Tema 886 do STJLegitimidade para dívida condominial em compromisso não registrado

Tese firmada

a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

Como citar: STJ, Tema 886 (Recursos Repetitivos)

Questão submetida a julgamento

Controvérsia sobre quem tem legitimidade - vendedor ou adquirente - para responder por dívidas condominiais na hipótese de alienação da unidade, notadamente quando se tratar de compromisso de compra e venda não levado a registro.

Na prática: como os tribunais aplicam

889 acórdãos dos tribunais do país mencionam o Tema 886 na nossa base (ementas publicadas no Diário de Justiça Eletrônico Nacional e no STJ). Os mais recentes:

• STJ, AREsp 2715212, Rel. Min. DANIELA TEIXEIRA, TERCEIRA TURMA, j. 27/10/2025

  DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COTAS CONDOMINIAIS. TEMA 886 DO STJ. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL. I. Caso em exame 1. Agravo em Recurso Especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, sob o fundamento de inaplicabilidade do Tema 886 do STJ e vedação ao reexame de matéria fática, conforme Súmula 7 do STJ. 2. O recurso especial alegava violação ao artigo 1.345 do Código Civil e ao Tema 886 do STJ, sustentando que a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais deveria ser atribuída ao possuidor do imóvel, com base em compromisso de compra e venda não registrado. 3. O Tribunal de origem entendeu que a hipótese dos autos não se enquadra no Tema 886 do STJ, pois não há promissário comprador imitido na posse do imóvel, sendo a propriedade registrada em nome da agravante, que figura como responsável pelas cotas condominiais. II. Questão em discussão 4. A questão em discussão consiste em saber se o recurso especial pode ser admitido para revisar a decisão que atribuiu a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais à proprietária registrada no RGI, considerando a inaplicabilidade do Tema 886 do STJ e a vedação ao reexame de matéria fática. III. Razões de decidir 5. O recurso especial não pode ser admitido para promover o reexame de matéria fática, conforme entendimento consolidado na Súmula 7 do STJ, que veda a pretensão de simples reexame de provas. 6. A hipótese dos autos não se enquadra no Tema 886 do STJ, pois não há promissário comprador imitido na posse do imóvel, sendo a responsabilidade pelas cotas condominiais atribuída à proprietária registrada no RGI. 7. A função uniformizadora do recurso especial não permite sua utilização para revisão do contexto fático-probatório decidido pelas instâncias ordinárias. IV. Dispositivo 8. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

  Publicação oficial

• STJ, REsp 2156030, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, j. 24/03/2025

  RECURSO ESPECIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. EMBARGOS À EXECUÇÃO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. DATA DA IMISSÃO NA POSSE. 1. O acórdão recorrido está em harmonia com a orientação do Superior Tribunal de Justiça, firmada em recurso especial repetitivo (Tema nº 886/STJ), segundo a qual o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. 2. A revisão das conclusões do Tribunal de origem demandaria o reexame de matéria fático-probatória, procedimento inviável em recurso especial, conforme a Súmula nº 7/STJ. 3. Recurso não provido.

  Publicação oficial

• STJ, AgInt no AREsp 2706129, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, j. 22/06/2026

  PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE RESPONSABILIDADE POR DÉBITOS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DECORRENTE DA RELAÇÃO JURÍDICA MATERIAL COM O IMÓVEL. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO QUE NÃO SE CONFUNDE COM POSSE. TEMA 886/STJ. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DO ART. 17 DO CPC. AFASTAMENTO. ÓBICE DA SÚMULA 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Agravo interno contra decisão monocrática que, em agravo em recurso especial, conheceu do agravo e negou provimento ao apelo nobre em ação declaratória voltada a afastar a responsabilidade por débitos condominiais. 2. A questão recursal consiste em examinar se (i) a responsabilidade condominial desloca-se ao promitente-comprador com base na ciência do condomínio, independentemente de imissão na posse; (ii) há violação do art. 17 do CPC sobre a legitimidade passiva; e (iii) é possível, em recurso especial, reavaliar o acervo fático para reconhecer a posse dos adquirentes. 3. A responsabilidade pelas despesas condominiais é decorrente da relação material com o imóvel; a mera ciência do condomínio sobre a promessa de compra e venda não caracteriza posse. À luz do Tema 886/STJ, a legitimidade do promitente-vendedor se afasta somente com posse do comprador e ciência inequívoca do condomínio, cumulativamente. 4. A alegada violação do art. 17 do CPC é afastada, pois a legitimidade passiva decorre da ausência de imissão na posse, tal como afirmado pelas instâncias ordinárias. 5. O reconhecimento de posse demandaria revolvimento de fatos e provas, o que encontra barreira na Súmula 7/STJ. 6. Agravo interno não provido.

  Publicação oficial

• STJ, ProAfR no REsp 2015740, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, j. 20/05/2025

  RECURSO ESPECIAL. PROPOSTA DE REVISÃO DE TESE FIRMADA EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. TEMA Nº 886/STJ. DÍVIDAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. LEGITIMIDADE PASSIVA CONCORRENTE DO PROMITENTE VENDEDOR E PROMITENTE COMPRADOR. IMISSÃO NA POSSE PELO COMPRADOR. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO. TEORIA DA DUALIDADE DO VÍNCULO OBRIGACIONAL. NECESSIDADE DE REEXAME DO TEMA À LUZ NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. 1. De acordo com a interpretação literal do Tema Repetitivo nº 886/STJ, o promitente vendedor, cujo nome ainda consta do registro imobiliário como proprietário, não responde por obrigações condominiais após a imissão na posse do promissário comprador e desde que o condomínio tenha ciência inequívoca da transação. 2. No entanto, decisões recentes deste Tribunal têm interpretado a tese adotada no julgamento do recurso representativo da controvérsia levando em conta a natureza propter rem de obrigações condominiais, de forma a reconhecer a legitimidade passiva concorrente entre promitente vendedor (proprietário) e promitente comprador. Precedentes. 3. Proposta de revisão do Tema Repetitivo nº 886/STJ para definir se há legitimidade concorrente entre o promitente vendedor, titular do direito de propriedade, e o promitente comprador para figurar no polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão do comprador na posse, independentemente de haver ciência inequívoca da transação pelo condomínio.

  Publicação oficial

• STJ, ProAfR no REsp 2100395, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, j. 20/05/2025

  RECURSO ESPECIAL. PROPOSTA DE REVISÃO DE TESE FIRMADA EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. TEMA Nº 886/STJ. DÍVIDAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. LEGITIMIDADE PASSIVA CONCORRENTE DO PROMITENTE VENDEDOR E PROMITENTE COMPRADOR. IMISSÃO NA POSSE PELO COMPRADOR. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO. TEORIA DA DUALIDADE DO VÍNCULO OBRIGACIONAL. NECESSIDADE DE REEXAME DO TEMA À LUZ NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. 1. De acordo com a interpretação literal do Tema Repetitivo nº 886/STJ, o promitente vendedor, cujo nome ainda consta do registro imobiliário como proprietário, não responde por obrigações condominiais após a imissão na posse do promissário comprador e desde que o condomínio tenha ciência inequívoca da transação. 2. No entanto, decisões recentes deste Tribunal têm interpretado a tese adotada no julgamento do recurso representativo da controvérsia levando em conta a natureza propter rem de obrigações condominiais, de forma a reconhecer a legitimidade passiva concorrente entre promitente vendedor (proprietário) e promitente comprador. Precedentes. 3. Proposta de revisão do Tema Repetitivo nº 886/STJ para definir se há legitimidade concorrente entre o promitente vendedor, titular do direito de propriedade, e o promitente comprador para figurar no polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão do comprador na posse, independentemente de haver ciência inequívoca da transação pelo condomínio.

  Publicação oficial