Tema 1.113 do STJBase de cálculo do ITBI e valor venal de referência

Tese firmada

a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

Como citar: STJ, Tema 1.113 (Recursos Repetitivos)

Questão submetida a julgamento

Definir: a) se a base de cálculo do ITBI está vinculada à do IPTU; b) se é legítima a adoção de valor venal de referência previamente fixado pelo fisco municipal como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI.

Na prática: como os tribunais aplicam

1.638 acórdãos dos tribunais do país mencionam o Tema 1.113 na nossa base (ementas publicadas no Diário de Justiça Eletrônico Nacional e no STJ). Os mais recentes:

• STJ, AREsp 3116704, Rel. Min. TEODORO SILVA SANTOS, SEGUNDA TURMA, j. 22/04/2026

  PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ITBI. LANÇAMENTO COMPLEMENTAR. ART. 148 DO CTN. TEMA n. 1.113 DO STJ. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DOS ARTS. 1.022 E 489 DO CPC. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO. FUNDAMENTAÇÃO ADEQUADA. OFENSA A TESES REPETITIVAS E DE REPERCUSSÃO GERAL. INVIABILIDADE DE ANÁLISE. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO COM NOTIFICAÇÃO PARA IMPUGNAÇÃO. NECESSIDADE DE REVOLVIMENTO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA N. 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Não há violação aos arts. 1.022 e 489 do CPC quando o Tribunal de origem aprecia, de forma fundamentada, as questões essenciais à solução da controvérsia, sendo desnecessária a resposta pormenorizada a todos os argumentos deduzidos, desde que indicadas as razões do convencimento. 2. Com relação à apontada ofensa ao Tema n. 1.113 do Superior Tribunal de Justiça e ao Tema n. 1.124 do Supremo Tribunal Federal, não é cabível, na via estreita do apelo nobre, a análise de violação a teses repetitivas ou de repercussão geral, nos termos da Súmula n. 518 do STJ: "[p]ara fins do art. 105, III, a, da Constituição Federal, não é cabível recurso especial fundado em alegada violação de enunciado de súmula", aplicada por analogia. 3. O acórdão recorrido reconheceu a higidez do rito adotado pelo Município de São Paulo para efetuar o lançamento complementar do ITBI. Afirmando haver consonância com as disposições do art. 148 do CTN, e consonância com o que restou decidido na tese firmada no julgamento do Tema n. 1.113 do STJ. 4. A pretensão recursal, voltada a infirmar a suficiência do rito administrativo e do arbitramento adotado, demanda reexame do acervo fático-probatório, providência vedada em recurso especial, nos termos da Súmula n. 7/STJ. 5. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.

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• STJ, AgInt no REsp 2174828, Rel. Min. REGINA HELENA COSTA, PRIMEIRA TURMA, j. 24/02/2025

  PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC. INOCORRÊNCIA. ALEGAÇÃO GENÉRICA DE OFENSA À NORMA FEDERAL. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA N. 284/STF. ITBI. BASE DE CÁLCULO. MATÉRIA EXAMINADA POR ESTA CORTE EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. TEMA N. 1.113/STJ. APLICAÇÃO DE MULTA. ART. 1.021, § 4º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. DESCABIMENTO. I - A Corte de origem apreciou todas as questões relevantes apresentadas com fundamentos suficientes, mediante apreciação da disciplina normativa e cotejo ao posicionamento jurisprudencial aplicável à hipótese. Inexistência de omissão, contradição ou obscuridade. II - A jurisprudência desta Corte considera deficiente a arguição de ofensa ao dispositivo de lei federal é genérica, sem demonstração efetiva da contrariedade, III - Esta Corte firmou tese, em julgamento de recurso repetitivo, Tema n. 1113, segundo a qual a base de cálculo do ITBI deve ser o valor do imóvel em condições normais de mercado e declarado pelo contribuinte, qual seja aquele pactuando no negócio jurídico de transmissão do bem. Havendo discordância, deverá ser instaurado o devido processo legal administrativo, inexistente no presente caso, segundo o entendimento da Corte de origem. IV - Em regra, descabe a imposição da multa prevista no art. 1.021, § 4º, do Código de Processo Civil de 2015 em razão do mero desprovimento do Agravo Interno em votação unânime, sendo necessária a configuração da manifesta inadmissibilidade ou improcedência do recurso a autorizar sua aplicação, o que não ocorreu no caso. V - Agravo Interno improvido.

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• STJ, AgInt no AREsp 2580585, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA TURMA, j. 20/08/2025

  AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. MANDADO DE SEGURANÇA. DIREITO TRIBUTÁRIO. ITCMD. VALOR VENAL É IGUAL AO VALOR DE MERCADO DO BEM. TEMA 1.113/STJ. INAPLICABILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de tese repetitiva, Tema 1.113/STJ, firmou entendimento referente à base de cálculo do ITBI nos seguintes termos: "a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente." 2. A questão debatida nos autos não se insere na temática definida no julgamento do Tema 1.113/STJ, visto que o caso em análise está relacionado ao recolhimento do ITCMD com base no valor venal do imóvel, apurado no lançamento para fins de IPTU ou ITR. 3. Agravo interno desprovido.

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• STJ, AgInt no AREsp 2847615, Rel. Min. FRANCISCO FALCÃO, SEGUNDA TURMA, j. 18/06/2025

  PROCESSUAL CIVIL. DIREITO TRIBUTÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA COM PEDIDO DE LIMINAR. SÚMULAS N. 280 E 284 DO STF. SÚMULA N. 126 DO STJ. ARTIGO 1.022 DO CPC. ARTIGO 97, IV, DO CTN. DESPROVIMENTO DO AGRAVO INTERNO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA. I - Na origem, trata-se de mandado de segurança com pedido liminar. Na sentença o pedido foi julgado procedente, e a segurança foi concedida. No Tribunal a quo, a sentença negou provimento ao recurso. No Superior Tribunal de Justiça, trata-se de agravo interno interposto contra decisão que julgou pelo conhecimento do agravo para não conhecer do recurso especial. II - Quanto à primeira controvérsia, incide o óbice da Súmula n. 284/STF, tendo em vista que a parte recorrente aponta ofensa ao art. 1.022 do Código de Processo Civil de 2015 (art. 535 do Código de Processo Civil de 1973), sem especificar, todavia, quais incisos foram contrariados, a despeito da indicação de omissão, contradição, obscuridade ou erro material. Nesse sentido: "É deficiente a fundamentação do recurso especial em que a alegação de ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015 se faz de forma genérica, sem especificar quais foram os incisos violados. Aplica-se, na hipótese, o óbice da Súmula 284 do STF." (AgInt no AREsp n. 1.530.183/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 19/12/2019.) III - Quanto à segunda controvérsia, em relação ao art. 97, IV, do CTN, é incabível o recurso especial em razão do conteúdo eminentemente constitucional da norma infraconstitucional indicada como violada ou objeto de interpretação divergente, por ser mera reprodução de dispositivo da Constituição Federal. IV - Quanto ao Tema n. 1.113 do STJ, não é cabível o recurso especial quando se busca analisar a violação ou a interpretação divergente de norma diversa de tratado ou lei federal. V - Da análise dos autos, percebe-se que há fundamento constitucional autônomo no acórdão recorrido e não houve interposição do devido recurso ao Supremo Tribunal Federal. Aplicável o óbice da Súmula n. 126/STJ, uma vez que é imprescindível a interposição de recurso extraordinário quando o acórdão recorrido possui, além de fundamento infraconstitucional, fundamento de natureza constitucional suficiente por si só para a manutenção do julgado. Nesse sentido: "[...] firmado o acórdão recorrido em fundamentos constitucional e infraconstitucional, cada um suficiente, por si só, para manter inalterada a decisão, é ônus da parte recorrente a interposição tanto do Recurso Especial quanto do Recurso Extraordinário. A existência de fundamento constitucional autônomo não atacado por meio de Recurso Extraordinário enseja aplicação do óbice contido na Súmula 126/STJ." (AgInt no AREsp n. 1.581.363/RN, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 21/8/2020.) VI - Ainda, não é cabível o recurso especial porque interposto contra acórdão com fundamento em legislação local, ainda que se alegue violação ou interpretação divergente de dispositivos de lei federal. Aplicável, por analogia, a Súmula n. 280 do STF: "Por ofensa a direito local não cabe recurso extraordinário." Nesse sentido: "A tutela jurisdicional prestada pela Corte de origem com fundamento em legislação local impede o exame do apelo extremo, mediante aplicação da Súmula 280/STF." (REsp n. 1.759.345/PI, relator Ministro Og Fernandes, Segunda Turma, DJe de 17/10/2019.) VII - Aplicável a Súmula n. 284/STF, tendo em vista que as razões delineadas no recurso especial estão dissociadas dos fundamentos utilizados no aresto impugnado, pois a parte recorrente não impugnou, de forma específica, os seus fundamentos, o que atrai a aplicação, por conseguinte, do referido enunciado: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia." VIII - Agravo interno improvido.

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• STJ, AgInt no AREsp 2847973, Rel. Min. FRANCISCO FALCÃO, SEGUNDA TURMA, j. 18/06/2025

  PROCESSUAL CIVIL. NA ORIGEM: MANDADO DE SEGURANÇA - ITCMD - BASE DE CÁLCULO CORRESPONDENTE AO VALOR VENAL DO IMÓVEL (NÃO VALOR VENAL DE REFERÊNCIA DO ITBI) - PRINCÍPIO DA LEGALIDADE E DA TIPICIDADE TRIBUTÁRIA. PRETENSÃO DA FAZENDA DE QUE SEJA DESENCADEADO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO DE ARBITRAMENTO DE PREÇO DOS BENS. NESTA CORTE: VIA MANDAMENTAL. PEDIDO CONTRAPOSTO DA FAZENDA PÚBLICA. DESCABIMENTO. NÃO SE CONHECEU DO RECURSO. AGRAVO INTERNO. ANÁLISE DAS ALEGAÇÕES. MANUTENÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA QUE NÃO CONHECEU DO RECURSO AINDA QUE POR OUTROS FUNDAMENTOS. I - Na origem, trata-se de mandado de segurança ajuizado pela parte ora agravada contra suposto ato coator de autoridade fazendária estadual consubstanciado no decreto infralegal de cálculo do valor venal de imóvel para fins de ITCMD. Na sentença, julgou-se procedente o pedido para "compelir a impetrada a proceder o recálculo do ITCMD incidente em razão da transmissão dos imóveis descritos na inicial, utilizando como base de cálculo o valor venal apurado para fins de IPTU". No Tribunal a sentença foi mantida, negando-se provimento à apelação e à remessa necessária. II - Trata-se de agravo interno interposto contra decisão da Presidência que não conheceu do recurso especial diante da incidência de óbices ao seu conhecimento. Na petição de agravo interno, a parte agravante repisa as alegações que foram objeto de análise na decisão recorrida, acrescentando que deve incidir no caso o Tema Repetitivo n. 1.113/STJ: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. III - É importante, primeiramente, que se diga que se está nos autos de um mandado de segurança preventivo, consoante noticiado nos autos pelo próprio impetrante e não contestado pela Fazenda estadual. IV - O provimento judicial, nesses casos, é o peculiar a remédios constitucionais, que afasta supostos atos ilegais, contrários a lei em sentido estrito, ou seja, que passaram pelo processo legislativo, no caso a lei local invocada pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. V - O ato impugnado foi o infralegal, a saber o Decreto estadual n. 55.002/2009, e não ato propriamente dito de lançamento para cálculo do Tribunal, à luz do art. 148 do CTN ao qual a Fazenda Pública estadual deseja ver o escrutínio da Tese Firmada n. 1.113/STJ. VI - Portanto, por se tratar de mandado de segurança preventivo, quando ainda não se noticiou nos autos o ato específico concreto de lançamento do tributo ou processo administrativo prévio para fixar o valor venal do imóvel, não há como aplicar o Tema n. 1.113/STJ, como faz crer a Fazenda, por pressuposto lógico que o ato atacado é Decreto Estadual em confronto com lei estadual em tese. VII - O provimento de concessão de mandado de segurança não vedou o regular procedimento administrativo de estipulação do preço venal, apenas o condicionou aos termos da lei local. VIII - Nesse quadra de fática, nos autos de mandado de segurança, não há "um litígio entre direitos contrapostos" em que há possibilidade de "pedido contraposto" da autoridade coatora, mas, apenas, pedido contra suposto ato ilegal e defesa do ato por parte da autoridade coatora. IX - Eventual confronto entre a lei local (10.705/2000, seu art. 13, I, que coloca como piso o valor do IPTU) e o art. 148 do CTN (momento do lançamento - lei federal) somente pode ser discutida em recurso extraordinário, nos termos do art. 102, III, d - válida lei local em face de lei federal. X - Evidencia-se a deficiência na fundamentação recursal quando o recorrente não indica qual dispositivo de lei federal teria sido violado, bem como não desenvolve argumentação, a fim de demonstrar em que consiste a ofensa aos dispositivos tidos por violados. A via estreita do recurso especial exige a demonstração inequívoca da ofensa ao dispositivo mencionado nas razões do recurso, bem como a sua particularização, a fim de possibilitar exame em conjunto com o decidido nos autos, sendo certo que a falta de indicação dos dispositivos infraconstitucionais tidos como violados caracteriza deficiência de fundamentação, fazendo incidir, por analogia, o disposto no enunciado n. 284 da Súmula do STF: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia." XI - Ainda que superado o óbice, a Corte de origem analisou a controvérsia principal dos autos levando em consideração os fatos e provas relacionados à matéria. Assim, para se chegar à conclusão diversa, seria necessário o reexame fático-probatório, o que é vedado pelo enunciado n. 7 da Súmula do STJ, segundo o qual "A pretensão de simples reexame de provas não enseja recurso especial". XII - Agravo interno improvido.

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