Tema 971 do STJInversão de cláusula penal em atraso de imóvel

Tese firmada

No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

Como citar: STJ, Tema 971 (Recursos Repetitivos)

Questão submetida a julgamento

Definir acerca da possibilidade ou não de inversão, em desfavor da construtora (fornecedor), da cláusula penal estipulada exclusivamente para o adquirente (consumidor), nos casos de inadimplemento da construtora em virtude de atraso na entrega de imóvel em construção objeto de contrato ou de promessa de compra e venda.

Na prática: como os tribunais aplicam

1.197 acórdãos dos tribunais do país mencionam o Tema 971 na nossa base (ementas publicadas no Diário de Justiça Eletrônico Nacional e no STJ). Os mais recentes:

• STJ, REsp 2106833, Rel. Min. HUMBERTO MARTINS, TERCEIRA TURMA, j. 27/10/2025

  Direito civil. Recurso especial. Atraso na entrega de imóvel. Cláusula penal. Danos morais. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia que manteve sentença condenando a recorrente ao pagamento de multa moratória de 2% e juros de mora de 1% ao mês, relativos à cláusula penal, em razão de atraso na entrega de unidade imobiliária, além de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 e substituição do índice de correção monetária do saldo devedor do INCC pelo IGP-M. 2. A sentença foi mantida em apelação, e os embargos de declaração opostos foram rejeitados. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se houve violação dos Temas 970 e 971 do STJ, bem como dos artigos 186, 187, 188, 89, 402 e 927 do Código Civil, ao se impor à recorrente a inversão da cláusula penal e a condenação por danos morais. III. Razões de decidir 4. A inversão da cláusula penal em desfavor da construtora, nos termos do Tema 971 do STJ, foi corretamente aplicada, considerando a previsão contratual de multa moratória e juros de mora. 5. Não há violação do Tema 970 do STJ, pois não houve condenação ao pagamento de lucros cessantes, sendo inaplicável a tese que veda a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes. 6. A condenação por danos morais foi fundamentada na frustração das expectativas do adquirente e no impacto à sua dignidade, sendo o valor arbitrado de R$ 10.000,00 considerado proporcional e razoável. 7. A revisão do valor da indenização por danos morais ou a exclusão da condenação demandaria reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7 do STJ. 8. A alegação de violação dos artigos do Código Civil foi insuficientemente fundamentada, atraindo o óbice da Súmula 284 do STF. IV. Dispositivo Recurso especial não conhecido.

  Publicação oficial

• STJ, AREsp 2955824, Rel. Min. DANIELA TEIXEIRA, TERCEIRA TURMA, j. 27/10/2025

  DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. APLICAÇÃO DO TEMA 971/STJ. CERCEAMENTO DE DEFESA. PROVA INDEFERIDA. SÚMULA 7/STJ. INVIABILIDADE DE REEXAME DE FATOS E PROVAS. RECURSO NÃO CONHECIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS MAJORADOS. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial fundado no art. 105, III, "a" e "c", da CF/1988, voltado a discutir (i) a inversão de cláusula penal moratória em compromisso de compra e venda de imóvel e (ii) alegado cerceamento de defesa. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é possível afastar a aplicação da tese firmada pelo STJ no Tema 971, relativo à inversão da cláusula penal em contratos de adesão de promessa de compra e venda de imóvel; (ii) estabelecer se o indeferimento da produção de prova caracteriza cerceamento de defesa. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O acórdão recorrido está em conformidade com a tese repetitiva firmada pelo STJ (Tema 971), segundo a qual a cláusula penal estipulada apenas para o inadimplemento do comprador deve ser considerada para fixar indenização pelo inadimplemento do vendedor. 4. O julgador pode indeferir a produção de prova que entende desnecessária, cabendo-lhe avaliar a suficiência do conjunto probatório, sem que isso configure cerceamento de defesa. 5. A revisão das conclusões do tribunal de origem quanto à suficiência das provas e à configuração do inadimplemento exigiria o reexame do conjunto fático-probatório, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ. 6. O recurso especial não pode ser utilizado como via para rejulgamento de fatos, mas apenas para uniformização da interpretação do direito federal. 7. Ausente demonstração objetiva de que a controvérsia demandaria apenas revaloração jurídica, aplica-se o óbice das Súmulas 5 e 7/STJ. IV. DISPOSITIVO 8. Agravo em recurso especial não conhecido.

  Publicação oficial

• STJ, AREsp 2924921, Rel. Min. DANIELA TEIXEIRA, TERCEIRA TURMA, j. 27/10/2025

  DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. APLICAÇÃO AO CASO CONCRETO DE ENTENDIMENTO FIRMADO EM RECURSO REPETITIVO. TEMA 971/STJ. RECURSO ESPECIAL QUE TEVE SEGUIMENTO PARCIALMENTE NEGADO, NO PONTO. DEFINITIVIDADE NA ORIGEM. ALEGAÇÃO DE JULGAMENTO EXTRA PETITA. PRETENSÃO DE REEXAME DE FATOS E PROVAS. INVIABILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL. I. Caso em exame 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, fundamentado na alínea "a" do art. 105, III, da Constituição Federal, em face de acórdão que rejeitou preliminar de julgamento extra petita e aplicou a inversão da cláusula penal, nos termos do Tema 971 do STJ. O Tribunal de origem concluiu pela ausência de julgamento extra petita, considerando que a condenação à outorga da escritura pública está amparada no pedido inicial, e que a inversão da cláusula penal foi aplicada corretamente. A parte recorrente sustenta violação aos arts. 141, 492 e 497 do Código de Processo Civil, alegando julgamento extra petita ao condená-la à outorga da escritura pública do imóvel, além distinção do caso ao Tema 971 do STJ, por entender que a hipótese não se enquadra nos parâmetros do repetitivo. II. Questão em discussão 2. A discussão consiste em determinar se o recurso especial preenche os pressupostos processuais formais para seu conhecimento, em especial se sua análise demandaria reexame da matéria fático-probatória, providência vedada pela Súmula 7 do STJ. III. Razões de decidir 3. Uma vez realizado o juízo de conformação pelo Tribunal a quo com o entendimento proferido em recurso extraordinário submetido ao rito da repercussão geral, nos termos do art. 1.030 do CPC, fica prejudicada a análise da matéria do apelo raro que seja idêntica àquela discutida no mencionado recurso representativo de controvérsia. "(AgInt no REsp n. 2.192.337/MG, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 12/8/2025, DJEN de 15/8/2025.) 4. O Tribunal de origem concluiu pela inexistência de julgamento extra petita, considerando que a condenação à outorga da escritura pública está amparada no pedido inicial. 5. A análise da alegação de julgamento extra petita demandaria o revolvimento do conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado em sede de recurso especial, conforme a Súmula 7 do STJ. IV. Dispositivo 6. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

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• STJ, AREsp 2040319, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, j. 20/10/2025

  DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DANOS MORAIS AFASTADOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial fundamentado no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão do eg. Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro que, em ação indenizatória decorrente de atraso na entrega de unidade imobiliária adquirida na planta, determinou a restituição integral das parcelas pagas, reconheceu o direito à inversão da cláusula penal em favor da autora e fixou multa de 2% sobre os valores a serem restituídos, além de condenar as rés ao pagamento de R$ 10.000,00 por danos morais. II. Questão em discussão 2. Há quatro questões em discussão: (I) saber se houve negativa de prestação jurisdicional; (II) saber se é devida a restituição integral dos valores pagos pelo consumidor; (III) saber se é possível a inversão da cláusula penal; e (IV) saber se a condenação por danos morais foi devidamente comprovada ou se decorreu de presunção. III. Razões de decidir 3. O acórdão recorrido analisou as questões pertinentes com fundamentação clara e suficiente, não havendo omissão ou falta de enfrentamento das teses apresentadas pela parte recorrente. A mera decisão contrária ao interesse da parte não caracteriza negativa de prestação jurisdicional. 4. A inversão da cláusula penal em desfavor do fornecedor é cabível, nos termos do Tema 971 do STJ, quando prevista contratualmente apenas para o inadimplemento do adquirente. 5. A restituição integral dos valores pagos pela autora está em consonância com a Súmula 543 do STJ, que prevê a devolução integral em caso de culpa exclusiva do promitente-vendedor. 6. A condenação por danos morais em razão do atraso na entrega do imóvel exige demonstração de circunstâncias excepcionais que evidenciem lesão extrapatrimonial, o que não foi demonstrado no caso dos autos. IV. Dispositivo 7. Recurso parcialmente provido para afastar a condenação em danos morais.

  Publicação oficial

• STJ, AREsp 2903829, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, j. 25/08/2025

  CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DESCONSIDERAÇÃO DA PERSONALIDADE JURÍDICA. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF, POR ANALOGIA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA EM FAVOR DO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. TEMA N. 971 DO STJ. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS E REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. TERMO FINAL DA MORA. DATA DA ENTREGA DAS CHAVES. SÚMULA N. 83 DO STJ. AUSÊNCIA DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE PUDESSE ENSEJAR A CONDENAÇÃO POR DANOS EXTRAPATRIMONIAIS. PRECEDENTES. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais por descumprimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, no que se refere ao prazo de entrega da obra. 2. A despeito de veiculada a questão da desconsideração da personalidade jurídica nas razões da apelação, o Tribunal estadual não se pronunciou a respeito, sem que fossem opostos embargos de declaração, a fim de suscitar sua discussão, ressentindo-se o recurso especial, no ponto, do indispensável prequestionamento. Incide à hipótese o comando das Súmulas n. 282 e 356 do STF, por analogia. 3. Consoante a jurisprudência desta Corte, a mora da construtora se estende até a efetiva entrega das chaves, quando ocorre a disponibilização da posse direta ao consumidor. 4. No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor (Tema n. 971 do STJ). 5. Ademais, estando evidenciado que a questão sobre o seu valor foi analisada a partir da interpretação das cláusulas do contrato, bem como do exame das circunstâncias fáticas da causa, a revisão da conclusão do julgado encontra óbice nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 6. Em regra, o mero inadimplemento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel não enseja reparação por dano moral, sendo admissível a fixação de indenização a esse título apenas quando o atraso na entrega da obra ultrapassar o limite do mero dissabor, ou seja, quando ocorrer situação excepcional que configure o abalo imaterial, a qual não se faz presente no caso. Precedentes. Aplicação da Súmula n. 83 do STJ. 7. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente provido.

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