Tema 939 do STJLegitimidade passiva da incorporadora para comissão de corretagem

Tese firmada

Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.

Como citar: STJ, Tema 939 (Recursos Repetitivos)

Questão submetida a julgamento

Discute-se a legitimidade passiva da incorporadora (promitente vendedora) para responder pela restituição da comissão de corretagem e da taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), sob o fundamento da abusividade da transferência desses encargos ao consumidor.

Na prática: como os tribunais aplicam

35 acórdãos dos tribunais do país mencionam o Tema 939 na nossa base (ementas publicadas no Diário de Justiça Eletrônico Nacional e no STJ). Os mais recentes:

• STJ, EDcl no REsp 2106693, Rel. Min. HUMBERTO MARTINS, TERCEIRA TURMA, j. 24/08/2026

  EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO/NÃO INÍCIO DAS OBRAS. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DE VALORES. INTERMEDIADORA (IMOBILIÁRIA/ CORRETORA). RESPONSABILIDADE AFASTADA. TEMA 1.173/STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA SATI. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. TEMA 939/STJ. OBSCURIDADE PARCIAL QUANTO AO ALCANCE DO DISPOSITIVO. INTEGRAÇÃO ACLARATÓRIA SEM MODIFICAÇÃO DO RESULTADO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS (ART. 86/CPC). MAJORAÇÃO DO ART. 85, § 11, DO CPC. PREJUDICADA. 1. Os embargos de declaração destinam-se a sanar obscuridade, contradição, omissão ou erro material no julgado (CPC, art. 1.022), não se prestando, em regra, à rediscussão do mérito. 2. Na espécie, o acórdão embargado deu provimento ao recurso especial da intermediadora para afastar, integralmente, sua responsabilidade por quaisquer verbas, inclusive comissão de corretagem e taxa SATI, mantendo as condenações exclusivamente contra a incorporadora, à luz do Tema 1.173/STJ. 3. Verificada obscuridade pontual quanto ao alcance do dispositivo, impõe-se integrar o julgado para explicitar que a incorporadora responde, de modo exclusivo, também pela restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI, observados os critérios de atualização e juros fixados nas instâncias ordinárias. 4. A legitimidade passiva da incorporadora para restituição da SATI encontra respaldo na jurisprudência desta Corte, notadamente no Tema 939/STJ. 5. Mantida a redistribuição dos ônus sucumbenciais na origem (CPC, art. 86), a ser definida pelo juízo de primeiro grau. 6. Prejudicada a majoração de honorários do art. 85, § 11, do CPC em desfavor da recorrente intermediadora. Embargos de declaração acolhidos.

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• STJ, REsp 2129877, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, j. 07/04/2025

  RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. ACÓRDÃO RECORRIDO. OMISSÃO. NÃO OCORRÊNCIA. CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA 283/STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA 939/STJ. SÚMULAS 5 E 7/STJ. 1. Não é omisso o julgado que decide a causa na sua inteireza expondo os fundamentos jurídicos aptos a dar supedâneo à conclusão que adotou. 2. Estando o acórdão arrimado em fundamento não impugnado nas razões do especial, que rendeu ensejo à conclusão de não existir atraso na entrega do imóvel, incide a Súmula 283/STF. 3. Fixado pela instância de origem ter havido prévia informação ao consumidor da taxa de corretagem, tal como previsto no Tema 939/STJ, chegar a conclusão diversa encontra óbice nas Súmulas 5 e 7/STJ. Precedentes. 4. Recurso especial parcialmente conhecido e desprovido.

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• TJBA, Apelação Cível 8011371-73.2022.8.05.0150, Rel. Gardênia Pereira Duarte, Quarta Câmara Cível, DJEN 02/10/2026

  DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VENDA DO BEM A TERCEIRO ANTES DA RESCISÃO FORMAL. VIOLAÇÃO DA BOA-FÉ OBJETIVA. DESPROVIMENTO DO RECURSO. I. Caso em exame 1. Apelação interposta por MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e dano moral. A sentença reconheceu a culpa exclusiva da construtora pela rescisão, ao vender o imóvel a terceiro (05/04/2017) antes de rescindir formalmente o contrato com o autor (26/04/2017), determinando a restituição integral dos valores pagos, multa contratual de 8% e indenização por danos morais. II. Questão em discussão 1. Há cinco questões em discussão: (i) saber se a construtora é parte legítima para responder pela restituição da comissão de corretagem e taxa de assessoria; (ii) saber se a rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva do comprador ou da vendedora; (iii) saber se é devida a restituição integral ou a retenção de 8% dos valores pagos; (iv) saber se é cabível a multa contratual de 8% em desfavor da construtora; (v) saber se está configurado o dano moral e se o valor fixado é adequado. III. Razões de decidir 1. A construtora tem legitimidade para responder pela restituição da comissão de corretagem e taxa de assessoria, pois esses valores integram o prejuízo total suportado pelo consumidor e a responsabilidade recai sobre todos os integrantes da cadeia de fornecimento, nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, e 25 do CDC (Tema 939/STJ). 2. A venda do imóvel a terceiro antes da rescisão formal do contrato configura violação do princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do CC) e conduta abusiva que dá causa exclusiva à rescisão contratual, aplicando-se a Súmula 543/STJ. 3. Caracterizada a culpa exclusiva da vendedora, é devida a restituição integral dos valores pagos, incluindo comissão de corretagem e taxa de assessoria, sem possibilidade de retenção, nos termos da Súmula 543/STJ. 4. A multa contratual de 8% é devida em desfavor da construtora por força da reciprocidade da cláusula penal, nos termos do Tema 971/STJ. 5. A venda duplicada do imóvel constitui circunstância excepcional que ultrapassa o mero inadimplemento contratual, configurando dano moral indenizável, fixado em R$ 10.000,00 com observância dos critérios de razoabilidade e proporcionalidade. IV. Dispositivo e tese 1. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: "1. A construtora que dá causa à rescisão contratual por venda do imóvel a terceiro antes da rescisão formal deve restituir integralmente os valores pagos pelo consumidor, incluindo comissão de corretagem e taxa de assessoria. 2. A venda duplicada do imóvel configura circunstância excepcional que justifica a condenação ao pagamento de indenização por danos morais." Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 6º, VI e VIII, 7º, parágrafo único, 25 e 51, IV; CC, art. 422; CPC, arts. 85, §§ 2º e 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 939 (REsp 1.559.511/SP); STJ, Tema 971 (REsp 1.635.428/SC); STJ, REsp 1.927.720/DF, Rel. Min. Raul Araújo, DJEN 03/11/2025; STJ, REsp 2.063.131/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJEN 05/09/2025; TJBA, Apelação 0069850-56.2005.8.05.0001, Rel. Des. Manuel Carneiro Bahia de Araujo, j. 08/09/2025

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• TJGO, Procedimento Comum Cível 5536484-13.2025.8.09.0051, Rel. Guilherme Gutemberg Isac Pinto, 5ª Câmara Cível, DJEN 16/09/2026

  DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. DUPLA APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR. CERCEAMENTO DE DEFESA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE VALORES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANOS MORAIS. RECURSOS DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Duas apelações cíveis e recurso adesivo interpostos contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com repetição de indébito e indenização por danos morais, para declarar resolvido contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do comprador e determinar a restituição imediata e em parcela única dos valores pagos, com retenção de 25% do montante, excluída eventual comissão de corretagem. As primeiras apelantes suscitam cerceamento de defesa e questionam sua responsabilidade solidária. As segundas apelantes alegam ilegitimidade passiva de duas sociedades e postulam retenção de 50% dos valores pagos em razão do patrimônio de afetação. O recorrente adesivo busca atribuir às fornecedoras a culpa pela resolução, obter a restituição integral dos valores, inclusive da comissão de corretagem, ou, subsidiariamente, reduzir a retenção para 10%, além de pleitear indenização por danos morais e alteração dos ônus sucumbenciais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há nove questões em discussão: (i) saber se o indeferimento da prova oral requerida pelas intermediadoras imobiliárias configurou cerceamento de defesa; (ii) saber se as sociedades vinculadas empresarialmente à vendedora possuem legitimidade para integrar o polo passivo; (iii) saber se a resolução do contrato decorreu do inadimplemento do comprador ou de abusividade na exigência de contratação antecipada do financiamento imobiliário; (iv) saber se as intermediadoras imobiliárias respondem solidariamente em razão de sua atuação na fase pré-contratual; (v) saber se ficou comprovada a submissão do empreendimento ao regime de patrimônio de afetação, para fins de retenção de 50% dos valores pagos; (vi) saber se o percentual de retenção deve permanecer em 25% ou ser reduzido para 10%; (vii) saber se é cabível a restituição da comissão de corretagem; (viii) saber se os fatos configuram dano moral indenizável; e (ix) saber se cabe redistribuir os ônus sucumbenciais e majorar os honorários advocatícios. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O indeferimento da prova oral não configura cerceamento de defesa quando o conjunto documental é suficiente para a solução da controvérsia e a decisão apresenta fundamentação adequada. O conteúdo objetivo das obrigações contratuais e o vencimento da parcela vinculada ao financiamento constam dos instrumentos juntados aos autos, de modo que a oitiva da corretora não teria aptidão para modificar a disciplina expressamente pactuada. 4. A legitimidade passiva, nas relações de consumo, alcança os fornecedores que integram a cadeia de fornecimento ou se apresentam ao consumidor como participantes do empreendimento. A documentação societária demonstra integração empresarial entre as sociedades envolvidas no empreendimento, circunstância suficiente para justificar sua permanência no polo passivo, sem prejuízo da análise da responsabilidade no mérito. 5. A resolução contratual decorreu do inadimplemento do comprador. O quadro-resumo estabeleceu expressamente parcela vinculada ao financiamento, com data certa de vencimento, e o contrato previu que o vencimento das parcelas não estava condicionado ao andamento da obra, à expedição do habite-se ou à entrega das chaves. A exigência de cumprimento do cronograma previamente pactuado não caracteriza alteração unilateral das condições do negócio. 6. A cláusula relativa ao cronograma financeiro não se mostra abusiva. A incidência do art. 51, IV, do CDC pressupõe vantagem manifestamente exagerada ou desequilíbrio contratual substancial, circunstâncias não verificadas diante da previsão clara, destacada e previamente aceita da obrigação de pagamento. 7. O Tema 1.173 do STJ afasta a responsabilidade automática do corretor de imóveis pelo descumprimento de obrigações da construtora ou incorporadora, sem excluir a responsabilização decorrente de atuação própria juridicamente relevante. No caso, as intermediadoras participaram diretamente da fase pré-contratual e da prestação de informações sobre o cronograma financeiro e o financiamento, além de lhes ter sido imputada falha específica no serviço de corretagem, o que justifica a responsabilidade solidária. 8. A retenção de até 50% prevista no art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964 pressupõe comprovação de que a incorporação está submetida ao regime de patrimônio de afetação. A documentação apresentada não permite aferir com segurança a averbação desse regime na matrícula do imóvel, razão pela qual não incide o percentual pretendido pelas incorporadoras. 9. Reconhecida a culpa exclusiva do comprador, admite-se a retenção de parte das quantias pagas para compensar despesas administrativas e prejuízos decorrentes da resolução. O percentual de 25% situa-se dentro dos limites admitidos pela jurisprudência e mostra-se proporcional às circunstâncias do caso, sem elemento excepcional que justifique sua redução para 10%. 10. A comissão de corretagem não deve ser restituída quando o serviço de intermediação foi efetivamente prestado, a resolução decorreu de culpa do comprador e o preço total da aquisição e o valor da comissão foram previamente informados e individualizados. Os instrumentos contratuais identificaram a remuneração da corretagem e seus beneficiários, em conformidade com os requisitos estabelecidos pelo Tema 939 do STJ. 11. A exigência de cumprimento de obrigação contratualmente prevista não constitui, por si só, ilícito capaz de atingir direitos da personalidade. A negativação não se concretizou em razão da tutela provisória concedida, e os dissabores decorrentes do desfazimento do negócio e do inadimplemento contratual não ultrapassaram os limites do mero aborrecimento, o que afasta a indenização por danos morais. 12. O desprovimento integral dos recursos preserva a sucumbência recíproca estabelecida na origem. A existência de honorários previamente fixados e o insucesso das insurgências recursais autorizam sua majoração na forma do art. 85, § 11, do CPC, respeitada eventual suspensão de exigibilidade decorrente da gratuidade da justiça. IV. DISPOSITIVO E TESE 13. Apelações cíveis e recurso adesivo conhecidos, mas desprovidos. Honorários advocatícios majorados em grau recursal. Tese de julgamento: “1. O julgamento antecipado não configura cerceamento de defesa quando a controvérsia pode ser solucionada pelo conjunto documental e a prova oral requerida não possui aptidão para modificar o conteúdo objetivo das obrigações contratuais. 2. […]

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• TJPA, Apelação Cível 0080845-03.2015.8.14.0301, 2ª Turma de Direito Privado, DJEN 28/08/2026

  APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA. COMISSÃO DE CORRETAGEM EXIGIDA NO PLANTÃO DE VENDAS DO EMPREENDIMENTO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. TEMA 939/STJ. AUSÊNCIA DE CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DO ENCARGO E DE INFORMAÇÃO PRÉVIA COM DESTAQUE DO VALOR. TEMAS 938 E 960/STJ. COBRANÇA INVÁLIDA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. FORMA SIMPLES. EARESP 676.608/RS. MODULAÇÃO DE EFEITOS. PAGAMENTOS ANTERIORES A 30/03/2021. MÁ-FÉ NÃO DEMONSTRADA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta pela consumidora contra sentença que julgou improcedente o pedido de restituição, em dobro, de R$ 4.800,00 pagos a título de comissão de corretagem a corretores atuantes no plantão de vendas do empreendimento, ao fundamento de que os valores foram pagos a terceiros estranhos à lide. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão consistem em definir: i) se a incorporadora é parte legítima para responder pela restituição da comissão de corretagem; ii) se a cobrança foi válida à luz dos Temas 938 e 960 do STJ; e iii) se a restituição deve ser simples ou em dobro. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A incorporadora, na condição de promitente-vendedora, tem legitimidade passiva para responder pela restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem nas demandas em que se alega a abusividade da transferência do encargo ao consumidor (Tema 939/STJ), sendo inoponível a excludente de culpa exclusiva de terceiro quando a corretora integra a cadeia de comercialização do empreendimento. 4. A validade da transferência da comissão de corretagem ao promitente-comprador exige prévia informação do preço total da aquisição, com destaque do valor da comissão (Temas 938 e 960/STJ); ausentes cláusula contratual e informação destacada, a cobrança é inválida e a restituição se impõe. 5. A repetição em dobro independente de má-fé aplica-se apenas às cobranças posteriores a 30/03/2021 (EAREsp 676.608/RS — modulação de efeitos); tratando-se de pagamentos anteriores, e não demonstrada a má-fé — controvertida que era a matéria à época —, a devolução deve ser simples. 6. Acolhido o pedido principal e rejeitada a dobra, impõe-se a sucumbência recíproca em proporções equivalentes, vedada a compensação de honorários (art. 85, § 14, do CPC) e suspensa a exigibilidade quanto à beneficiária da gratuidade (art. 98, § 3º, do CPC). IV. DISPOSITIVO 7. Recurso conhecido e parcialmente provido, para condenar a apelada à restituição simples do valor pago a título de comissão de corretagem, com redistribuição dos ônus sucumbenciais

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