Tema 1.095 do STJCódigo de Defesa do Consumidor em alienação fiduciária

Tese firmada

Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Como citar: STJ, Tema 1.095 (Recursos Repetitivos)

Questão submetida a julgamento

Definição da tese alusiva à prevalência, ou não, do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia.

Na prática: como os tribunais aplicam

1.022 acórdãos dos tribunais do país mencionam o Tema 1.095 na nossa base (ementas publicadas no Diário de Justiça Eletrônico Nacional e no STJ). Os mais recentes:

• STJ, AREsp 2426880, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, j. 27/10/2025

  AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR. TEMA Nº 1.095/STJ. INAPLICABILIDADE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ARTIGOS 489 E 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO DO RECURSO. SÚMULA Nº 284/STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. 1. Não viola os artigos 489 e 1.022 do Código de Processo Civil, nem importa negativa de prestação jurisdicional, o acórdão que adota, para a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pelos recorrentes, para decidir de modo integral a controvérsia posta. 2. A teor da Súmula nº 284/STF, aplicada por analogia, é inadmissível o recurso especial, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia. 3. Os impedimentos que obstruem a análise do recurso pela alínea "a" também prejudicam o exame do recurso especial interposto pela alínea "c" da norma constitucional. 4. O Tema Repetitivo nº 1.095/STJ somente se aplica aos casos de contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, em que configurada hipótese de inadimplemento do devedor-fiduciante, devidamente constituído em mora. Precedentes. 5. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.

  Publicação oficial

• STJ, AREsp 3054213, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, j. 23/03/2026

  PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM LOTEAMENTO. ATRASO NAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. TEMA 1.095/STJ INAPLICABILIDADE POR INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. APLICAÇÃO DO CDC. SÚMULA 543/STJ. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS. SUPRESSIO NÃO APRECIADA NAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. SÚMULA 211/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO. 1. A tese do Tema 1.095/STJ não incide quando a resolução decorre do inadimplemento da vendedora, aplicando-se o CDC e, por consequência, a Súmula 543/STJ, que impõe a restituição imediata e integral das parcelas pagas quando a culpa pela resolução é exclusiva do promitente-vendedor. 2. A constitucionalidade do procedimento da Lei nº 9.514/1997 não afasta o controle jurisdicional sobre abusos e vícios contratuais, sendo legítima a tutela judici al para reconhecer a resolução por atraso de obra e a restituição integral das quantias pagas. 3. É inadmissível recurso especial sobre a questão que não foi apreciada pelo Tribunal de origem conforme a Súmula 211 do STJ. 4. Reconhecida a culpa exclusiva da vendedora, fica prejudicada a análise do dissídio acerca da retenção de percentual das parcelas. 5. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.

  Publicação oficial

• STJ, REsp 2205854, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, j. 22/04/2026

  PROCESSUAL CIVIL E DIREITO IMOBILIÁRIO/CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NÃO REGISTRADA. EFICÁCIA INTER PARTES. INCIDÊNCIA DA LEI N. 9.514/1997. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO POR VIA DIVERSA DA CONTRATUAL. ART. 53 DO CDC E SÚMULA 543/STJ. INAPLICABILIDADE. ALCANCE DO TEMA 1.095/STJ. NECESSIDADE DE REEXAME DE CLÁUSULAS E FATO PARA A TESE CONTRÁRIA. SÚMULAS 5 E 7/STJ. DISSÍDIO. INEXISTÊNCIA. SÚMULAS 83/STJ E 283/STF. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. Recurso especial contra acórdão que, em ação de rescisão contratual com restituição de parcelas, reformou a sentença para julgar improcedente o pedido de resolução fora do regime da Lei 9.514/1997, por reconhecer a eficácia inter partes da garantia fiduciária não registrada e a vinculação da forma de resolução contratualmente prevista. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) o art. 53 do CDC e a Súmula 543/STJ impõem restituição de parcelas à margem dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997, ante a ausência de registro; (ii) o Tema 1.095/STJ seria inaplicável por falta de registro e mora; (iii) há dissídio jurisprudencial atual quanto aos efeitos da não inscrição da cláusula fiduciária. 3. A ausência de registro da alienação fiduciária não afasta a eficácia do contrato entre os contratantes e não autoriza a rescisão por via diversa da contratualmente prevista, devendo a resolução observar a Lei 9.514/1997. O art. 53 do CDC não se aplica para impor devolução direta e imediata das parcelas quando há regime especial que harmoniza a proteção consumerista com a liquidação pelo art. 27, § 4º, assegurando ao devedor eventual saldo do leilão. 4. A tese de inaplicabilidade do Tema 1.095/STJ, por suposta falta de registro e mora, demanda reinterpretação de cláusulas contratuais e revolvimento do conjunto fático-probatório, atraindo os óbices das Súmulas 5 e 7/STJ. 5. Não demonstrado dissídio atual e específico, incidem a Súmula 83/STJ (Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida) e a Súmula 283/STF, por deficiência na impugnação de fundamentos autônomos. 6. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido.

  Publicação oficial

• STJ, REsp 2203428, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, j. 22/04/2026

  PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI 9.514/1997. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. ART. 1.022 E ART. 1.025 DO CPC. SÚMULA 282/STF. TEMA REPETITIVO DO STJ. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO. INADEQUAÇÃO. ALÍNEAS A E C DO ART. 105, III, DA CF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. ANÁLISE PREJUDICADA. RECURSO NÃO CONHECIDO. 1. Recurso especial contra acórdão que, ao afastar a aplicação do Tema 1.095/STJ em razão da ausência de registro da compra e venda com garantia fiduciária, não enfrentou os arts. 22, § 1º, 23, 26 e 27 da Lei 9.514/1997, apesar da oposição de embargos de declaração. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) houve omissão quanto à disciplina específica da Lei 9.514/1997 aplicável ao caso; (ii) o prequestionamento ficto se configura à luz dos arts. 1.022 e 1.025 do CPC; (iii) a alegação de violação de tema repetitivo abre a via especial; e (iv) há dissídio jurisprudencial apto ao conhecimento pela alínea c. 3. A ausência de enfrentamento específico dos dispositivos legais tidos por violados, sem a adequada indicação de ofensa ao art. 1.022 do CPC para fins de prequestionamento ficto, impede o conhecimento do especial, incidindo, por analogia, a Súmula 282/STF. 4. A alegação de violação de tema repetitivo, isoladamente, não viabiliza o recurso especial, pois é indispensável demonstrar contrariedade, negativa de vigência ou interpretação divergente de artigo de lei federal, nos termos do art. 105, III, alíneas a e c, da CF. 5. Prejudicada a análise do dissídio jurisprudencial quando ausente o indispensável prequestionamento dos dispositivos legais invocados. 6. Recurso especial não conhecido.

  Publicação oficial

• STJ, EDcl no AREsp 2986865, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 24/08/2026

  DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. TEMA REPETITIVO. OMISSÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS. I. CASO EM EXAME 1. Embargos de declaração opostos a acórdão que conheceu do agravo em recurso especial, deu-lhe provimento e, em seguida, deu provimento ao recurso especial para julgar improcedente o pedido inicial, em razão da aplicabilidade da Lei n. 9.514/1997 com afastamento do Código de Defesa do Consumidor, da inexistência de negativa de prestação jurisdicional e da prevalência dos arts. 22 e 23 da Lei n. 9.514/1997 e dos arts. 1.245 e 1.246 do Código Civil. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) saber se há omissão quanto ao sobrestamento obrigatório decorrente da afetação do Tema 1.348/STJ; (ii) saber se há omissão quanto à constituição em mora prevista na tese do Tema 1.095/STJ; e (iii) saber se há omissão quanto ao enfrentamento do Código de Defesa do Consumidor, da Súmula n. 543 do STJ e do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Os embargos de declaração destinam-se a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material existentes no julgado. 4. Não se verifica omissão sobre o Tema 1.348/STJ, pois o acórdão decidiu o mérito do recurso especial à luz da controvérsia posta, sendo os embargos destinados à rediscussão do resultado. 5. A alegação de omissão quanto à constituição em mora não procede, porque a decisão alinhou a solução à tese do Tema 1.095/STJ e à Lei n. 9.514/1997, transcrevendo a orientação e aplicando os arts. 26 e 27. 6. Inexiste omissão quanto ao regime consumerista, à Súmula n. 543 do STJ e ao art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, pois o julgado afastou o CDC e reformou o acórdão de origem ao aplicar a Lei n. 9.514/1997. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Embargos de declaração rejeitados. Tese de julgamento: "1. Não há omissão quando o acórdão embargado aprecia a matéria e rejeita o sobrestamento pretendido, por não se prestarem embargos à rediscussão do mérito. 2. Não cabem embargos de declaração quando a decisão enfrentou a constituição em mora sob a ótica do Tema 1.095/STJ e aplicou a Lei n. 9.514/1997. 3. Inexiste omissão quando o acórdão embargado afastou o Código de Defesa do Consumidor e a Súmula n. 543 do STJ ao definir a legislação aplicável". Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022, 1.037 II e 489 § 1º IV; CC, arts. 1.245 e 1.246; Lei n. 9.514/1997, arts. 26 e 27; Lei n. 6.766/1979, art. 32-A §§ 1º e 3º; CDC, art. 53.

  Publicação oficial