Tema 835 do STJValidade de saldo residual em mútuo imobiliário

Tese firmada

Nos contratos de financiamento celebrados no âmbito do SFH, sem cláusula de garantia de cobertura do FCVS, o saldo devedor residual deverá ser suportado pelo mutuário.

Como citar: STJ, Tema 835 (Recursos Repetitivos)

Questão submetida a julgamento

Discute a validade ou não de cláusula que estabelece o pagamento de saldo devedor residual após o término do pagamento das prestações em contrato de mútuo imobiliário não coberto pelo Fundo de Compensação de Variação Salarial-FCVS.

Na prática: como os tribunais aplicam

20 acórdãos dos tribunais do país mencionam o Tema 835 na nossa base (ementas publicadas no Diário de Justiça Eletrônico Nacional e no STJ). Os mais recentes:

• TRF5, Agravo Regimental Cível 0805004-57.2022.4.05.8400, Gab VICE-PRESIDÊNCIA, DJEN 12/10/2026

  PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE SEGUIMENTO FUNDADA EM RECURSO REPETITIVO. TEMA 835/STJ. ART. 1.030, I, B, DO CPC/2015. RECURSO CABÍVEL. AUSÊNCIA DE OMISSÃO, OBSCURIDADE, CONTRADIÇÃO OU ERRO MATERIAL. PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DO MÉRITO ORIGINÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. REJEIÇÃO. I. Caso em exame 1. Embargos de declaração opostos contra acórdão do Pleno que negou provimento a agravo interno e manteve decisão da Vice-Presidência que não conheceu do agravo previsto no art. 1.042 do CPC/2015, interposto contra decisão que negara seguimento a recurso especial com fundamento na conformidade do acórdão recorrido com o Tema 835/STJ. 2. Os embargantes sustentam a existência de vícios no julgado e defendem, em especial, a necessidade de apreciação de sua condição de herdeiros e beneficiários do seguro habitacional, bem como das consequências do falecimento do mutuário sobre a cobertura securitária, o saldo devedor e a liberação do imóvel. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se o acórdão embargado contém omissão, obscuridade, contradição ou erro material em razão de não ter examinado questões relacionadas ao mérito da cobertura securitária e à condição dos embargantes como herdeiros do mutuário falecido. III. Razões de decidir 4. Os embargos de declaração destinam-se a suprir omissão, esclarecer obscuridade, eliminar contradição interna ou corrigir erro material, não constituindo instrumento adequado para novo julgamento da controvérsia ou rediscussão de questões já decididas. 5. O objeto do acórdão embargado estava delimitado à definição do recurso cabível contra decisão da Vice-Presidência que negara seguimento ao recurso especial, com fundamento no art. 1.030, I, b, do CPC/2015, em razão da aplicação de precedente repetitivo. 6. O acórdão examinou as questões necessárias à solução da controvérsia, apreciando o regime recursal aplicável, a inadequação do agravo previsto no art. 1.042 do CPC/2015, a impossibilidade de aplicação do princípio da fungibilidade e a alegação de usurpação da competência do Superior Tribunal de Justiça. 7. As questões relativas à condição dos recorrentes como herdeiros, à cobertura do seguro habitacional, à indenização securitária, à quitação do saldo devedor e à liberação do imóvel integram o mérito da controvérsia originária e não constituíam objeto do agravo interno julgado pelo acórdão embargado. 8. A extensão do dever de fundamentação é determinada pelo objeto do recurso submetido ao órgão julgador e pelas questões necessárias à respectiva solução, não havendo omissão pela ausência de pronunciamento sobre matérias estranhas ao objeto recursal. 9. A manutenção da conclusão adotada na decisão agravada não caracteriza afronta ao art. 1.021, § 3º, do CPC/2015 quando o órgão colegiado apresenta fundamentação própria e suficiente para solucionar a controvérsia. 10. Ausentes omissão, obscuridade, contradição interna ou erro material, a pretensão de obter novo pronunciamento acerca do mérito da relação material controvertida revela intento de rediscussão da causa, incompatível com a finalidade integrativa dos embargos de declaração. IV. Dispositivo 11. Embargos de declaração rejeitados. Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 1.021, § 3º; 1.030, I, b e § 2º; 1.042. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsps nºs 1.443.870, 1.447.108 e 1.314.394 (Tema 835)

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• TRF2, Agravo de Instrumento 5009296-26.2024.4.02.0000, Rel. Rogério Tobias de Carvalho, 8ª TURMA, j. 25/09/2026, DJEN 30/09/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COISA JULGADA. SALDO DEVEDOR RESIDUAL. PRORROGAÇÃO DO FINANCIAMENTO. JUROS REMUNERATÓRIOS. JUROS MORATÓRIOS. SEGURO HABITACIONAL. AMORTIZAÇÃO NEGATIVA. ANATOCISMO. SUSPENSÃO INTEGRAL DOS PAGAMENTOS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto por mutuários contra decisão proferida em cumprimento de sentença de ação revisional de contrato de mútuo habitacional, que rejeitou a impugnação dos exequentes e acolheu os parâmetros apresentados pela credora quanto à incidência de juros remuneratórios, juros moratórios e seguro habitacional sobre as parcelas do período de prorrogação. A sentença exequenda determinou a reformulação da evolução do saldo devedor desde a ocorrência da amortização negativa, com segregação, em conta apartada, dos juros não satisfeitos, acrescidos apenas de correção monetária, e afastou a cobertura do FCVS, atribuindo aos mutuários a responsabilidade pelo saldo residual. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se incidem juros remuneratórios sobre as parcelas destinadas à amortização do saldo devedor residual durante o período de prorrogação do financiamento; (ii) estabelecer se os mutuários respondem pelos juros moratórios decorrentes da suspensão dos pagamentos a partir de junho de 2015, embora tenha havido recálculo judicial do saldo devedor em razão da amortização negativa; e (iii) determinar se o seguro habitacional deve ser mantido durante o período de prorrogação contratual. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A fase de cumprimento de sentença deve observar estritamente o conteúdo do título executivo transitado em julgado, sendo vedada a rediscussão da lide ou a inovação dos parâmetros materiais definidos na decisão, conforme os arts. 502 e 509, § 4º, do CPC. 4. A sentença exequenda apenas determinou o saneamento contábil da amortização negativa, mediante segregação dos juros não satisfeitos em conta apartada, com incidência de correção monetária, sem afastar a vigência do contrato ou os encargos contratuais incidentes sobre o saldo devedor. 5. O saldo residual do contrato de mútuo habitacional, na ausência de cobertura pelo FCVS, permanece de responsabilidade dos mutuários, devendo ser amortizado mediante prorrogação do financiamento, nos termos do Tema Repetitivo 835/STJ. 6. Os juros remuneratórios constituem a contraprestação pelo capital disponibilizado no contrato de mútuo e incidem sobre o saldo devedor residual durante o período de prorrogação, calculados de forma linear sobre o capital reajustado. 7. A vedação estabelecida no título judicial alcança o anatocismo decorrente da incidência de juros sobre juros vencidos na conta de amortização negativa, não impedindo a cobrança dos juros remuneratórios contratuais incidentes sobre o saldo devedor nas prestações ordinárias da prorrogação. 8. A suspensão integral dos pagamentos pelos mutuários, a partir de junho de 2015, sem consignação dos valores incontroversos que eles próprios reconheciam como devidos, caracteriza inadimplemento injustificado e mora, atraindo a incidência dos arts. 394 e 395 do Código Civil. 9. A propositura de ação revisional, por si só, não descaracteriza a mora, conforme a Súmula 380/STJ, e o reconhecimento da abusividade de encargos no período de normalidade contratual somente a descaracteriza nas hipóteses delimitadas pelo Tema Repetitivo 28/STJ, circunstância não verificada no caso. 10. O precedente EREsp 163.884/RS não se aplica à hipótese, pois a controvérsia não envolve a anulação de taxa abusiva de juros remuneratórios durante o período de normalidade contratual, mas apenas o saneamento contábil da amortização negativa, tendo os mutuários posteriormente suspendido integralmente os pagamentos. 11. Os juros moratórios incidem sobre as prestações inadimplidas desde junho de 2015, observados os parâmetros estabelecidos na sentença para o recálculo das prestações. 12. A contratação de seguro habitacional com cobertura para Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos ao Imóvel (DFI) constitui exigência legal no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, nos termos do art. 14 da Lei nº 4.380/1964 e do art. 20 do Decreto-Lei nº 73/1966. 13. A prorrogação do contrato para amortização do saldo residual mantém a necessidade de cobertura securitária, razão pela qual o prêmio de seguro integra regularmente as prestações do período de prorrogação. IV. DISPOSITIVO E TESE 14. Agravo de instrumento desprovido. Teses de julgamento : 1. O saneamento da amortização negativa determinado no título executivo não afasta a incidência dos juros remuneratórios contratuais sobre o saldo devedor residual durante o período de prorrogação do financiamento. 2. A suspensão integral dos pagamentos pelo mutuário, sem consignação dos valores incontroversos, caracteriza mora e autoriza a incidência de juros moratórios sobre as prestações inadimplidas, observados os parâmetros do título executivo. 3. O seguro habitacional permanece exigível durante o período de prorrogação do contrato de mútuo habitacional. Dispositivos relevantes citados : CPC, arts. 330, §§ 2º e 3º, 502 e 509, § 4º; Código Civil, arts. 394, 395 e 884; Lei nº 4.380/1964, arts. 6º, “e”, e 14; Decreto-Lei nº 73/1966, art. 20. Jurisprudência relevante citada : STJ, Tema Repetitivo 835; STJ, Tema Repetitivo 28 (REsp 1.061.530/RS); STJ, Súmula 380; STJ, Súmula 422; STJ, EREsp 163.884/RS

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• TJCE, Apelação Cível 0101256-82.2016.8.06.0001, 6ª Câmara de Direito Privado, DJEN 24/08/2026

  Direito Civil E Processual Civil. Agravo Interno Em Apelação Cível. Ação Declaratória De Nulidade De Cláusula Contratual Cumulada Com Revisão De Contrato De Financiamento Habitacional. Sistema Financeiro Da Habitação. Saldo Devedor Residual. Ausência De Cobertura Pelo Fcvs. Responsabilidade Da Mutuária. Correção Monetária Pela Taxa Referencial. Índice Da Caderneta De Poupança Expressamente Pactuado. Repetição Simples Do Indébito. Recurso Conhecido e Desprovido. I. Caso em exame: 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento à apelação e manteve sentença de parcial procedência proferida em ação declaratória de nulidade de cláusula contratual cumulada com revisão de financiamento habitacional. 1.1. A sentença afastou a capitalização composta de juros e a utilização da Tabela Price, determinou o recálculo da dívida pelo método de Gauss, preservou a incidência da Taxa Referencial na atualização do saldo devedor e atribuiu à mutuária a responsabilidade pelo saldo residual. 1.2. A agravante sustenta a abusividade da cláusula de resíduo, requer o afastamento da TR ou, sucessivamente, sua aplicação somente a partir de janeiro de 1995, postula a liberação da hipoteca e pretende a repetição do indébito. II. Questão em discussão: 2. Há três questões em discussão: (i) saber se é válida a cláusula que atribui à mutuária o pagamento do saldo devedor residual em contrato do Sistema Financeiro da Habitação sem cobertura pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais; (ii) saber se a Taxa Referencial pode ser utilizada na atualização do saldo devedor e se sua incidência deve ser limitada ao período posterior a janeiro de 1995; e (iii) saber se eventual indébito deve ser restituído de forma simples ou em dobro. III. Razões de decidir: 3. O contrato originário, celebrado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, não possui garantia de cobertura pelo FCVS e atribui expressamente ao devedor a responsabilidade pelo saldo residual. O instrumento de transferência da dívida hipotecária ratificou as cláusulas e obrigações do pacto anterior, sem afastar o encargo assumido pelo mutuário. 3.1. Nos contratos de financiamento habitacional sem cláusula de cobertura pelo FCVS, o saldo devedor residual deve ser suportado pelo mutuário, conforme a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo nº 835. O pagamento das prestações ordinárias não produz a quitação integral do financiamento quando remanesce saldo contratualmente atribuído ao devedor. 3.2. A liberação da hipoteca pressupõe a extinção da obrigação garantida. Reconhecida a responsabilidade da mutuária pelo saldo residual, a baixa do gravame depende da apuração e da quitação do montante remanescente, observados os parâmetros de recálculo estabelecidos na sentença. 3.3. A Cláusula Quinta do contrato originário determina que o saldo devedor seja atualizado pelo mesmo coeficiente utilizado no reajustamento dos depósitos de poupança. A previsão contratual autoriza a incidência da Taxa Referencial a partir da vigência da Lei nº 8.177/1991, nos termos da Súmula nº 454 do Superior Tribunal de Justiça. 3.4. O pedido subsidiário de aplicação da TR somente a partir de janeiro de 1995 não encontra suporte no contrato nem na orientação consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça. O Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional disciplina o reajuste das prestações, enquanto a atualização do saldo devedor observa o índice da caderneta de poupança expressamente pactuado. 3.5. A alegação genérica de onerosidade excessiva decorrente do período inflacionário não autoriza a substituição do índice contratual sem demonstração concreta de erro de cálculo, aplicação de encargo estranho ao pacto ou desequilíbrio imputável à credora. Eventual divergência na evolução da dívida deverá ser examinada na liquidação, mediante o recálculo determinado na sentença. 3.6. A restituição de eventual valor pago a maior independe da comprovação do erro do devedor. Os pagamentos discutidos, contudo, são anteriores à publicação do precedente da Corte Especial que adotou a boa-fé objetiva como parâmetro para a devolução em dobro e modulou os efeitos da nova orientação. Ausente demonstração de má-fé da credora, mantém-se a repetição simples do indébito eventualmente apurado. IV. Dispositivo e tese: 4. Agravo interno conhecido e desprovido. Tese de julgamento: (i) nos contratos de financiamento celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação sem cláusula de garantia de cobertura pelo FCVS, o saldo devedor residual deve ser suportado pelo mutuário; (ii) pactuada a atualização do saldo devedor pelo mesmo índice aplicável aos depósitos de poupança, incide a Taxa Referencial a partir da vigência da Lei nº 8.177/1991; e (iii) nos indébitos decorrentes de contratos privados de consumo pagos antes da publicação do precedente uniformizador da Corte Especial em 30 de março de 2021, a restituição em dobro exige a demonstração da má-fé do credor

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• TRF5, Apelação Cível 0802776-03.2022.4.05.8500, 3ª Turma, DJEN 17/08/2026

  PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. ART. 1.022 DO CPC. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO. COISA JULGADA. ALEGADAS OMISSÃO E CONTRADIÇÃO. INEXISTÊNCIA. FATO SUPERVENIENTE. REDISCUSSÃO DO MÉRITO. TEMA 835 DO STJ. FUNDAMENTAÇÃO SUBSIDIÁRIA. PREQUESTIONAMENTO. ART. 1.025 DO CPC. EMBARGOS DESPROVIDOS. Os embargos de declaração destinam-se a sanar obscuridade, contradição, omissão ou erro material existentes no julgado, não constituindo meio adequado para rediscutir matéria já apreciada, nos termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil. Inexistem as omissões apontadas pela embargante, porquanto o acórdão examinou expressamente a configuração da coisa julgada material, reconhecendo a identidade de partes, causa de pedir e pedido entre a presente demanda e ação anteriormente transitada em julgado, concluindo que as alegações relativas à retomada do imóvel, às cobranças de IPTU e de despesas condominiais não afastam a identidade substancial das demandas. Não há contradição no fato de o acórdão, após reconhecer a ocorrência da coisa julgada, examinar, em caráter subsidiário, a incidência da tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo nº 835, tratando-se de fundamentação de reforço que não altera o fundamento principal do julgamento. O acórdão apreciou suficientemente as alegações referentes à incidência do Código de Defesa do Consumidor, da boa-fé objetiva, da função social do contrato e dos princípios constitucionais invocados, sendo desnecessário o enfrentamento individualizado de todos os argumentos expendidos pelas partes. O inconformismo da embargante com a solução jurídica adotada revela mera pretensão de rediscussão do mérito, providência incompatível com a finalidade dos embargos de declaração. Consideram-se incluídos no acórdão os dispositivos legais e constitucionais suscitados pela embargante para fins de prequestionamento, na forma do art. 1.025 do Código de Processo Civil. Embargos de declaração desprovidos

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• TRF1, Apelação Cível 0005381-67.2014.4.01.3901, Rel. Rafael Paulo, 11ª Turma, j. 13/08/2026, DJEN 14/08/2026

  PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE QUITAÇÃO. SALDO RESIDUAL. RESPONSABILIDADE. CONTRATO SEM COBERTURA DO FCVS. SENTENÇA REFORMADA. 1 – Hipótese de controvérsia acerca da responsabilidade pelo saldo residual decorrente de contrato de financiamento pelas regras do Sistema Financeiro da Habitação. 2 – Por ocasião do julgamento do REsp nº 1.443.870/PE, paradigmático do Tema Repetitivo 835, o e. Superior Tribunal de Justiça firmou a tese segundo a qual "nos contratos de financiamento celebrados no âmbito do SFH, sem cláusula de garantia de cobertura do FCVS, o saldo devedor residual deverá ser suportado pelo mutuário". 3 – Importante ressaltar a compreensão da e. Corte de que “Tal entendimento não se limita aos contratos firmados após a Lei n. 8.692/93, mas se espraia para qualquer contrato de financiamento habitacional em que não se tenha pactuado expressamente a cobertura do FCVS” (REsp nº 823.791/PE, da relatoria do Ministro Massami Uyeda, DJe 16/12/2008), recurso citado no representativo da controvérsia posta. 4 – Em mesma linha de orientação: "Nos contratos firmados sob as regras do Sistema Financeiro da Habitação que não possuam previsão de cobertura pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS, possível não se revela o reconhecimento de nulidade, por suposta prática abusiva por parte da instituição financeira, de cláusula que preveja a quitação do saldo devedor residual do contrato de mútuo em prazo nele determinado" (AC 0001928-73.2004.4.01.3300 / BA, Rel. Desembargador Federal Jirair Aram Meguerian, Sexta Turma, e-DJF1 de 22/10/2012).(AC 0001140-94.2011.4.01.3500, DESEMBARGADOR FEDERAL JOÃO BATISTA MOREIRA, TRF1 - SEXTA TURMA, e-DJF1 18/03/2019 PAG.) 5 – Apelação a que se dá provimento. (A prorrogação contratual para quitação do resíduo deve manter as regras do PES e excluir a capitalização de juros não pactuada.)

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