em condomínio com características hoteleiras não configura obscuridade ou contradição. 2. A contradição apta a ensejar embargos é interna ao julgado, não abrangendo divergências com jurisprudência ou legislação. 3. A coexistência de processo executivo não invalida a fundamentação que reconhece a legitimidade da cláusula condominial restritiva.” Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022, 1.023, §2º, e 1.025; CC, art. 1.358-S

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• TJGO, Procedimento Comum Cível 5415320-36.2023.8.09.0024, Rel. Dra. Viviane Silva de Moraes Azevedo, 6ª Câmara Cível, DJEN 27/11/2025

  DIREITO CIVIL E CONDOMINIAL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONDOMINIAL. “CONDO-HOTEL”. INADIMPLÊNCIA PROLONGADA. RESTRIÇÃO À LOCAÇÃO DE UNIDADE AUTÔNOMA. LEGALIDADE. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. AUTONOMIA PRIVADA COLETIVA. ABUSO DE DIREITO E ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. APLICAÇÃO ANALÓGICA DO ART. 1.358-S, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL (LEI 13.777/2018). SUSTENTABILIDADE FINANCEIRA DO EMPREENDIMENTO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO. I. Caso em exame: 1. Ação ajuizada para anular cláusula da convenção do condomínio apelante (“condo-hotel”) que impede condômino inadimplente há mais de 90 dias de locar, ceder ou emprestar sua unidade. Sentença que julgou procedentes os pedidos e declarou nula a cláusula 36.8.2 da convenção. Apelação do condomínio buscando o restabelecimento da validade da cláusula aprovada em assembleia. II. Questão em discussão: 2. Definir se a cláusula que restringe a exploração econômica da unidade autônoma por condômino contumazmente inadimplente: (i) viola o direito de propriedade; ou (ii) constitui exercício legítimo da autonomia privada coletiva para preservação da função social, da solidariedade condominial e da viabilidade financeira do condomínio hoteleiro. III. Razões de decidir: 3. O direito de propriedade não é absoluto, devendo ser exercido em conformidade com suas finalidades econômicas, éticas e sociais (art. 1.228, §1º, CC). 4. O inadimplente que continua explorando economicamente suas unidades — valendo-se de serviços pagos pela coletividade — incorre em abuso de direito (art. 187, CC) e enriquecimento sem causa (art. 884, CC). 5. Em empreendimentos com natureza de condo-hotel, a inadimplência generalizada compromete a sustentabilidade financeira do sistema, caracterizado por alta rotatividade e custos operacionais compartilhados. 6. A Lei 13.777/2018, ao introduzir o art. 1.358-S no Código Civil, autorizando a suspensão de uso por multiproprietário inadimplente, serve como parâmetro interpretativo válido para condomínios especiais com regime análogo, legitimando medidas eficazes para combate à inadimplência. 7. A cláusula 36.8.2 limita apenas a exploração econômica, preservando o uso pessoal do proprietário e familiares — medida proporcional e razoável, que não configura sanção ilegal nem cobrança vexatória, pois se implementa internamente e sem exposição pública. 8. Os meios judiciais de cobrança, embora suficientes para condomínios tradicionais, mostram-se ineficazes para empreendimentos hoteleiros. A autotutela coletiva, via convenção, constitui instrumento legítimo para preservar a solvência condominial. Assim, a sentença que anulou a cláusula convencional afronta os princípios da função social da propriedade, da solidariedade, da boa-fé objetiva e da preservação financeira do condomínio. IV

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• TJGO, Procedimento Comum Cível 5814628-69.2023.8.09.0024, Rel. Fernando de Mello Xavier, 5ª Câmara Cível, DJEN 17/11/2025

  DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. INOVAÇÃO EM SEGUNDOS ACLARATÓRIOS. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. INTEMPESTIVIDADE DA MATÉRIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. NÃO CONHECIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Embargos de declaração opostos por condomínio edilício contra acórdão proferido em sede de embargos de declaração, o qual havia rejeitado a alegação de contradição quanto à natureza jurídica do condomínio e de omissão relativa à aplicação do art. 1.358-S, parágrafo único, do Código Civil. Nos segundos embargos, sustentou-se omissão quanto ao pedido subsidiário de redução dos honorários advocatícios sucumbenciais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em verificar a admissibilidade de embargos de declaração que suscitam, pela primeira vez, matéria não arguida nos embargos anteriores, especialmente no tocante à fixação dos honorários advocatícios. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Caracteriza-se preclusão consumativa quando a parte, ao interpor os primeiros embargos de declaração, deixa de alegar vício posteriormente suscitado em novos aclaratórios, tornando incabível a rediscussão da matéria. 4. A jurisprudência reconhece que os segundos embargos de declaração não podem ser utilizados para introduzir questão nova relativa ao acórdão originário, pois sua função é exclusivamente sanar vícios do julgamento anterior. 5. Além da preclusão, configura-se intempestividade da impugnação quanto aos honorários advocatícios, por não ter sido apresentada no momento oportuno, qual seja, nos primeiros embargos. 6. A tentativa de reexame do valor arbitrado a título de honorários configura inovação recursal e desvirtua a finalidade dos embargos de declaração, que não se prestam à revisão do mérito do julgado. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Embargos de declaração não conhecidos. Tese de julgamento: “Os segundos embargos de declaração não admitem a introdução de matéria não suscitada nos primeiros aclaratórios, sob pena de preclusão consumativa.” Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1.022. Jurisprudência relevante citada: TJ-GO, Apelação Cível nº 0001287-43.2005.8.09.0051, Rel. Des. Olavo Junqueira de Andrade, 5ª Câmara Cível, j. 11.11.2019

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