Tema 1.091 do STJPenhorabilidade de bem de família de fiador

Tese firmada

É válida a penhora do bem de família de fiador apontado em contrato de locação de imóvel, seja residencial, seja comercial, nos termos do inciso VII do art. 3º da Lei n. 8.009/1990.

Como citar: STJ, Tema 1.091 (Recursos Repetitivos)

Questão submetida a julgamento

Penhorabilidade (ou não) do bem de família de propriedade do fiador dado em garantia em contrato de locação comercial.

Na prática: como os tribunais aplicam

58 acórdãos dos tribunais do país mencionam o Tema 1.091 na nossa base (ementas publicadas no Diário de Justiça Eletrônico Nacional e no STJ). Os mais recentes:

• STJ, AREsp 2721714, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, j. 27/10/2025

  PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER (LOCAÇÃO COMERCIAL). PENHORA DE BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR. POSSIBILIDADE. TEMA REPETITIVO 1.091/STJ. TEMA 1.127/STF. ENTENDIMENTOS VINCULANTES. CONSTITUCIONALIDADE DA CONSTRIÇÃO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DOS TRIBUNAIS SUPERIORES. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Controvérsia acerca da possibilidade de penhora do bem de família do fiador em contrato de locação de imóvel para fins comerciais. 2. Este Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 1.091, já havia pacificado a matéria no âmbito infraconstitucional, firmando a tese de que É válida a penhora do bem de família pertencente a fiador de contrato de locação de imóvel comercial. 3. O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do RE 1.307.334/SP (Tema 1.127), em regime de repercussão geral, corroborou o entendimento desta Corte e pacificou a controvérsia sob a ótica constitucional, fixando a tese vinculante de que: É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial. 4. Estando o acórdão recorrido em perfeita harmonia com a jurisprudência vinculante do STF e do STJ, a pretensão recursal encontra óbice na Súmula n. 83 do STJ. A revisão das premissas fáticas encontra óbice na Súmula n. 7 do STJ. 5. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.

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• STJ, AgInt no AREsp 2762784, Rel. Min. HUMBERTO MARTINS, TERCEIRA TURMA, j. 22/09/2025

  PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. CONTRATO DE LOCAÇÃO. FIADOR. IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA. MUDANÇA DE ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL. TEMA 1.127/STF. TEMA 1.091/STJ. COISA JULGADA. PRECLUSÃO. 1. O acórdão recorrido abordou, de forma fundamentada, todos os pontos essenciais para o deslinde da controvérsia, razão pela qual não há falar na suscitada ocorrência de violação do art. 1.022 do CPC. 2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, opera-se a preclusão consumativa quanto à impenhorabilidade do bem de família quando houver decisão anterior acerca do tema, mesmo em se tratando de matéria de ordem pública. Precedentes. 3. Salvo casos excepcionais em que há modulação de efeitos, os precedentes vinculantes não alcançam coisas julgadas anteriormente ao julgamento do repetitivo ou da repercussão geral. Agravo interno improvido.

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• STJ, REsp 1972905, Rel. Min. HUMBERTO MARTINS, TERCEIRA TURMA, j. 17/11/2025

  DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. IMPENHORABILIDADE DE BEM DE FAMÍLIA. FIADOR EM CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. AFASTAMENTO. TEMA 1.091/STJ. RECURSO NÃO CONHECIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão que manteve decisão de não conhecimento de impugnação ao cumprimento de sentença por intempestividade, reconhecendo, contudo, que a impenhorabilidade do bem de família não é oponível em razão de fiança prestada em contrato de locação comercial. 2. A parte recorrente alegou violação do art. 3º, VII, da Lei n. 8.009/90 e divergência jurisprudencial, sustentando a impossibilidade de penhora do bem de família em razão de fiança em contrato de locação comercial. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A questão em discussão consiste em saber se a impenhorabilidade do bem de família pode ser afastada em razão de fiança prestada em contrato de locação comercial, nos termos do art. 3º, VII, da Lei n. 8.009/90. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. O art. 3º, VII, da Lei n. 8.009/90 expressamente prevê a possibilidade de penhora do bem de família em razão de obrigação decorrente de fiança em contrato de locação. 5. O entendimento do Tribunal estadual está em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que, no julgamento do Tema 1.091 dos recursos repetitivos, firmou a tese de que é válida a penhora do bem de família de fiador em contrato de locação, seja residencial, seja comercial. 6. A aplicação da Súmula 83 do STJ impede o conhecimento do recurso especial, uma vez que o acórdão recorrido está alinhado à jurisprudência consolidada desta Corte. IV. DISPOSITIVO E TESE Resultado do Julgamento: Recurso especial não conhecido. Tese de julgamento: 1. É válida a penhora do bem de família de fiador em contrato de locação, seja residencial, seja comercial, nos termos do art. 3º, VII, da Lei nº 8.009/90. Dispositivos relevantes citados: Lei n. 8.009/90, art. 3º, VII. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1.091 dos Recursos Repetitivos. ...

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• STJ, AREsp 2772223, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, j. 09/12/2025

  AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. FAMÍLIA. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA. IMÓVEL. UNIÃO ESTÁVEL. FALTA DE PUBLICIDADE. REEXAME DOS CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. INVIABILIDADE. SÚMULA 7/STJ. BEM DE FAMÍLIA. PENHORABILIDADE. 1. A alteração das conclusões do acórdão recorrido acerca da ausência de comprovação da alegada união estável à época da aquisição do imóvel penhorado, a fim de preservar eventual meação, exige reapreciação do acervo fático-probatório da demanda, o que faz incidir o óbice da Súmula nº 7 do STJ. 2. É válida a penhora do bem de família de fiador dado em contrato de locação de imóvel, seja residencial, seja comercial, nos termos do inciso VII, do art. 3º da Lei n. 8.009/1990. Tema Repetitivo 1.091. 3. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.

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• STJ, AREsp 2600020, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, j. 03/11/2025

  AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. PROCESSO DE EXECUÇÃO. BEM DE FAMÍLIA. FIADOR EM CONTRATO DE LOCAÇÃO. EXCEÇÃO LEGAL À IMPENHORABILIDADE. ARTIGO 3º DA LEI 8.009/1990. TEMA 1127/STF. TEMA 1.091/STJ. INDIVISIBILIDADE DO IMÓVEL. RESERVA DA MEAÇÃO DO COPROPRIETÁRIO. PRECEDENTES. AGRAVO CONHECIDO PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em Recurso Especial interposto por imobiliária credora contra acórdão que, em Embargos de Terceiro, desconstituiu a penhora de imóvel pertencente ao fiador em contrato de locação, acolhendo o pedido de impenhorabilidade sob o fundamento de tratar-se de bem de família de coproprietária residente (ex-companheira do fiador), ante a indivisibilidade do bem, embora tenha mantido a multa por litigância de má-fé. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se é válida a penhora do bem de família pertencente a fiador em contrato de locação de imóvel, nos termos do art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990; (ii) estabelecer se houve desrespeito à tese firmada em julgamento com repercussão geral (Tema 1127 do STF) e recurso repetitivo (Tema 1091 do STJ); (iii) verificar a exigência de outorga uxória na fiança prestada por pessoa em união estável; (iv) apurar se é legítima a penhora e alienação de bem indivisível pertencente também a terceiro não responsável pela dívida, conforme o art. 843 do CPC. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A jurisprudência consolidada do STJ (Tema 1091) e do STF (Tema 1127) reconhece expressamente a validade da penhora do bem de família pertencente a fiador em contrato de locação, nos termos do art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990. 4. O acórdão recorrido afasta indevidamente a incidência da exceção legal prevista na Lei 8.009/1990, ao desconstituir a penhora com fundamento exclusivo na copropriedade e residência da ex-companheira do fiador, contrariando precedente vinculante. 5. A fiança prestada por convivente em união estável prescinde de outorga uxória, nos termos da jurisprudência do STJ, sendo inaplicável, nessa hipótese, a Súmula 332/STJ. 6. O art. 843 do CPC admite expressamente a alienação judicial integral de bem indivisível pertencente a devedor e terceiro não executado, assegurando-se a este o recebimento proporcional do valor da alienação, sem que isso impeça a penhora. IV. DISPOSITIVO 7. Agravo conhecido para dar provimento ao recurso especial, a fim de restabelecer integralmente a sentença proferida.

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