Tema 523 do STJLegitimidade do adquirente por contrato de gaveta em revisão

Tese firmada

No caso de cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação realizada após 25/10/1996, a anuência da instituição financeira mutuante é indispensável para que o cessionário adquira legitimidade ativa para requerer revisão das condições ajustadas, tanto para os contratos garantidos pelo FCVS como para aqueles sem a cobertura do mencionado Fundo.

Como citar: STJ, Tema 523 (Recursos Repetitivos)

Questão submetida a julgamento

Questão referente à legitimidade do adquirente de imóvel por meio de "contrato de gaveta" para demandar em juízo a revisão de cláusulas pactuadas em contrato de mútuo habitacional, firmado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, se realizada a cessão sem a anuência da instituição financeira.

Na prática: como os tribunais aplicam

7 acórdãos dos tribunais do país mencionam o Tema 523 na nossa base (ementas publicadas no Diário de Justiça Eletrônico Nacional e no STJ). Os mais recentes:

• STJ, REsp 2176739, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 09/02/2026

  DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. VALIDADE DE CONTRATO DE GAVETA SEM ANUÊNCIA DO AGENTE FINANCEIRO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão de apelação que reformou a sentença para julgar improcedentes os pedidos iniciais em ação de imissão na posse. 2. A controvérsia diz respeito à ação de imissão na posse de imóvel financiado no SFH, com pretensão de imissão na posse do bem da matrícula n. 108.653 e condenação em custas e honorários. 3. Na sentença, o Juízo determinou a imissão do autor na posse e condenou ambas as partes ao pagamento das custas e honorários de 10%. 4. A Corte de origem reformou a sentença, reconheceu a validade dos negócios e da procuração que amparou as transferências, prejudicou o recurso adesivo e condenou exclusivamente a parte autora em custas e honorários de 10%. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve violação ao 489, § 1º, IV, do CPC por ausência de enfrentamento de argumentos relevantes; (ii) saber se a validade de contrato de gaveta sem anuência do credor fiduciário contraria o 299 do Código Civil; (iii) saber se a transmissão de direitos sobre imóvel em alienação fiduciária sem anuência do agente financeiro viola o 29 da Lei n. 9.514/1997; e (iv) saber se se conhece do recurso pela alínea c diante da ausência de cotejo analítico nos termos do 1.029, § 1º, do CPC e do 255, § 1º, do RISTJ. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Não há violação ao 489, § 1º, IV, do CPC, pois o acórdão enfrentou as questões essenciais sobre validade do contrato, procuração, pagamentos e Tema 523, sendo desnecessário rebater um a um todos os argumentos, conforme orientação desta Corte. Configura-se violação ao 299 do Código Civil e ao 29 da Lei n. 9.514/1997, bem como incidência do Tema n. 523 do STJ, pois a cessão de direitos ocorrida em 12/3/2019, sem anuência da instituição fiduciária, não produz efeitos perante o credor e impõe a observância da indispensabilidade de consentimento expresso. Não se conhece da alínea c por ausência de cotejo analítico exigido pelo 1.029, § 1º, do CPC e pelo 255, § 1º, do RISTJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso especial provido. Tese de julgamento: "1. Não há nulidade por violação ao 489, § 1º, IV, do CPC quando o acórdão enfrenta as questões essenciais e fundamenta de modo suficiente. 2. Incide o Tema n. 523 do STJ e violam o 299 do Código Civil e o 29 da Lei n. 9.514/1997 as cessões de direitos sobre imóvel em alienação fiduciária realizadas após 25/10/1996 sem anuência do credor fiduciário." Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 489, § 1º, IV; CC, art. 299; Lei n. 9.514/1997, art. 29; RISTJ, art. 255, § 1º; CPC, art. 1.029, § 1º Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2185019/SC, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 2/10/2023; STJ, REsp n. 1.150.429/CE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Corte Especial, julgados em 25/4/2013; STJ, AgInt no REsp n. 1570904/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 28/11/2022.

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• TRF3, Apelação Cível 5005644-74.2019.4.03.6102, Rel. Fed. Audrey Gasparini, 2ª Turma, DJEN 29/09/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS E RECURSO ADESIVO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. SEGURO HABITACIONAL. COBERTURA SECURITÁRIA POR ÓBITO. DOENÇA PREEXISTENTE. AUSÊNCIA DE EXAMES MÉDICOS PRÉVIOS. INEXISTÊNCIA DE MÁ-FÉ DO SEGURADO. CONTRATO DE GAVETA. ILEGITIMIDADE ATIVA DO CESSIONÁRIO SEM ANUÊNCIA DA CEF. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA SEGURADORA E DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. RECURSOS DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME Apelações cíveis interpostas pela Caixa Seguradora S/A e Caixa Econômica Federal, bem como recurso adesivo interposto pelas autoras, contra sentença que reconheceu o direito da viúva do mutuário à cobertura securitária decorrente de seguro habitacional vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação, determinando a quitação integral do saldo devedor e a restituição das parcelas pagas após o óbito, extinguindo o processo sem resolução do mérito em relação à cessionária do contrato por ilegitimidade ativa e rejeitando o pedido de nulidade da cláusula de exclusão de cobertura por doença preexistente. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se a seguradora pode recusar a cobertura securitária por alegação de doença preexistente diante da ausência de exames admissionais e da alegada omissão do segurado; (ii) estabelecer se há responsabilidade solidária da Caixa Seguradora S/A e da Caixa Econômica Federal pela quitação do financiamento e restituição das parcelas pagas após o óbito; (iii) determinar se a cessionária de contrato de gaveta firmado sem anuência da instituição financeira possui legitimidade ativa para pleitear a cobertura securitária; e (iv) verificar o cabimento da majoração dos honorários advocatícios em grau recursal. III. RAZÕES DE DECIDIR A recusa de cobertura fundada em doença preexistente exige a demonstração cumulativa da má-fé do segurado ou a realização de exames médicos prévios exigidos pela seguradora, conforme entendimento consolidado na Súmula 609 do STJ. A seguradora aceita a contratação da apólice com Questionário de Avaliação de Risco contendo os campos relativos à declaração de saúde em branco e sem exigir exames admissionais, assumindo os riscos inerentes ao contrato e não podendo posteriormente invocar a doença preexistente para negar a cobertura. A boa-fé do segurado presume-se, incumbindo à seguradora comprovar de forma robusta a existência de dolo ou omissão deliberada, o que não ocorreu no caso. O conjunto probatório demonstra que o quadro clínico do segurado encontrava-se estabilizado à época da contratação, inexistindo prova de que tenha ocultado intencionalmente informações capazes de influenciar a aceitação do risco. A negativa administrativa de cobertura revela-se ilícita, impondo a quitação integral do saldo devedor do financiamento e a restituição das parcelas pagas após o falecimento do mutuário. A Caixa Econômica Federal e a seguradora respondem solidariamente pelos efeitos da cobertura securitária em contratos vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação, em razão da integração da cadeia de fornecimento e da responsabilidade prevista no Código de Defesa do Consumidor. O eventual rateio interno dos valores entre a instituição financeira e a seguradora constitui matéria regressiva, sem repercussão sobre o direito do beneficiário à restituição integral. A cessão de direitos decorrente de contrato de gaveta celebrado após 25/10/1996, sem anuência expressa da Caixa Econômica Federal, não confere legitimidade ativa ao cessionário para pleitear direitos oriundos do contrato de financiamento, inclusive a cobertura securitária. Mantém-se a majoração dos honorários advocatícios em razão do desprovimento de todos os recursos, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE Recursos desprovidos. Tese de julgamento: A seguradora não pode recusar cobertura securitária por alegação de doença preexistente quando não exige exames médicos prévios nem comprova a má-fé do segurado. A aceitação da proposta de seguro com Questionário de Avaliação de Risco incompleto impede a posterior invocação de omissão do segurado para afastar a cobertura. A Caixa Econômica Federal e a seguradora respondem solidariamente pela quitação do saldo devedor e pela restituição das parcelas pagas após o óbito do mutuário em contrato de seguro habitacional vinculado ao SFH. O cessionário de contrato de gaveta celebrado após 25/10/1996 sem anuência da instituição financeira não possui legitimidade ativa para pleitear cobertura securitária decorrente do contrato originário. O desprovimento dos recursos autoriza a majoração dos honorários advocatícios recursais na forma do art. 85, § 11, do CPC. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.010, II, 85, §§ 2º e 11, e 98, § 3º; Código Civil, arts. 765, 766; Código de Defesa do Consumidor, arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º. Jurisprudência relevante citada: STJ: Súmula 609; REsp 122.032/RS, Rel. Min. Fernando Gonçalves, 4ª Turma, j. 27.05.2003; STJ, AgInt no AREsp 2.241.818/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 14.08.2023; STJ, REsp 1.150.429/CE e REsp 1.157.331/PE (Tema Repetitivo 523); TRF3, ApCiv 5008666-87.2021.4.03.6000, 2ª Turma, Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco, j. 24.03.2026; TRF4, AC 5003889-20.2023.4.04.7113, 4ª Turma, Rel. Des. Fed. Sérgio Renato Tejada Garcia, j. 11.12.2024

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• TJGO, Reintegração / Manutenção de Posse 5500952-83.2023.8.09.0168, Rel. Luiz Eduardo de Sousa, 9ª Câmara Cível, j. 31/08/2026, DJEN 08/09/2026

  DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. MANUTENÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE GAVETA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INOPONIBILIDADE. PURGAÇÃO DA MORA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de Agravo Interno interposto contra decisão monocrática que deu provimento a recurso de apelação para reformar integralmente a sentença de primeiro grau e julgar improcedentes os pedidos em ação de manutenção de posse. A lide originária buscou a manutenção na posse de imóvel adquirido por meio de “contrato de gaveta”, bem como autorização para purgar a mora do financiamento imobiliário. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há seis questões em discussão: (i) saber se o Tema Repetitivo 523 do STJ é inaplicável à ação possessória; (ii) saber se o agravante possui posse autônoma e justa; (iii) saber se a posse foi corretamente qualificada como precária e clandestina; (iv) saber se houve abuso de direito por parte do banco ao consolidar a propriedade; (v) saber se a decisão agravada possui contradição interna ao fundamentar na ilegitimidade ativa e julgar o mérito improcedente; e (vi) saber se o agravante tem direito, como terceiro interessado, de purgar a mora nos termos do art. 304 do Código Civil. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A tese do Tema Repetitivo 523 do STJ e o art. 29 da Lei nº 9.514/1997 estabelecem a inoponibilidade da cessão de direitos sobre imóvel com alienação fiduciária, sem a anuência do credor, sendo restrita aos contratantes originais. 4. A transferência da posse direta pelo devedor fiduciante ao cessionário sem anuência do credor qualifica-se como transmissão clandestina e ineficaz, tornando a posse do ocupante injusta e precária após a consolidação da propriedade fiduciária pelo inadimplemento. 5. A conduta do banco em promover a excussão extrajudicial da garantia constitui regular exercício de direito assegurado pelos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, não havendo abuso. 6. A decisão monocrática não contém contradição interna, pois a inoponibilidade da cessão de direitos e a posse injusta do cessionário levam à improcedência da pretensão possessória, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, e afastam os requisitos do art. 561 do CPC. 7. O direito de purgar a mora por terceiro interessado subordina-se ao art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, exigindo pagamento integral antes da averbação da consolidação da propriedade, o que não foi comprovado. IV. TESE E DISPOSITIVO Tese de julgamento: "1. A cessão de direitos de imóvel com alienação fiduciária, sem a anuência expressa do credor fiduciário, é ineficaz e inoponível a este. 2. A inoponibilidade da cessão de direitos afasta a legitimidade do cessionário para discutir o contrato ou obstar a execução da garantia fiduciária. 3. Consolidada a propriedade fiduciária em favor do credor, a posse do devedor ou de terceiro cessionário torna-se injusta e precária, caracterizando esbulho possessório. 4. A purgação da mora por terceiro interessado em contratos de alienação fiduciária subordina-se ao pagamento integral da dívida antes da averbação da consolidação da propriedade, nos termos da Lei nº 9.514/1997." AGRAVO INTERNO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Poder Judiciário Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Luiz Eduardo de Sousa 9ª Câmara Cível

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• TRF5, Apelação Cível 0801997-77.2024.4.05.8500, Rel. Rubens Canuto, 4ª Turma, DJEN 01/09/2026

  CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E BAIXA DE GRAVAME. INVIABILIDADE. QUITAÇÃO DO IMÓVEL. NÃO COMPROVAÇÃO. EXISTÊNCIA DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. PREVALÊNCIA DE DIREITO REAL. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS. IMPROVIMENTO. 1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente a demanda que objetiva a adjudicação compulsória e o cancelamento de gravame registrado sobre o imóvel indicado nos autos, bem como condenou a parte autora ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa (R$ 120.000,00 em 04/2024), nos termos do art. 85, § 2º do CPC, cuja exigibilidade fica suspensa em razão de deferimento da gratuidade da justiça. 2. Embora o demandante, ora recorrente, indique ter adquirido e quitado a unidade apartamento n.º 02, bloco 06, do condomínio em comento, a declaração de quitação firmada pela construtora vendedora menciona unidade habitacional distinta (apartamento n.º 401, bloco 06), o que fragiliza a alegação de quitação plena da unidade, objeto da demanda 3. O termo de distrato do contrato de promessa de compra e venda do imóvel em tela, firmado entre a construtora e antiga adquirente, não indica que houve a participação, tampouco anuência expressa da instituição bancária (credora fiduciária). 4. A rescisão consensual do contrato de promessa de compra e venda firmado entre a antiga adquirente e a CEF não gera, por si só, a extinção do contrato de financiamento com a garantia da referida unidade habitacional em alienação fiduciária registrada na matrícula do imóvel. 5. Era necessário não somente o pedido de rescisão do contrato financiamento perante a CEF, mas sim a efetiva comprovação de que houve a resolução de questões contratuais específicas do financiamento ou, ao menos, prova de anuência da credora fiduciária em relação à aquisição do imóvel realizada pelo particular, ora recorrente, o que não se viu na situação dos autos. 6. A transmissão de direitos sobre imóvel objeto de alienação fiduciária exige anuência expressa do credor fiduciário, conforme disposição do art. 299 do Código Civil, art. 29 da Lei n.º 9.514/97 e Tema n.º 523 do STJ. 7. Ao tempo da avença firmada pelo demandante, ora recorrente, com a construtora (11/06/2021), imóvel dos autos ainda se encontrava alienado fiduciariamente em garantia do contrato de financiamento em favor da instituição bancária, devidamente registrado na matrícula do imóvel desde 21/12/2016, de modo que tal ressalva deveria ter sido observada pelo demandante quando da celebração do contrato de promessa de compra e venda. 8. O fato de o imóvel ter sido quitado ou não pelo particular, ora recorrente, é insuficiente para promover o cancelamento do gravame, diante da não comprovação de resolução do contrato de financiamento firmado entre antiga adquirente e CEF, bem como da ausência de anuência do credor fiduciário. 9. Prevalência do direito real, que assegura a garantia em alienação fiduciária, sobre o direito pessoal decorrente do contrato de promessa de compra e venda realizado pelo demandante e construtora. 10. Majoração dos honorários advocatícios em 10% a ser acrescido sobre o montante definido na sentença atacada em desfavor do autor, nos termos do art. 85, § 11 c/c art. 98, § 3º do CPC. 11. Apelação improvida. drc

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• TRF5, Apelação Cível 0041573-15.2025.4.05.8100, Rel. Gisele Sampaio, 5ª Turma, DJEN 27/04/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CESSÃO DE DIREITOS SEM ANUÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. CONTRATO DE GAVETA. ILEGITIMIDADE ATIVA. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença do Juízo da 4ª Vara Federal da Seção Judiciária do Ceará que extinguiu o processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil, ao reconhecer a ilegitimidade ativa dos autores para questionar a consolidação da propriedade de imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação. Os autores alegam ter adquirido o imóvel mediante contrato particular de cessão de direitos celebrado com os mutuários originários, assumindo as obrigações do financiamento firmado com a Caixa Econômica Federal, sem, contudo, comprovar a anuência da instituição financeira. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em definir se cessionários de direitos sobre imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação, que celebraram contrato particular de cessão sem anuência da instituição financeira mutuante, possuem legitimidade ativa para questionar judicialmente a validade da consolidação da propriedade decorrente da execução da garantia fiduciária. III. RAZÕES DE DECIDIR A cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, realizada após 25/10/1996, depende da anuência da instituição financeira mutuante para que o cessionário adquira legitimidade para discutir direitos decorrentes do contrato de mútuo. O contrato particular celebrado entre particulares, sem participação ou anuência da instituição financeira, não transfere ao cessionário a titularidade da relação jurídica estabelecida com o agente financeiro. O financiamento imobiliário objeto da demanda foi celebrado em 2012, circunstância que torna imprescindível a anuência da Caixa Econômica Federal para a validade da cessão da posição contratual. A ausência de comprovação da anuência da instituição financeira impede o reconhecimento da legitimidade ativa dos autores para discutir judicialmente os efeitos do contrato de financiamento ou os atos decorrentes da execução extrajudicial da garantia fiduciária. A eventual análise da regularidade do procedimento de consolidação da propriedade previsto na Lei nº 9.514/1997 somente pode ser suscitada pelo devedor fiduciante ou por quem detenha legitimidade jurídica decorrente do contrato de financiamento. IV. DISPOSITIVO Recurso desprovido. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 485, VI; Lei nº 9.514/1997. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo 523. /GS21

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