Tema 882 do STJTaxa de associação de moradores para não associado

Tese firmada

As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.

Como citar: STJ, Tema 882 (Recursos Repetitivos)

Questão submetida a julgamento

Questão referente à validade da cobrança de taxas de manutenção ou contribuição de qualquer natureza por associação de moradores ou administradora de loteamento de proprietário de imóvel que não seja associado nem tenha aderido ao ato que instituiu o encargo.

Na prática: como os tribunais aplicam

152 acórdãos dos tribunais do país mencionam o Tema 882 na nossa base (ementas publicadas no Diário de Justiça Eletrônico Nacional e no STJ). Os mais recentes:

• STJ, REsp 2016146, Rel. Min. HUMBERTO MARTINS, TERCEIRA TURMA, j. 27/10/2025

  RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. "CONDOMÍNIO DE FATO" EM ÁREA PÚBLICA IRREGULARMENTE PARCELADA. ACESSO CONTROLADO E SERVIÇOS COMUNS INDIVISÍVEIS. TEMA 882/STJ E TEMA 492/STF. INAPLICABILIDADE. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. NATUREZA PROPTER REM. CONVENÇÃO NÃO REGISTRADA. EFICÁCIA INTERNA (SÚMULA 260/STJ). RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE (ART. 1.345 DO CC). ART. 123 DO CC. IRRELEVÂNCIA. ART. 36-A DA LEI 6.766/1979. DESNECESSIDADE DE APLICAÇÃO EXCLUSIVA. FUNDAMENTOS AUTÔNOMOS SUFICIENTES SÚMULA 283/STF. DISSÍDIO NÃO DEMONSTRADO (ART. 1.029, § 1º, CPC; ART. 255 RISTJ). PRETENSÃO DE REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE (SÚMULA 7/STJ). 1.Situação fática específica de parcelamento irregular de área pública com controle de acesso e prestação centralizada de serviços comuns justifica a cobrança de encargos de custeio, distinguindo-se dos precedentes dos Temas 882/STJ e 492/STF relativos a bairros/loteamentos abertos. 2.Cobrança amparada na vedação ao enriquecimento sem causa e na natureza propter rem das despesas, com eficácia interna da convenção aprovada ainda que sem registro (Súmula 260/STJ), sendo o adquirente responsável pelos débitos vinculados ao imóvel (art. 1.345 do CC), inaplicável o art. 123 do CC para afastar a legitimidade. 3.Irrelevante a aplicação exclusiva do art. 36-A da Lei 6.766/1979, pois o acórdão assentou fundamentos autônomos suficientes não impugnados (Súmula 283/STF). 4.Ausência de cotejo analítico apto a comprovar dissídio (art. 1.029, § 1º, CPC; art. 255 do RISTJ) e inviabilidade de revolvimento do conjunto fático-probatório (Súmula 7/STJ). Recurso especial parcialmente conhecido e improvido.

  Publicação oficial

• STJ, REsp 1884460, Rel. Min. HUMBERTO MARTINS, TERCEIRA TURMA, j. 26/05/2025

  PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO DE FATO. ASSOCIAÇÃO. TAXA. COBRANÇA. ART. 1.022 DO CPC. VIOLAÇÃO. VERIFICAÇÃO. 1. Nos termos do Tema 492/STF e do Tema 882/STJ, releva saber - além do fato de amoldar-se ou não o período cobrado a intervalo posterior à Lei n. 13.465/17 (ou à anterior lei municipal que discipline a questão) - se a aquisição deu-se antes ou depois da instituição da associação e da taxa dela decorrente, bem como se há ou não registro no competente registro de imóveis do ato constitutivo da obrigação. 2. Verificadas omissões relevantes ao deslinde da controvérsia no acórdão recorrido, devem os autos retornar à origem para novo julgamento dos embargos de declaração. Recurso especial provido.

  Publicação oficial

• STJ, REsp 2053466, Rel. Min. HUMBERTO MARTINS, TERCEIRA TURMA, j. 24/11/2025

  RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO IRREGULAR/ASSOCIAÇÃO DE FATO NO DF. COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO. ASSEMBLEIA ORIGINÁRIA ANULADA (5/4/2008). ASSEMBLEIA POSTERIOR (14/5/2016). RATIFICAÇÃO/CONVALIDAÇÃO. LEGITIMIDADE ATIVA RECONHECIDA. FRUIÇÃO DE SERVIÇOS COMUNS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. TEMA 882/STJ E TEMA 492/STF. INAPLICABILIDADE AO CASO CONCRETO. PECULIARIDADES FUNDIÁRIAS DO DF E DISTINGUISHING FÁTICO. SÚMULAS 7 E 83/STJ. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL (ART. 206, § 5º, I, CC). NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. DISSÍDIO. COTEJO ANALÍTICO INSUFICIENTE (ART. 1.029, § 1º, DO CPC E ART. 255 DO RISTJ). 1. Inexistente negativa de prestação jurisdicional: o Tribunal de origem enfrentou de modo suficiente as questões essenciais (anulação da assembleia de 2008; convalidação pela assembleia de 2016; legitimidade ativa; exigibilidade das cotas; inaplicabilidade dos Temas 882/STJ e 492/STF; prescrição quinquenal). 2. Premissas fáticas firmadas pelo acórdão recorrido - ratificação/convalidação pela assembleia de 14/05/2016, fruição dos serviços comuns e aprovação assemblear das despesas - não podem ser revistas em recurso especial (Súmula 7/STJ). 3. Em contexto de parcelamento irregular típico do DF, com serviços comuns custeados pelos moradores, é possível a cobrança de rateio, sob pena de enriquecimento sem causa, quando demonstradas deliberação assemblear e fruição dos serviços; entendimento em harmonia com a jurisprudência do STJ (Súmula 83/STJ). 4. Temas 882/STJ e 492/STF: não incidência na espécie, diante das peculiaridades fático-jurídicas dos "condomínios de fato" do DF e do distinguishing traçado pelo Tribunal local; revisão demandaria revolvimento probatório (Súmula 7/STJ). 5. Prescrição quinquenal aplicável às cotas de manutenção (art. 206, § 5º, I, CC; REsp 1.483.930/DF, repetitivo). 6. Dissídio jurisprudencial não configurado por ausência de cotejo analítico e de identidade fática (art. 1.029, § 1º, CPC; art. 255, RISTJ), além de orientação do acórdão recorrido alinhada à jurisprudência desta Corte (Súmula 83/STJ). Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, improvido.

  Publicação oficial

• STJ, REsp 2192990, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, j. 24/11/2025

  CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE NÃO ASSOCIADO. POSSIBILIDADE. CIÊNCIA PRÉVIA DA ORGANIZAÇÃO CONDOMINIAL. USUFRUTO DOS SERVIÇOS COMUNS. DISTINÇÃO EM RELAÇÃO AO TEMA 882/STJ. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. AUSÊNCIA DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios que manteve a condenação da recorrente ao pagamento de taxas condominiais instituídas por associação de moradores em condomínio irregular. 2. Não se desconhece o entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual "as taxas de manutenção ou melhoria criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou aqueles que a elas não anuíram" (Tema 882/STJ). Todavia, o Tribunal distrital, com base nas provas dos autos, reconheceu que a recorrente adquiriu o imóvel ciente da existência da organização condominial e usufruiu, de forma contínua, dos serviços de segurança, limpeza e manutenção prestados pela entidade autora. 3. A modificação das conclusões adotadas pelo acórdão recorrido demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada em recurso especial, conforme o enunciado da Súmula 7/STJ. 4. Inexistente negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal local enfrenta, de modo fundamentado, todas as questões relevantes à solução da lide, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte. 5. É legítima a cobrança das despesas comuns em condomínio irregular quando comprovada a efetiva prestação de serviços que beneficiam todos os possuidores, sob pena de enriquecimento sem causa. 6. Recurso especial não provido.

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• STJ, AgInt no REsp 2060071, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, j. 24/02/2025

  CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS COM OBRAS DE IMPLANTAÇÃO DE INFRAESTRUTURA EM LOTEAMENTO. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. PRAZO PRESCRICIONAL E LEGALIDADE DA COBRANÇA. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DE PROVAS. DESCABIMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Os aclaratórios são espécie de recurso de fundamentação vinculada, exigindo para seu conhecimento a indicação de erro material, obscuridade, contradição ou omissão em que teria incorrido o julgador (arts. 489 e 1.022 do CPC), não se prestando a novo julgamento da causa. 2. Ao entender pela aplicação do prazo prescricional quinquenal à hipótese, ao invés do trienal, o Tribunal estadual asseverou que "a inicial não veicula pretensão fundada apenas em enriquecimento ilícito e nem é caso de discussão sobre a liberdade de associação, já que a obrigação tem origem em relação contratual", daí a necessidade de observância do art. 206, § 5º, I, do CC, já que "previsto o dever de pagamento das despesas de implantação das obras de infraestrutura pela ré em instrumento particular". 3. No caso, o reconhecimento da legalidade da cobrança do rateio de despesas com obras de infraestrutura por parte da associação não decorreu do fato de a ré, ora recorrente, ser ou não associada, mas, da existência de contrato pelo qual essa obrigação ficou a cargo de todos os proprietários dos lotes, prevendo-se a organização dos adquirentes para a divisão dos custos, hipótese que não se enquadra ao que foi discutido no Tema n. 882 do STJ. 4. A alteração do que foi decidido no acórdão recorrido, quanto aos tmas, exigiria a interpretação das referidas disposições contratuais, assim como a reincursão no acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado nesta sede excepcional, ante os óbices das Súmulas n. 5 e 7 desta Corte. 5. Agravo interno não provido.

  Publicação oficial