Art. 1.358-J do Código Civil

Em linguagem simples

Reúne os deveres dos proprietários, que incluem pagar a taxa de condomínio, desocupar o local no prazo, não alterar móveis e reparar danos causados. O texto fixa penalidades como multas e perda temporária do uso em caso de reincidência, além de separar os custos de desgaste natural dos prejuízos causados por mau uso.

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Na jurisprudência

8 acórdãos citam o art. 1.358-J do Código Civil na ementa, na nossa base de decisões dos tribunais do país. Os mais recentes:

• STJ, EDcl no REsp 2120156, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 15/06/2026

  DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO. OBSCURIDADE. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS. I. CASO EM EXAME 1. Embargos de declaração opostos a acórdão que, quanto ao efeito suspensivo, reconheceu sua natureza provisória e afastou coisa julgada e preclusão; aplicou, por analogia, a Súmula n. 284 do STF; concluiu pela ausência de prequestionamento do art. 67-A, § 2º, III, da Lei n. 13.786/2018, com aplicação da Súmula n. 211 do STJ e, por analogia, das Súmulas n. 282 e 356 do STF; não conheceu do dissídio por ausência de similitude fática e de cotejo analítico nos termos dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ; e determinou a incidência dos honorários sobre o proveito econômico obtido. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve omissão quanto à natureza do pronunciamento que concede ou nega efeito suspensivo, tratado como provisório, quando teria julgado o mérito da apelação; (ii) saber se houve omissão sobre o prequestionamento do art. 67-A, § 2º, III, da Lei n. 13.786/2018, inclusive à luz do art. 1.025 do CPC; (iii) saber se houve omissão na análise do dissídio jurisprudencial quanto à similitude fática e normativa e ao cotejo analítico; e (iv) saber se há obscuridade na definição do "proveito econômico" para a base de cálculo dos honorários de sucumbência. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Os embargos de declaração destinam-se a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material existentes no julgado (art. 1.022 do CPC). 4. Não há omissão quanto à natureza do pronunciamento sobre efeito suspensivo: o acórdão embargado assentou seu caráter provisório, afastou coisa julgada e preclusão e registrou que a apelação julgou o mérito em cognição exauriente, aplicando, por analogia, a Súmula n. 284 do STF. 5. Inexiste omissão sobre o prequestionamento do art. 67-A, § 2º, III, da Lei n. 13.786/2018: o acórdão embargado afirmou, de modo claro, a ausência de debate específico na origem, aplicando a Súmula n. 211 do STJ e, por analogia, as Súmulas n. 282 e 356 do STF. O art. 1.025 do CPC não supre a falta de provocação adequada. 6. Não se verifica omissão quanto ao dissídio jurisprudencial: o julgado apontou a falta de identidade fática e normativa e de cotejo analítico nos termos dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ, concluindo pela inviabilidade de conhecimento do recurso pela alínea c. 7. Não há obscuridade na base de cálculo dos honorários: o acórdão definiu, de forma clara, o proveito econômico mensurável decorrente da resolução contratual e da restituição das parcelas pagas, fixando esse critério para os honorários. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Embargos de declaração rejeitados. Tese de julgamento: "1. Não há omissão quando o acórdão embargado esclarece a natureza provisória do efeito suspensivo e afirma o julgamento exauriente do mérito na apelação, com aplicação, por analogia, da Súmula n. 284 do STF. 2. Não cabem embargos de declaração quando o acórdão embargado explicita a ausência de prequestionamento do art. 67-A, § 2º, III, da Lei n. 13.786/2018, com incidência da Súmula n. 211 do STJ e, por analogia, das Súmulas n. 282 e 356 do STF, sendo inaplicável o art. 1.025 do CPC para suprir a falta de debate. 3. Inexiste omissão quando o acórdão embargado afasta o dissídio por ausência de similitude fática e normativa e de cotejo analítico nos termos dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ. 4. Não há obscuridade quando definidos, de modo claro, os honorários com base no proveito econômico mensurável decorrente do resultado obtido". Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022, 1.025, 1.026, § 2º, e 1.029, § 1º; RISTJ, art. 255, §§ 1º e 2º; Lei n. 13.786/2018, art. 67-A, § 2º, III; CC, art. 1.358-J. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 211; STF, Súmulas n. 282, 284 e 356.

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• STJ, REsp 2120156, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 09/03/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. BASE DE CÁLCULO. DECISÃO INCIDENTAL SOBRE EFEITO SUSPENSIVO. INEXISTÊNCIA DE COISA JULGADA MATERIAL. PRECLUSÃO PRO JUDICATO. INOCORRÊNCIA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. ÓBICE DA SÚMULA 7/STJ. ART. 85, § 2º, DO CPC. ORDEM LEGAL DE PREFERÊNCIA. TEMA 1.076/STJ. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. ART. 67-A, § 2º, III, DA LEI N. 13.786/2018. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. INEXISTÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA. AGRAVO CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO RECURSO ESPECIAL E, NESSA EXTENSÃO, DAR-LHE PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra acórdão que reformou parcialmente a sentença para decretar a rescisão dos contratos nos exatos termos pactuados, mantendo a retenção contratual, a taxa de fruição e a sucumbência dos autores com honorários de 10% sobre o valor da causa. 2. A controvérsia diz respeito à ação de rescisão de contrato c/c restituição de valores e indenização por dano moral em multipropriedade, com pedidos de rescisão contratual, devolução das parcelas, nulidade da taxa de fruição, devolução da corretagem e danos morais. O valor da causa foi fixado em R$ 146.878,68. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos e condenou os autores às custas e honorários em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2, do CPC. 4. A Corte de origem reformou parcialmente para rescindir os contratos nos termos pactuados, mantendo a retenção contratual e a taxa de fruição associada à disponibilização do imóvel, e preservou a sucumbência dos autores e honorários de 10% sobre o valor da causa. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se a existência de dois acórdãos - um incidental sobre efeito suspensivo e outro de mérito - viola os arts. 494, 505 e 508 do CPC; (ii) saber se houve sucumbência recíproca a justificar a redistribuição de despesas e honorários, à luz do art. 86 do CPC; (iii) saber se a fixação dos honorários sobre o valor da causa afronta a ordem de preferência do art. 85, § 2, do CPC; (iv) saber se a taxa de fruição somente é exigível com prova de uso efetivo do imóvel, nos termos do art. 67-A, § 2, III, da Lei n. 13.786/2018; e (v) saber se há dissídio jurisprudencial válido quanto à exigibilidade da taxa de fruição em multipropriedade. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A alegada violação aos arts. 494, 505 e 508 do CPC não prospera, pois a decisão sobre efeito suspensivo é provisória, não gera coisa julgada material nem preclusão pro judicato; incide, por analogia, a Súmula n. 284 do STF, e, em regra, não cabe recurso especial para reexaminar liminar ou tutela provisória, conforme a Súmula n. 735 do STF. 5. Quanto ao art. 86 do CPC, o reconhecimento de sucumbência recíproca demanda revolvimento do conjunto fático-probatório, o que atrai o óbice da Súmula n. 7 do STJ. 6. No tocante ao art. 85, § 2, do CPC, é devida a observância da ordem de preferência: condenação; proveito econômico; e, apenas subsidiariamente, valor da causa. Havendo mensurabilidade do proveito econômico decorrente da rescisão contratual e restituições, a base de cálculo deve ser o proveito econômico, e não o valor da causa. 7. A alegada violação ao art. 67-A, § 2, III, da Lei n. 13.786/2018 não pode ser conhecida por ausência de prequestionamento, incidindo a Súmula n. 211 do STJ e, por analogia, as Súmulas n. 282 e 356 do STF. 8. O dissídio jurisprudencial não se configura por ausência de similitude fática e de cotejo analítico, nos termos do art. 1.029, § 1, do CPC e do art. 255, §§ 1 e 2, do RISTJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer em parte do recurso especial e dar-lhe provimento. Tese de julgamento: "1. Aplica-se, por analogia, a Súmula n. 284 do STF e incide a Súmula n. 735 do STF para afastar o conhecimento de alegação fundada em decisão provisória sobre efeito suspensivo, que não gera coisa julgada material nem preclusão pro judicato. 2. Incide a Súmula n. 7 do STJ para obstar o reexame do grau de sucumbência e da redistribuição dos ônus sucumbenciais. 3. O art. 85, § 2, do CPC impõe a fixação dos honorários sobre o proveito econômico quando mensurável, afastando a adoção do valor da causa como base de cálculo. 4. Incide a Súmula n. 211 do STJ e, por analogia, as Súmulas n. 282 e 356 do STF diante da ausência de prequestionamento do art. 67-A, § 2, III, da Lei n. 13.786/2018. 5. Não há dissídio jurisprudencial quando ausentes a similitude fática e o cotejo analítico exigidos pelos arts. 1.029, § 1, do CPC e 255, §§ 1 e 2, do RISTJ." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85 § 2 e § 11, 86, 494, 505, 508 e 1.029 § 1; CC, art. 1.358-J; Lei n. 13.786/2018, art. 67-A § 2 III; RISTJ, art. 255 §§ 1 e 2. Jurisprudência relevante citada: STF, Súmulas n. 282, 356 e 735; STJ, Súmula n. 7; STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 2539395/RS, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 2/9/2024; STJ, AREsp n. 2.942.849/SC, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025; STJ, AgInt no AREsp n. 2505181/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 19/8/2024; STJ, REsp n. 1.746.072/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgados em 13/2/2019; STJ, REsp n. 1.110.848/RN, relator Ministro Luiz Fux, Primeira Seção, julgados em 24/6/2009.

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• TJPA, Agravo de Instrumento 0808205-13.2026.8.14.0000, Rel. Margui Gaspar Bittencourt, 2ª Turma de Direito Privado, DJEN 18/09/2026

  direito processual civil e direito privado. Agravo de instrumento. Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores, declaração de nulidade de cláusulas e tutela de urgência. Contrato de aquisição de fração de unidade em regime de multipropriedade. Taxas condominiais e iptu. Tutela provisória. Ausência de probabilidade do direito e de perigo de dano suficiente. Obrigações propter rem. Imissão na posse. Sujeição passiva tributária. Terceiros não integrantes da lide. Conhecimento parcial. Desprovimento. I. Caso em exame 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos, declaração de nulidade de cláusulas contratuais e tutela de urgência, determinou à incorporadora que se abstivesse de negativar, protestar ou realizar cobranças extrajudiciais relacionadas ao contrato, mas indeferiu a desobrigação dos adquirentes quanto às taxas condominiais e ao IPTU. Os agravantes alegam não ter sido imitidos na posse nem usufruído do empreendimento e requerem a suspensão das cobranças, inclusive dos encargos condominiais e tributários, além da rescisão do contrato. Ii. Questão em discussão 2. Há três questões em discussão: (i) definir se o agravo pode ser conhecido quanto aos pedidos de impedimento de negativação, protesto e cobrança extrajudicial e de rescisão imediata do contrato; (ii) estabelecer se estão presentes os requisitos para suspender provisoriamente a exigibilidade das taxas condominiais; e (iii) determinar se é possível afastar provisoriamente a responsabilidade dos agravantes pelo IPTU e transferi-la à incorporadora. Iii. Razões de decidir 3. O recurso não apresenta utilidade quanto à negativação, ao protesto e à cobrança extrajudicial, porque essas providências já foram expressamente determinadas pelo Juízo de origem, inexistindo sucumbência nesse ponto. 4. O Tribunal não pode antecipar o julgamento definitivo da pretensão rescisória ainda não apreciada pelo Juízo de origem, sob pena de supressão de instância. 5. A tutela de urgência exige a presença concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC, requisitos não demonstrados em grau suficiente para afastar provisoriamente os encargos controvertidos. 6. A mera manifestação de vontade de rescindir o negócio e a alegação de ausência de utilização física do imóvel não tornam automaticamente inexigíveis as obrigações relacionadas ao imóvel, especialmente aquelas cuja responsabilidade depende da relação jurídica material estabelecida com o bem. 7. A responsabilidade pelas despesas condominiais depende das circunstâncias concretas, especialmente da imissão na posse e da ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, conforme orientação firmada pelo STJ no REsp nº 1.345.331/RS. 8. A disciplina da multipropriedade prevista nos arts. 1.358-J, I, e 1.358-K do Código Civil evidencia que a ausência de uso do imóvel, por si só, não basta para afastar a contribuição condominial, embora a incidência definitiva dessas normas ao negócio ainda dependa da análise dos elementos de instituição e registro do regime de multipropriedade. 9. O art. 34 do CTN admite como contribuintes do IPTU o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título, e o STJ, no Tema 122, reconhece a possibilidade de sujeição passiva tanto do promitente comprador quanto do proprietário ou promitente vendedor, conforme a legislação municipal. 10. A desobrigação provisória dos agravantes quanto ao IPTU não pode ser determinada, em demanda da qual o ente tributante não participa, mediante simples transferência da responsabilidade tributária à incorporadora, pois a definição das obrigações contratuais entre comprador e vendedor não se confunde com a sujeição passiva perante o Fisco. 11. A transferência imediata dos encargos condominiais e tributários repercutiria sobre direitos de terceiros não integrantes da demanda, notadamente o condomínio e o ente tributante, sem contraditório, circunstância incompatível com a garantia prevista no art. 5º, LV, da Constituição Federal. 12. O perigo de dano não alcança intensidade suficiente para justificar a reforma da decisão, pois o Juízo de origem já impediu a negativação, o protesto e a cobrança extrajudicial das obrigações decorrentes do contrato, e eventual prejuízo patrimonial poderá ser apurado e recomposto ao final. Iv. Dispositivo e tese 13. Agravo parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido. Tese de julgamento: 1. O agravo de instrumento não pode ser conhecido quanto a providências já concedidas na decisão recorrida, por ausência de sucumbência e utilidade recursal. 2. O Tribunal não pode antecipar, em agravo de instrumento, o julgamento definitivo de pretensão rescisória ainda pendente de apreciação pelo Juízo de origem. 3. A manifestação unilateral de vontade de rescindir contrato e a alegação de ausência de uso do imóvel não afastam, por si sós, a exigibilidade provisória de obrigações condominiais vinculadas ao bem. 4. A responsabilidade pelas despesas condominiais deve ser definida conforme a relação jurídica material com o imóvel, especialmente a imissão na posse e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. 5. A ausência de utilização do imóvel não basta, em cognição sumária, para afastar a contribuição condominial prevista na disciplina da multipropriedade. 6. A sujeição passiva do IPTU deve observar o art. 34 do CTN e a legislação municipal aplicável, não sendo possível transferir provisoriamente à incorporadora a responsabilidade tributária em demanda da qual o ente tributante não participa. 7. A ausência de probabilidade do direito e de perigo de dano grave ou de difícil reparação impede a concessão de tutela provisória para desobrigar os adquirentes das taxas condominiais e do IPTU. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 300, 995, parágrafo único, e 543-C; Código Civil, arts. 1.358-J, I, e 1.358-K; CTN, art. 34; CF/1988, art. 5º, LV. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 08.04.2015, DJe 20.04.2015; STJ, REsp nº 1.111.202/SP, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, Primeira Seção, j. 10.06.2009, DJe 18.06.2009, Tema 122

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• TJMT, Apelação Cível 1106922-68.2025.8.11.0041, Primeira Câmara de Direito Privado, DJEN 13/07/2026

  DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO DE TEMPO EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESOLUÇÃO POR DESISTÊNCIA DA ADQUIRENTE. VÍCIO DE CONSENTIMENTO NÃO DEMONSTRADO. DIREITO DE RESTITUIÇÃO DE PARCELA DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 10%. RAZOABILIDADE COM O CASO. PRETENDIDA RESTITUIÇÃO DO VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE. VALOR CLARO NO CONATRATO. RETENSÃO DE ARRAS. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO E DESPESAS CONDOMINIAIS. FALTA DE PROVAS DO USO DO BEM E DAS DESPESAS ADMINISTRATIVAS. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS DESPROVIDOS. I. Caso em exame 1. Duas Apelações interpostas em virtude de sentença que, em ação de nulidade contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, afastou o vício de consentimento, declarou resolvido o contrato de fração de tempo em regime de multipropriedade por iniciativa da adquirente, determinou a restituição de 90% dos valores pagos, com retenção de 10% a título de cláusula penal e dedução autônoma da comissão de corretagem, e rejeitou o pedido de dano moral. 2. Recurso da adquirente que postula a nulidade do contrato com restituição integral e condenação por dano moral e, subsidiariamente, o afastamento da dedução da corretagem. Recurso da incorporadora que postula a majoração da retenção para 25%, a dedução das arras, da taxa de fruição e das despesas condominiais II. Questão em discussão 3. A questão controvertida consiste em verificar: (i) a regularidade da impugnação específica e a alegada inovação recursal; (ii) a existência de vício de consentimento apto a anular o negócio; (iii) o cabimento e a extensão do dano moral; (iv) a adequação do percentual de retenção de 10%; (v) a validade da dedução da comissão de corretagem; (vi) o cabimento da retenção das arras, da taxa de fruição e das despesas condominiais pleiteadas pela incorporadora. III. Razões de decidir 4. O equívoco material no preâmbulo da contestação e a juntada de documentos relativos a terceiro não infirmam a impugnação específica do mérito, porque a defesa enfrentou de modo individualizado as teses centrais da inicial, afastada a confissão ficta (CPC, art. 341). 5. A insurgência da incorporadora dirige-se a capítulos efetivamente decididos na sentença, sem introdução de matéria estranha à fase de conhecimento, inexistente inovação recursal vedada (CPC, art. 1.014). 6. A anulação por erro exige demonstração de erro substancial e escusável (CC, arts. 138, 139 e 171, II), inexistente na espécie, porquanto a adquirente, pessoa instruída e com poder de decisão, aderiu de modo livre e consciente ao negócio cuja natureza descreveu corretamente na inicial. 7. A resolução decorreu de desistência voluntária da adquirente, sem promessa evasiva ou conduta abusiva do fornecedor, configurado mero arrependimento, insuficiente para o reconhecimento de dano moral (CPC, art. 373, I). 8. O percentual de retenção de 10% mostra-se proporcional e compatível com a jurisprudência consolidada, que admite a flutuação entre 10% e 25%, sem demonstração de prejuízo que justifique a majoração. 9. A comissão de corretagem foi informada de forma clara e destacada no instrumento, no valor de R$ 3.990,00, válida a dedução nos termos do Tema 938 do STJ e do art. 67-A, I, da Lei 4.591/64. 10. Descabe a dedução das arras, da taxa de fruição e das despesas condominiais, porque a adquirente não obteve proveito material da fração de tempo, inexistente prova do efetivo gozo ou da disponibilização útil do bem. IV. Dispositivo e tese 11. Recursos conhecidos e desprovidos. Tese de julgamento: "A resolução de contrato de fração de tempo em regime de multipropriedade por desistência do adquirente, sem prova de vício de consentimento ou de conduta abusiva do fornecedor, autoriza a retenção de percentual situado entre 10% e 25% dos valores pagos, admitida a dedução autônoma da comissão de corretagem previamente informada de forma clara e destacada, e descabe a cobrança de taxa de fruição, arras ou despesas condominiais quando inexistente proveito material do bem pelo adquirente". ___________________________ Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 138, 139, 145, 171, II, 418 a 420, 884 e 1.358-J; CDC, arts. 6º, VIII, 39, V, 51, IV; Lei 4.591/64, art. 67-A; CPC, arts. 86, 341, 373, I e II, 1.014. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 938 (REsp 1.599.511/SP); STJ, AgInt no AREsp 1.674.588/SP. RELATÓRIO EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA) São 02 (dois) Recursos de Apelação interpostos em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 9ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação de Nulidade Contratual cumulada com Restituição de Quantia Paga e Danos Morais, ajuizada por Emmelyne Santos Fernandes em desfavor de GAV Muro Alto Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. O Juiz de primeira instância afastou o pedido principal de nulidade por vício de consentimento, ao fundamento de que a autora não demonstrou erro substancial apto a macular a declaração de vontade. Acolheu o pedido subsidiário de resolução por iniciativa da adquirente e declarou rescindido o contrato. De conseguinte, condenou a incorporadora ré a restituir 90% (noventa por cento) dos valores pagos, autorizada a retenção de 10% (dez por cento) a título de cláusula penal, além da dedução autônoma da comissão de corretagem. Determinou a atualização pelo IPCA desde cada desembolso até o trânsito em julgado e a incidência da SELIC a partir de então. Rejeitou o pedido de indenização por danos morais, ao entendimento de que os fatos descritos não ultrapassaram a esfera do mero aborrecimento. Reconheceu a sucumbência mínima da autora (CPC, art. 86, parágrafo único) e condenou a ré ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação. A incorporadora GAV Muro Alto Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. sustentou que o patamar de retenção de 10% contraria o art. 67-A, II, da Lei 4.591/64, e postulou a majoração para 25%, dada a iniciativa exclusiva da adquirente e a entrega do empreendimento. Defendeu a retenção integral do sinal de R$ 2.899,08 (dois mil oitocentos e noventa e nove reais e oito centavos), a título de arras (CC, arts. 418 a 420) e, em pedido subsidiário, de 50% dos valores pagos, em razão do regime de patrimônio de afetação. Postulou a fixação da taxa de fruição de 0,5% (meio porcento) ao mês desde o “Habite-se”, calculada pro rata die, e a dedução das despesas condominiais como obrigação propter rem (CC, art. 1.358-J). Pleiteou, no mais, a manutenção do desconto da comissão de corretagem (Tema 938 do STJ), a improcedência da nulidade contratual e do pedido indenizatório dano moral, com a inversão do ônus sucumbencial. Contrarrazões no ID 368758355. […]

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• TJGO, Procedimento do Juizado Especial Cível 5699030-30.2024.8.09.0025, Rel. Claudia S. de Andrade, Caldas Novas - 2º Juizado Especial Cível, DJEN 29/05/2026

  DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. MULTIPROPRIEDADE. PRESCRIÇÃO PARCIAL RECONHECIDA DE OFÍCIO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA IMISSÃO NA POSSE. TEMA 886 DO STJ. ÔNUS DA PROVA DO AUTOR. PAGAMENTOS ANTERIORES NÃO SUPREM A FALTA DE PROVA DA POSSE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1.1. Trata-se de ação de cobrança de taxas condominiais, na qual a parte autora narrou que a ré é proprietária da cota condominial n.º 4, apto. 303, Bloco C - Porto, e está inadimplente com as taxas ordinárias e extraordinárias vencidas entre 10/07/2019 e 10/08/2020. Assim, pleiteou a condenação da ré ao pagamento do valor de R$15.058,36 (quinze mil e cinquenta e oito reais e trinta e seis centavos). 1.2. A sentença reconheceu de ofício a prescrição das parcelas vencidas em 10/07/2019. No mérito, julgou improcedentes os pedidos iniciais e o pedido contraposto. Fundamentou que o condomínio autor não comprovou a imissão da ré na posse do imóvel, requisito essencial para a cobrança de taxas condominiais, conforme tese firmada no Tema 886 do STJ. 1.3. Irresignada, a parte autora interpôs recurso inominado alegando a necessidade de reforma da sentença, sob o argumento de que a recorrida adquiriu a unidade em 06/06/2018, quando o empreendimento já estava pronto e entregue desde 2016, o que comprova a imissão na posse no ato da aquisição. Afirmou ainda que a recorrida efetuou o pagamento de taxas condominiais de 07/2018 a 06/2019, o que demonstra o reconhecimento da posse e da obrigação. Ao final, argumentou que em casos de multipropriedade, a posse é jurídica e temporal, decorrendo da disponibilização da unidade, e não da entrega física de chaves, conforme o art. 1.358-J do Código Civil. 1.4. O recurso da parte autora é próprio, tempestivo e o preparo foi devidamente recolhido (mov. nº 71, arq. nº 04), razão pela qual dele conheço. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão central do recurso inominado interposto consiste em analisar se: (i) a recorrida deve ser responsabilizada pelo pagamento das taxas condominiais, mesmo sem prova formal de entrega das chaves; (ii) o pagamento de taxas condominiais anteriores pela recorrida configura reconhecimento da posse e da obrigação; (iii) a legislação específica de multipropriedade (Lei 13.777/2018) afasta a necessidade de imissão física na posse para a caracterização da obrigação condominial. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A controvérsia recursal cinge-se em definir a responsabilidade da promitente compradora de cota em regime de multipropriedade pelo pagamento das taxas condominiais, especialmente quanto à necessidade de comprovação da imissão na posse. 4. A sentença recorrida não merece reparos. Explico. 5. E, isso porque, no julgamento do REsp 1.345.331/RS (Tema 886), fixou a tese de que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é definida pela relação jurídica material com o imóvel, que se representa por dois requisitos cumulativos: (i) a imissão na posse pelo promissário comprador e (ii) a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. Nos termos do art. 373, I, do CPC, o ônus de provar tais fatos era do condomínio autor. 6. Não obstante, após analisar detidamente o caderno processual colacionado ao bojo dos autos, depreende-se que o recorrente não se desincumbiu de seu ônus probatório. Os documentos juntados, incluindo o contrato de promessa de compra e venda (ev. n.º 01, arqs. n.º 36-38), não são suficientes para comprovar a efetiva imissão da recorrida na posse. 7. O recorrente alega que a recorrida pagou taxas condominiais de 07/2018 a 06/2019, o que demonstraria a posse. Contudo, tal fato, por si só, não supre a ausência de prova da efetiva disponibilização e uso da unidade, especialmente no regime de multipropriedade, onde a posse é exercida em períodos específicos. 8. Ademais, a alegação de que, em multipropriedade, a posse é meramente jurídica e decorre da disponibilidade do bem (art. 1.358-J do CC) não afasta a necessidade de comprovar a efetiva disponibilização da unidade à adquirente, o que não ocorreu. Portanto, a manutenção da sentença é medida que se impõe. 9. Nesse sentido: “EMENTA: DIREITO CIVIL. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL. MULTIPROPRIEDADE. IMPROCEDÊNCIA EM PRIMEIRA INSTÂNCIA. ALEGAÇÃO DO CONDOMÍNIO DE RESPONSABILIDADE DA COMPRADORA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA IMISSÃO NA POSSE. TEMA 886 DO STJ. REQUISITOS NÃO PREENCHIDOS. PAGAMENTO DE TAXAS EM PERÍODO ANTERIOR NÃO COMPROVA IMISSÃO NA POSSE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.” (TJGO, Recurso Inominado n.º 5159758-23.2023.8.09.0025, Rel. Rozemberg Vilela da Fonseca, 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais, Publicado em 20/03/2025); “EMENTA: RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. MULTIPROPRIEDADE. PRELIMINAR DE NULIDADE POR CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEIÇÃO. TEMA 886/STJ. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. ADQUIRENTE DO IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA. FALTA DE COMPROVAÇÃO DE ENTREGA DAS CHAVES E DA POSSE. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DO CONDOMÍNIO SOMENTE APÓS A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES OU COLOCAÇÃO À DISPOSIÇÃO MEDIANTE COMUNICAÇÃO INEQUÍVOCA. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.” (TJGO, Recurso Inominado n.º 5326372-52.2022.8.09.0025, Rel. Roberto Neiva Borges, 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais, Publicado em 28/01/2026); “RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA IMISSÃO NA POSSE. TEMA 886 DO STJ. REQUISITOS NÃO PREENCHIDOS. PAGAMENTO DE TAXAS EM PERÍODO ANTERIOR NÃO COMPROVA IMISSÃO NA POSSE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.” (TJGO, Recurso Inominado n.º 5699653-94.2024.8.09.0025, Rel. Claudiney Alves de Melo, 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais, Publicado em 13/11/2025). IV. DISPOSITIVO 10. Recurso inominado conhecido e desprovido. 11. Recorrente condenado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes arbitrados em 15% (quinze por cento) sobre o valor corrigido da causa, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95. 12. Advirto que eventual oposição de embargos de declaração com caráter meramente protelatórios, com o nítido propósito de rediscutir o mérito, será aplicada multa em favor da parte adversa, nos termos do art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil. ________ Jurisprudência relevante citada: TJGO, Recurso Inominado n.º 5159758-23.2023.8.09.0025, Rel. Rozemberg Vilela da Fonseca, 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais, Publicado em 20/03/2025; TJGO, Recurso Inominado n.º 5326372-52.2022.8.09.0025, Rel. Roberto Neiva Borges, 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais, Publicado em 28/01/2026; TJGO, Recurso Inominado n.º 5699653-94.2024.8.09.0025, Rel. Claudiney Alves de Melo, 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais, Publicado em 13/11/2025

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