Tema 558 do STJArrendamento imobiliário especial em instituição financeira

Tese firmada

Prescreve o art. 38 da Lei nº 10.150/2000 que as instituições financeiras captadoras de depósitos à vista e que operem crédito imobiliário estão autorizadas, e não obrigadas, a promover contrato de Arrendamento Imobiliário Especial com Opção de Compra, dos imóveis que tenham arrematado, adjudicado ou recebido em dação em pagamento por força de financiamentos habitacionais por elas concedidos.

Como citar: STJ, Tema 558 (Recursos Repetitivos)

Questão submetida a julgamento

Questiona-se a faculdade ou obrigatoriedade de a instituição financeira promover o arrendamento imobiliário especial previsto no art. 38, caput e § 2º da Lei nº 10.150/2000.

Na prática: como os tribunais aplicam

3 acórdãos dos tribunais do país mencionam o Tema 558 na nossa base (ementas publicadas no Diário de Justiça Eletrônico Nacional e no STJ). Os mais recentes:

• TRF1, Apelação Cível 0013670-17.2012.4.01.3300, 12ª Turma, j. 03/09/2026, DJEN 04/09/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). PROGRAMA PROVENDA. ARRENDAMENTO IMOBILIÁRIO ESPECIAL COM OPÇÃO DE COMPRA. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO OCUPANTE. INEXISTÊNCIA DE OBRIGAÇÃO DE CONTRATAR. TEMA 558 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação interposta pela parte autora contra sentença que julgou improcedente o pedido formulado em ação ordinária ajuizada contra a Caixa Econômica Federal (CEF) e a Empresa Gestora de Ativos S.A. (EMGEA). O autor objetivava o reconhecimento do direito de preferência para a aquisição de imóvel residencial por meio do programa PROVENDA (Venda Direta ao Ocupante). A sentença considerou a ausência de direito subjetivo ao enquadramento no programa, haja vista a adjudicação do bem por valor superior ao limite normativo e a irrelevância da condição de ocupante por contrato de locação com o anterior mutuário. II. Questão em discussão 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a insuficiência do preparo recursal suprida após intimação enseja a deserção da apelação; e (ii) saber se o ocupante do imóvel possui direito subjetivo e preferência compulsória para a aquisição do bem por meio do programa PROVENDA, com base no art. 38 da Lei nº 10.150/2000. III. Razões de decidir 3. A preliminar de deserção arguida em contrarrazões não prospera. A insuficiência do preparo foi suprida pela parte apelante, mediante o recolhimento complementar do valor determinado, após intimação expressa, na forma do art. 511, § 2º, do CPC/1973. 4. O art. 38 da Lei nº 10.150/2000 constitui mera faculdade legal conferida às instituições financeiras para promover o Arrendamento Imobiliário Especial com Opção de Compra de imóveis adjudicados ou arrematados. O dispositivo legal não estabelece direito subjetivo, direito potestativo ou preferência compulsória em favor do ocupante. 5. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 558 (REsp 1.161.522/AL), firmou a tese de que o art. 38 da Lei nº 10.150/2000 autoriza, mas não obriga, a instituição financeira a celebrar o contrato de Arrendamento Imobiliário Especial com Opção de Compra. 6. O acervo probatório demonstra que o imóvel possuía avaliação técnica no valor de R$ 194.700,00 (cento e noventa e quatro mil e setecentos reais) e valor estimado no patamar de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais). A alegação do autor de que o bem possuía valor inferior a R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) baseou-se em autodeclaração prestada em manifestação à Ouvidoria da CEF. 7. O direito social à moradia, previsto no art. 6º da Constituição Federal, não assegura ao ocupante a aquisição compulsória de imóvel nem transforma a faculdade de contratar da instituição financeira em obrigação legal. IV. Dispositivo e tese 8. Afastada a preliminar de deserção e recurso desprovido, mantendo-se a sentença de improcedência. Tese de julgamento: "1. A insuficiência do preparo não acarreta deserção se o recorrente realiza a complementação do valor após intimação, nos termos do art. 511, § 2º, do CPC/1973. 2. O art. 38 da Lei nº 10.150/2000 autoriza, mas não obriga, a instituição financeira a celebrar o contrato de Arrendamento Imobiliário Especial com Opção de Compra, inexistindo direito subjetivo ou preferência compulsória do ocupante do imóvel." Legislação relevante citada: CF/1988, art. 6º; CPC/1973, art. 511, § 2º; Lei nº 10.150/2000, art. 38, § 2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.161.522/AL, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 12/12/2012 (Tema 558/STJ)

  Publicação oficial

• TRF1, Apelação Cível 0018677-94.2011.4.01.3600, Rel. Kátia Balbino, 6ª Turma, j. 13/07/2026, DJEN 14/07/2026

  APELAÇÃO EM PROCEDIMENTO ORDINÁRIO. PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. ARRENDAMENTO IMOBILIÁRIO ESPECIAL COM OPÇÃO DE COMPRA. ART. 38 DA LEI Nº 10.150/2000. FACULDADE DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. TEMA 558/STJ. INEXISTÊNCIA DE DIREITO SUBJETIVO. APELAÇÃO DESPROVIDA. 1. Apelação interposta pela parte autora contra sentença pela qual o Juízo da 2ª Vara Federal da Seção Judiciária do Mato Grosso julgou improcedente o pedido em que pleiteava compelir a CAIXA a oportunizar-lhe a adesão ao arrendamento imobiliário especial com opção de compra, com fundamento no art. 38 da Lei nº 10.150/2000, sob alegação de preenchimento dos requisitos legais e amparo em decisão proferida em ação civil pública. 2. O contrato de arrendamento imobiliário especial com opção de compra, previsto no art. 38 da Lei nº 10.150/2000, possui natureza facultativa, não impondo às instituições financeiras o dever de sua celebração, conforme entendimento consolidado no Tema 558 do Superior Tribunal de Justiça. 3. A sentença proferida na Ação Civil Pública nº 2005.36.00.017933-8 foi reformada em grau recursal, afastando a obrigatoriedade de oferta e celebração do contrato. 4. “A jurisprudência do Tribunal Regional Federal da 1ª Região está consolidada no sentido de que o direito de preferência na celebração desse contrato de arrendamento não se impõe à instituição financeira, sendo uma autorização legal, não uma imposição”. (AC 0022623-11.2010.4.01.3600, Desembargador Federal Flavio Jaime De Moraes Jardim, TRF1 - Sexta Turma, PJe 26/10/2024). 5. O direito à moradia deve ser exercido em conformidade com a legislação aplicável, não sendo apto a afastar norma que confere mera faculdade à instituição financeira, especialmente quando o imóvel foi regularmente adjudicado em procedimento de execução extrajudicial. 6. Apelação desprovida. 7. Honorários recursais incabíveis. Sentença proferida na vigência do CPC/1973

  Publicação oficial

• TRF3, Agravo de Instrumento 5021442-38.2025.4.03.0000, Rel. Fed. Consuelo Yoshida, 3ª Turma, DJEN 11/12/2025

  TRIBUTÁRIO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. SUBSTITUIÇÃO PENHORA EM DINHEIRO POR CARTA DE FIANÇA. RECUSA MOTIVADA DA EXEQUENTE. EMPRESA EMITENTE SEM AUTORIZAÇÃO DO BANCO CENTRAL PARA EMITIR CARTA DE FIANÇA. ART. 15, I, 11, LEF. OFENSA AO PRINCÍPIO DA MENOR ONEROSIDADE NÃO DEMONSTRADA. AGRAVO DESPROVIDO. I.CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra a decisão que, em execução fiscal, negou a aceitação da carta fiança apresentada em substituição ao bloqueio de ativos financeiros realizados antes do parcelamento avençado. II.QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Cinge-se a controvérsia recursal sobre a possibilidade de, ante a recusa motivada da exequente, promover a substituição da penhora via sistema SISBAJUD por Carta de Fiança, em vista da alegação de ofensa ao princípio da menor onerosidade ao devedor. III.RAZÕES DE DECIDIR 3.É certo que, conjugado ao princípio da menor onerosidade (CPC/2015, art. 805), vigora também o princípio de que a execução se realiza no interesse do credor (CPC/2015 art. 797), devendo ser levado em consideração que toda execução fiscal caminha para a expropriação de bens do executado para satisfação do interesse do exequente. 4. Nos termos do artigo 9° da Lei das Execuções Fiscais, o executado poderá, em garantia da execução, nomear bens à penhora, observada a ordem do art. 11 da LEF. E o art. 15, I, do mesmo Diploma Legal permite “ao executado, a substituição da penhora por depósito em dinheiro, fiança bancária ou seguro garantia”. 5. O E. Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento repetitivo REsp 1.337.790/PR – tema 578, consolidou o entendimento que a exequente não direito subjetivo à aceitação do bem nomeado à penhora. 6. No caso vertente, após o bloqueio de valores via Sisbajud, a executada, ora agravante, requereu a substituição da penhora por carta fiança. Intimada, a exequente recusou a garantia ofertada em substituição, destacando que: Não se trata de carta de fiança, pois a empresa emitente não é instituição financeira e por isso não tem autorização do Banco Central para emitir carta de fiança bancária. 7. Dessa forma, o Juiz e a exequente não estão obrigadas a aceitar, em substituição ao dinheiro, carta de fiança que não se mostra apta a garantir a execução. IV. DISPOSITIVO 8. Agravo de instrumento desprovido. Dispositivos relevantes citados: Arts. 797, 805, do CPC; arts. 9, 11, da LEF. Jurisprudência relevante citada: Tema 558/STJ, REsp 1337790/PR, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 12/06/2013, DJe 07/10/2013); Desembargador Federal ANTONIO CARLOS CEDENHO, AI 5029064-81.2019.4.03.0000, j. 19/03/2020, e- DJF3 24/03/2020

  Publicação oficial