Tema 1.158 do STJResponsabilidade tributária do credor fiduciário por IPTU

Tese firmada

O credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse no imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no art. 34 do CTN.

Como citar: STJ, Tema 1.158 (Recursos Repetitivos)

Questão submetida a julgamento

Definir se há responsabilidade tributária solidária e legitimidade passiva do credor fiduciário na execução fiscal em que se cobra IPTU de imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária.

Na prática: como os tribunais aplicam

136 acórdãos dos tribunais do país mencionam o Tema 1.158 na nossa base (ementas publicadas no Diário de Justiça Eletrônico Nacional e no STJ). Os mais recentes:

• STJ, EDcl no AgInt no AREsp 2287872, Rel. Min. TEODORO SILVA SANTOS, SEGUNDA TURMA, j. 11/02/2026

  DIREITO PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. EMBARGOS DECLARATÓRIOS NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO. OCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO EVIDENCIADO. LEGITIMIDADE ATIVA DA IMPETRANTE. ACESSO À JURISDIÇÃO. TEMA N. 1.158/STJ. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS. 1. Nos termos do comando normativo insculpido no art. 1.022 do Código de Processo Civil, o recurso integrativo tem como escopo corrigir omissões, obscuridades, contradições ou erros materiais eventualmente existentes no provimento judicial. E, de fato, há omissão a ser sanada no caso em tela, pois a tese fazendária relativa à suposta ilegitimidade ativa da Impetrante foi devidamente prequestionada na origem. 2. No caso, foi a própria Impetrante quem solicitou a isenção, diretamente, ao Fisco e este o indeferiu no mérito. O Município proferiu ato concreto contra o interesse manifestado pela Embargada na esfera administrativa, não deixando, por exemplo, de conhecer do pedido, sob o fundamento de que a Embargada não seria contribuinte do imposto. A Corte local fixou, ainda, a premissa fática de que sobreveio o lançamento do IPTU em nome da própria contribuinte. 3. Sendo esta a conjuntura fático-processual delineada pelo Tribunal estadual - da qual este Sodalício não pode divergir sem incorrer no óbice insculpido na Súmula n. 7/STJ -, forçosa se mostra a conclusão quanto à rejeição da tese de ilegitimidade ativa. 4. De fato, convenções particulares não vinculam a Administração Tributária, não alterando a sujeição passiva tributária. No entanto, seria contraditório que o Município rejeitasse, no mérito, o pedido de isenção feito pela Impetrante e viesse a lançar o IPTU em seu nome para depois alegar a ilegitimidade desta para a impetração de mandado de segurança questionando a referida exação tributária. 5. O reconhecimento da ilegitimidade, no caso, equivaleria em afronta ao próprio princípio da inafastabilidade da jurisdição. Se há lançamento tributário contra a Impetrante, obstar que esta o questione em juízo significa impedir o acesso à jurisdição, tornando impossível o controle de legalidade da decisão administrativa pelo Poder Judiciário. 6. Na origem, foi fixada a premissa de que os imóveis são mantidos sob propriedade fiduciária da Caixa Econômica Federal. No entanto, embora a Fazenda Pública alegue que a obrigação prevaleça apenas em face do proprietário, no julgamento do Tema n. 1.158/STJ, esta Corte fixou a tese de que "[o] credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse no imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no art. 34 do CTN" (REsp n. 1.949.182/SP, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Primeira Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 19/3/2025). 7. Embargos declaratórios acolhidos para sanar omissão relativa à legitimidade ativa.

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• STJ, EDcl no AgInt no REsp 1909098, Rel. Min. OG FERNANDES, SEGUNDA TURMA, j. 23/08/2022

  PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AFETAÇÃO DA MATÉRIA AO RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS. ACOLHIMENTO COM DETERMINAÇÃO DE DEVOLUÇÃO À ORIGEM. 1. A questão sobre "definir se há responsabilidade tributária solidária e legitimidade passiva do credor fiduciário na execução fiscal em que se cobra IPTU de imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária" foi afetada ao rito dos recursos repetitivos (Tema 1.158/STJ). 2. Em observância ao princípio da economia processual e à própria finalidade da sistemática dos repetitivos, após a afetação da matéria repetitiva, é necessário tornar sem efeitos as decisões e votos proferidos e considerar prejudicados os recursos interpostos nesta Corte Superior. 3. Esta Corte Superior, excepcionalmente, admite o acolhimento de embargos de declaração, com efeitos modificativos, para que seja observado o procedimento próprio para julgamento de questões dessa natureza. 4. Embargos de declaração acolhidos, com determinação de retorno dos autos à origem para observação da disciplina dos arts. 1.039 e 1.040 do CPC.

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• TRF5, Apelação Cível 0048276-41.2025.4.05.8300, 3ª Turma, DJEN 14/10/2026

  PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. IPTU E TAXAS IMOBILIÁRIAS. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. TEMA 1.158/STJ. DEFINIÇÃO DO SUJEITO PASSIVO. DOCUMENTOS EXTRAÍDOS DOS SISTEMAS INTERNOS DA CREDORA. AUSÊNCIA DO CONTRATO E DA CERTIDÃO DA MATRÍCULA DO IMÓVEL. SITUAÇÃO REGISTRAL E POSSESSÓRIA NÃO ESCLARECIDA. INSTRUÇÃO PROBATÓRIA INSUFICIENTE. SENTENÇA ANULADA. I - Apelação Cível interposta pelo Município do Recife contra Sentença que julgou procedentes os Embargos à Execução Fiscal opostos pela Caixa Econômica Federal - CEF, reconhecendo sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da Execução Fiscal nº 0033377-38.2025.4.05.8300, destinada à cobrança de IPTU e taxas imobiliárias dos exercícios de 2022 e 2023, consubstanciados na CDA nº 1.24.041018-1. II - O Apelante sustenta, em síntese, que: 1) o documento considerado pela Sentença não corresponde ao contrato de alienação fiduciária, mas a informações produzidas unilateralmente pela CEF; 2) a constituição e a transferência de direitos reais imobiliários dependem de registro no Cartório de Registro de Imóveis; 3) cabia à CEF apresentar certidão atualizada da matrícula do imóvel; 4) a CDA goza de presunção de certeza e liquidez, somente afastável por prova inequívoca; 5) os próprios documentos da Empresa Pública informam que a propriedade foi consolidada em seu favor em 18/10/2023; 6) a consolidação atrairia a responsabilidade prevista no art. 130 do CTN; e 7) não foi comprovada a realização do leilão extrajudicial previsto no art. 27 da Lei nº 9.514/1997. III - A CDA possui presunção relativa de certeza e liquidez, nos termos do art. 204 do CTN e do art. 3º da Lei nº 6.830/1980, cabendo ao executado afastá-la mediante prova idônea. IV - O art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 atribui ao devedor fiduciante o pagamento dos impostos, taxas e demais encargos incidentes sobre o imóvel até a data em que o credor fiduciário vier a ser imitido na posse. No Tema 1.158, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese de que: "O credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse no imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no art. 34 do CTN". V - A aplicação do precedente qualificado pressupõe que estejam suficientemente esclarecidas a existência da alienação fiduciária, a data da consolidação da propriedade e a eventual imissão do credor fiduciário na posse direta do imóvel. VI - Os demonstrativos juntados pela CEF identificam o contrato nº 144440209601.3, o mutuário, o endereço do imóvel e a data da escritura em 28/01/2013, além de conterem as anotações "Contrato Executado - Imóvel Retomado pelo Agente em: 18/10/2023" e "Consolidação da Propriedade SFI Garantia Fiduciária" (IDs 10814072, 10814073 e 10814074). VII - Embora constituam elementos relevantes e indiquem a existência de operação de financiamento habitacional vinculada ao imóvel, os documentos são relatórios extraídos dos sistemas internos da própria CEF e não permitem, isoladamente, definir com segurança a situação jurídico-real e possessória do bem nas datas dos fatos geradores. VIII - A Sentença originária afirmou que a CEF teria apresentado o contrato de alienação fiduciária, indicando o ID 123480909. No julgamento dos Embargos de Declaração, o Juízo corrigiu a referência para o ID 123480913. O conteúdo deste último documento, porém, corresponde a quadro-resumo do sistema habitacional da CEF, contendo dados gerais do financiamento e o histórico de alterações da operação, e não ao instrumento contratual com suas cláusulas e assinaturas. IX - Não foram apresentados o contrato de compra e venda com alienação fiduciária propriamente dito, a certidão atualizada da matrícula do imóvel, o registro constitutivo da propriedade fiduciária, a averbação da consolidação ou documento que esclareça a data da efetiva imissão da CEF na posse direta. Nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/1997, a propriedade fiduciária de imóvel constitui-se mediante o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis. X - A anotação de que o imóvel teria sido "retomado pelo agente" em 18/10/2023 não esclarece se houve apenas a consolidação registral da propriedade ou também a efetiva imissão da CEF na posse direta, distinção indispensável à aplicação do art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e do Tema 1.158/STJ. Também não há comprovação da realização dos leilões previstos no art. 27 do referido Diploma Legal. XI - Em hipótese semelhante, envolvendo Embargos à Execução Fiscal opostos pela CEF contra o Município do Recife, esta Corte assentou que: "O não exaurimento da investigação dos Cartórios da Capital para averiguação do registro da matrícula do imóvel, não gera, por consequência, a conclusão pelo cancelamento da inscrição do crédito em dívida ativa por ausência de responsabilidade do devedor" (TRF5, Processo nº 0811930-63.2022.4.05.8300, Apelação Cível, Relator Desembargador Federal Roberto Wanderley Nogueira, Primeira Turma). XII - A insuficiência dos elementos probatórios não permite reconhecer definitivamente a responsabilidade tributária da CEF apenas com fundamento na presunção da CDA, mas também impede o cancelamento do título executivo sem a comprovação dos pressupostos fáticos necessários à aplicação do Tema 1.158/STJ. XIII - Necessidade de complementação da instrução mediante a juntada da certidão de inteiro teor atualizada da matrícula do imóvel, do contrato de compra e venda com alienação fiduciária e de seu registro, da averbação da consolidação da propriedade, da comprovação da data da eventual imissão da CEF na posse direta e da documentação administrativa referente à constituição dos créditos cobrados. XIV - Apelação provida para anular a Sentença e determinar o retorno dos autos ao Juízo de origem, a fim de que seja complementada a instrução probatória, proferindo-se novo julgamento após a observância do contraditório

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• TJRJ, Agravo de Instrumento 0001859-41.2026.8.19.0000, Rel. Jds. Des. Alexandre Oliveira Camacho de França, Secretaria do 1° Núcleo Digital Em Segundo Grau - Execução Fiscal, DJEN 08/10/2026

  TRIBUTARIO. EXECUÇÃO FISCAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. CREDORA FIDUCIÁRIA. INAPLICABILIDADE. PROPRIETÁRIA REGISTRAL. I. CASO EM EXAMEAgravo contra decisão que rejeitou a tese de ilegitimidade passiva.II. RAZÕES DE DECIDIR2. O Tema 1.158/STJ afasta a responsabilidade do credor fiduciário antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse, hipótese diversa dos autos.3. A agravante figura como proprietária registral do imóvel, o que configura sua responsabilidade tributária.4. Compromisso particular de compra e venda não afasta a sujeição passiva, sendo inoponível ao fisco.III. DISPOSITIVO5. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, DESPROVIDO. CTN: artigos 34 e 123. STJ: Temas 122 e 1158; Súmula 399

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• TJRJ, Apelação Cível 0000545-21.2024.8.19.0068, Rel. Marcel Laguna Duque Estrada, Secretaria do 1° Núcleo Digital Em Segundo Grau - Execução Fiscal, DJEN 08/10/2026

  DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. TEMA 1.158 DO STJ. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA CONDIÇÃO DE CREDOR FIDUCIÁRIO. PRESUNÇÃO DE CERTEZA E LIQUIDEZ DA CDA. ÔNUS DA PROVA DO EMBARGANTE. REFORMA DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.CASO EM EXAME(1) Apelação cível interposta pelo Município de Rio das Ostras contra sentença que julgou procedentes os embargos à execução fiscal, reconhecendo a ilegitimidade passiva da instituição financeira para responder por IPTU e demais exações incidentes sobre imóvel, em razão de sua alegada condição de credora fiduciária.QUESTÃO EM DISCUSSÃO(2) A controvérsia recursal consiste em verificar se a instituição financeira comprovou sua condição de credora fiduciária do imóvel objeto da cobrança, de modo a afastar sua legitimidade para responder pelos tributos exigidos na execução fiscal.RAZÕES DE DECIDIR(3) O Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo nº 1.158, firmou a tese de que o credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse do imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, por não se enquadrar nas hipóteses previstas no art. 34 do CTN. (4) A incidência da tese repetitiva pressupõe, contudo, a comprovação da condição de credor fiduciário em relação ao imóvel e aos períodos abrangidos pela cobrança. A dívida regularmente inscrita goza de presunção relativa de certeza e liquidez, incumbindo ao embargante demonstrar o fato constitutivo do direito invocado, nos termos do art. 204 do CTN, do art. 3º da Lei nº 6.830/1980 e do art. 373, I, do CPC. (5) No caso, a instituição financeira não apresentou contrato de alienação fiduciária, certidão da matrícula imobiliária contendo o respectivo registro ou outro documento registral apto a demonstrar sua condição de credora fiduciária. Os documentos acostados referem-se essencialmente à sua representação e estrutura societária, não sendo suficientes para afastar a presunção de legitimidade do título executivo. (6) Ausente suporte probatório para reconhecer que o embargante se enquadrava na condição de credor fiduciário protegida pelo Tema nº 1.158 do STJ, impõe-se a reforma da sentença, com a improcedência dos embargos e o regular prosseguimento da execução fiscal. (7) Recurso conhecido e provido.Tese de julgamento: (8) A aplicação do Tema nº 1.158 do STJ pressupõe a comprovação da condição de credor fiduciário do imóvel objeto da tributação. (9) Incumbe ao embargante comprovar a situação jurídica invocada para afastar sua sujeição passiva, diante da presunção relativa de certeza e liquidez da CDA. (10) A ausência de prova da alienação fiduciária impede o reconhecimento da ilegitimidade passiva da instituição financeira.Dispositivos relevantes citados: arts. 34 e 204 do CTN; arts. 22 e 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997; art. 3º da Lei nº 6.830/1980; arts. 373, I, e 85, § 2º, do CPC. Ju

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