Tema 938 do STJPrescrição e valid da comissão de corretagem imobiliária

Tese firmada

(i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP)(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)(ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP)

Como citar: STJ, Tema 938 (Recursos Repetitivos)

Questão submetida a julgamento

(i) prescrição da pretensão de restituição das parcelas pagas a título de comissão de corretagem e de assessoria imobiliária, sob o fundamento da abusividade da transferência desses encargos ao consumidor;(ii) validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI).

Delimitação do julgado

A Terceira Turma do STJ, no REsp n. 1.747.307/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino (relator do Tema 938/STJ), esclareceu a controvérsia referente ao cumprimento do dever de informação no que diz respeito à cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos seguintes termos (acórdão publicado no DJe de 6/9/2018): "Deveras, a 'informação prévia' referida no Tema 938/STJ tem por escopo proteger o consumidor de eventual acréscimo do preço após a aceitação da proposta. [...] O que realmente importa para a aplicação da tese firmada no Tema 938/STJ é verificar se a comissão de corretagem não foi escamoteada na fase pré-contratual, como se estivesse embutida no preço, para depois ser cobrada como um valor adicional, gerando aumento indevido do preço total. Desse modo, o fato de a proposta ter sido aceita no mesmo dia da celebração do contrato torna-se irrelevante, não merecendo guarida a distinção estabelecida pelo Tribunal de origem, no acórdão recorrido." .

Na prática: como os tribunais aplicam

1.005 acórdãos dos tribunais do país mencionam o Tema 938 na nossa base (ementas publicadas no Diário de Justiça Eletrônico Nacional e no STJ). Os mais recentes:

• STJ, REsp 2190294, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, j. 24/03/2025

  DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL NA PLANTA. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO COMPRADOR. DEVER DE PRÉVIA INFORMAÇÃO. TEMA N. 938 DO STJ. CUMPRIMENTO. COMISSÃO DEVIDA. IRRELEVÂNCIA DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. É válida a transferência do pagamento da comissão de corretagem ao comprador, desde que haja cláusula contratual em que previamente informados os valores específicos da unidade e da referida comissão (Tema n. 938 do STJ). 2. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento no sentido de que a aproximação das partes e a assinatura da promessa de compra e venda é resultado apto a ensejar o pagamento da comissão de corretagem, ainda que sobrevenha distrato, desde que não por culpa do corretor" (AgInt no AgInt no AREsp 1.128.381/SP, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, DJe de 21/3/2022). 3. No caso, o Tribunal estadual concluiu pela validade da cláusula que transfere o pagamento da comissão de corretagem ao comprador, de modo que o distrato do negócio por iniciativa do comprador, posteriormente à concretização do compromisso de compra e venda, não tem o condão de afastar a obrigação de pagamento da comissão acordada. 4. Recurso especial a que se nega provimento.

  Publicação oficial

• STJ, REsp 2091170, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, j. 27/10/2025

  RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO CELEBRADO SOB A ÉGIDE DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). RESCISÃO POR INICIATIVA DA COMPRADORA. NÃO OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. FIXAÇÃO DA RETENÇÃO EM PATAMAR INFERIOR A 50%. POSSIBILIDADE. TAXA DE CORRETAGEM. ACÓRDÃO PARCIALMENTE ANULADO. 1. Trata-se de ação de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, celebrada em março de 2019, cujo desfazimento ocorreu por impossibilidade da promitente-compradora em obter financiamento bancário para quitação do saldo devedor. A sentença de improcedência foi mantida pelo Tribunal de origem. 2. Inexistência de violação dos arts. 141 e 492 do Código de Processo Civil. O órgão julgador não está obrigado a responder a todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundar a decisão. O acórdão recorrido enfrentou as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, não havendo falar em julgamento citra petita. 3. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel em regime de incorporação imobiliária, firmados após a vigência da Lei nº 13.786/2018, e estando o empreendimento submetido ao patrimônio de afetação, embora seja válida a cláusula penal que estipula a retenção de até 50% da quantia paga pelo adquirente em caso de rescisão por fato a ele imputável (art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64), é possível a redução desse percentual quando se mostrar manifestamente abusivo, considerando a vulnerabilidade do consumidor, os elementos fáticos do caso e o equilíbrio contratual, à luz do Código de Defesa do Consumidor. 4. O acórdão recorrido, ao validar a retenção no patamar máximo sem analisar a possibilidade de sua redução com base nos elementos fático-probatórios específicos do caso e à luz dos princípios consumeristas, incorreu em desconformidade com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 5. Ainda que válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem (Tema 938/STJ), é indevida a retenção dos valores pagos a esse título além do percentual fixado para a cláusula penal, sob pena de bis in idem e enriquecimento ilícito da vendedora, conforme orientação do STJ (REsp n. 1.820.330/SP). 6. Recurso especial parcialmente provido para anular o acórdão recorrido nos pontos relativos ao percentual de retenção e à restituição da comissão de corretagem, e determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem para novo julgamento da causa, com a análise da possibilidade de redução do percentual de retenção e a reavaliação da retenção da comissão de corretagem à luz da fundamentação exposta.

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• STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1835686, Rel. Min. DANIELA TEIXEIRA, TERCEIRA TURMA, j. 25/08/2025

  DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. PRESCRIÇÃO TRIENAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TERMO A QUO. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento a recurso especial, mantendo o reconhecimento da prescrição trienal em ação de repetição de indébito referente a valores pagos a título de comissão de corretagem em contrato de promessa de compra e venda de imóvel. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se ocorreu a prescrição trienal da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, considerando o marco temporal dos cheques pós-datados em 08/12/2013. III. Razões de decidir 3. A decisão monocrática do Ministro relator está em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que aplicou a prescrição trienal para a pretensão de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem, conforme estabelecido no recurso repetitivo (Tema Repetitivo n° 938). 4. Seja considerando a data da contratação, que ocorreu em 25/11/2013, seja considerando a data do pagamento do cheque pós-datado em 08/12/2013, relativo aos valores pagos a título de comissão de corretagem, verifica-se a prescrição trienal porque a ação de repetição do indébito só foi distribuída em 09/12/2016. IV. Dispositivo 5. Agravo interno desprovido.

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• STJ, AgInt no REsp 2115135, Rel. Min. CARLOS CINI MARCHIONATTI (DESEMBARGADOR CONVOCADO TJRS), TERCEIRA TURMA, j. 24/02/2025

  AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PRAZO PRESCRICIONAL. AFASTAMENTO DO TEMA N. 938/STJ. MARCO TEMPORAL. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. INADIMPLÊNCIA DO VENDEDOR. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. QUANTUM. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto contra decisão que conheceu em parte do recurso especial e, nessa extensão, negou-lhe provimento. A decisão agravada considerou inaplicável o prazo prescricional previsto no Tema 938/STJ, para demandas que visam a devolução da comissão de corretagem, quando a causa de pedir é a resolução do contrato por inadimplemento do vendedor e, também, entendeu que não é possível a alteração do valor da condenação ao pagamento da verba honorária por encontrar óbice na Súmula n. 7/STJ. 2. O Tribunal de origem afastou a prescrição em relação à comissão de corretagem, em consonância com a jurisprudência do STJ, aplicando a Súmula 83/STJ e não alterou o quantum do valor da condenação ao pagamento de honorários. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A questão em discussão consiste em saber se o prazo prescricional para a restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem, em caso de resolução contratual por inadimplemento do vendedor, tem início após a resolução do contrato, sendo inaplicável o prazo trienal do Tema 938/STJ. 4. Outra questão em discussão é a possibilidade de revisão do valor da condenação ao pagamento de honorários sucumbenciais, à luz da Súmula 7/STJ. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. O STJ entende que, em demandas objetivando a restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem, quando a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor, o prazo prescricional tem início após a resolução do contrato, sendo inaplicável o prazo trienal previsto no Tema 938/STJ. 6. A alteração do valor da condenação ao pagamento de honorários sucumbenciais esbarra na Súmula 7/STJ, que impede o reexame de matéria fático-probatória em recurso especial. IV. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

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• STJ, REsp 2209154, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, j. 24/11/2025

  PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). DIÁLOGO DAS FONTES COM O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. CLÁUSULA DE CORREÇÃO MONETÁRIA MENSAL (INCC) EM CONTRATO COM DURAÇÃO INFERIOR A 36 MESES. ARTIFÍCIO DE PARCELA ÍNFIMA PARA AMPLIAR PRAZO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA PELO TRIBUNAL ESTADUAL. INEXISTÊNCIA DE CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA PARA O DISTRATO. CLÁUSULA PENAL COM RETENÇÃO DE 50% E PERDA INTEGRAL DA CORRETAGEM EM REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. VALIDADE NO CASO CONCRETO. INADMISSIBILIDADE DE RECURSO ESPECIAL FUNDADO EM VIOLAÇÃO DE ENUNCIADOS DE SÚMULA. INCIDÊNCIA DOS ÓBICES DAS SÚMULAS 83 E 7/STJ E 282 E 283/STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. 1. Na origem, trata-se de ação de rescisão contratual c/c restituição de valores em promessa de compra e venda de imóvel firmada em 8/11/2022, com preço de R$ 307.664,10 (trezentos e sete mil, seiscentos e sessenta e quatro reais e dez centavos), comissão de corretagem de R$ 20.880,35 (vinte mil, oitocentos e oitenta reais e trinta e cinco centavos) e financiamento futuro. A autora alegou abusividade da correção mensal (INCC) em contrato com duração inferior a 36 meses, apontando a inclusão de parcela ínfima em 25/12/2025 (R$ 200,00 - duzentos reais) para artificialmente completar o lapso trienal. 2. O Juízo de primeira instância julgou parcialmente procedentes os pedidos para extinguir o contrato e fixar restituição de 80% das parcelas pagas do preço, em parcela única, com correção desde cada desembolso e juros do trânsito em julgado, afastando a devolução da corretagem nos termos do Tema 938/STJ. Em apelação, o Tribunal estadual reconheceu a irregularidade do expediente de correção mensal, mas concluiu inexistir culpa da vendedora pelo distrato, imputando-a à compradora; e aplicou cláusula de retenção integral da corretagem e 50% das parcelas pagas, dada a submissão do empreendimento ao patrimônio de afetação, reformando a sentença e redistribuindo a sucumbência. 3. Não se conhece do recurso especial quanto às alegações de violação da Súmula 543/STJ e das Súmulas 1, 2 e 3 do Tribunal de Justiça de São Paulo, pois enunciados sumulares não se enquadram no conceito de tratado ou lei federal do art. 105, III, a, da Constituição Federal. Aplica-se, por analogia, a Súmula 518/STJ. 4. Na moldura fática delineada pelo acórdão, o Tribunal estadual aplicou o diálogo das fontes, reconhecendo a incidência do Código de Defesa do Consumidor, sem, contudo, reputar abusiva, no caso concreto, a cláusula penal de retenção de 50% e a perda integral da corretagem, em contrato sob patrimônio de afetação, por inexistir vício de consentimento ou desproporção manifesta. Tal conclusão está em consonância com a orientação desta Corte. 5. Embora esta Corte admita, à luz das peculiaridades, a redução da cláusula penal manifestamente excessiva inclusive após a Lei nº 13.786/2018, trata-se de juízo dependente das provas dos autos e da interpretação de cláusulas contratuais, o que atrai o óbice da Súmula 7/STJ. 6. Incide, ademais, a Súmula 83/STJ, pois o acórdão recorrido harmoniza-se com a jurisprudência desta Corte quanto à validade da retenção de até 50% em patrimônio de afetação, bem como quanto à impossibilidade de conhecimento de alegada violação a enunciados sumulares. 7. Prejudicada a análise do dissídio jurisprudencial, em virtude do não conhecimento do apelo nobre com fundamento no art. 105, III, a, da Constituição Federal (e-STJ, fls. 744-746). 8. Recurso especial não conhecido.

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