Tema 522 do STJLegitimidade do adquirente por contrato de gaveta em revisão

Tese firmada

No caso de cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação realizada após 25/10/1996, a anuência da instituição financeira mutuante é indispensável para que o cessionário adquira legitimidade ativa para requerer revisão das condições ajustadas, tanto para os contratos garantidos pelo FCVS como para aqueles sem a cobertura do mencionado Fundo.

Como citar: STJ, Tema 522 (Recursos Repetitivos)

Questão submetida a julgamento

Questão referente à legitimidade do adquirente de imóvel por meio de "contrato de gaveta" para demandar em juízo a revisão de cláusulas pactuadas em contrato de mútuo habitacional, firmado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, se realizada a cessão sem a anuência da instituição financeira.

Na prática: como os tribunais aplicam

38 acórdãos dos tribunais do país mencionam o Tema 522 na nossa base (ementas publicadas no Diário de Justiça Eletrônico Nacional e no STJ). Os mais recentes:

• STJ, REsp 2165019, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, j. 24/11/2025

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. SEGURO HABITACIONAL (SFH). VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. AÇÃO DE RESPONSABILIDADE SECURITÁRIA. QUITAÇÃO DO CONTRATO DE MÚTUO. LEGITIMIDADE ATIVA DO ADQUIRENTE DE IMÓVEL JÁ QUITADO. DISTINÇÃO (DISTINGUISHING) DO TEMA REPETITIVO N. 522 DO STJ. FALTA DE INTERESSE DA AGIR. NÃO OCORRÊNCIA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. 1. Afastada a alegada violação do art. 1.022 do CPC/2015, porquanto o acórdão recorrido, ainda que de forma contrária aos interesses da parte, manifestou-se sobre as questões postas a deslinde, não havendo falar em omissão ou negativa de prestação jurisdicional. 2. A quitação do contrato de mútuo habitacional não acarreta, por si só, a extinção do contrato de seguro a ele adjeto nem a ausência de interesse de agir do segurado para pleitear a cobertura de vícios de construção ocultos, preexistentes e contemporâneos à vigência da apólice. 3. Realização de distinguishing em relação à tese firmada no REsp 1.150.429/CE (Tema Repetitivo 522/STJ). A exigência de anuência da instituição financeira para o reconhecimento da legitimidade ativa do cessionário tem como ratio decidendi a proteção do SFH na transferência de um financiamento ativo. Tal fundamento é inaplicável à hipótese de aquisição de imóvel cujo contrato de mútuo já se encontrava quitado, porquanto não há cessão de débito ou risco ao sistema a ser tutelado. 4. A tese firmada no Tema 522/STJ refere-se, textualmente, à legitimidade para "requerer revisão das condições ajustadas", sendo o seu escopo a discussão de cláusulas do contrato de mútuo. A pretensão indenizatória securitária, por sua vez, possui natureza diversa e dirige-se contra a seguradora, o que reforça a distinção e a inaplicabilidade do precedente ao caso concreto. 5. Reconhecido o erro de direito das instâncias ordinárias ao extinguirem o processo sem resolução de mérito com base em óbices processuais indevidamente aplicados. Necessidade de retorno dos autos ao Juízo de origem para regular instrução probatória e julgamento do mérito. 6. Análise das teses recursais relativas ao termo inicial da prescrição e ao dissídio jurisprudencial prejudicada, em razão do provimento do recurso por outros fundamentos e da consequente cassação do acórdão recorrido. 7. Recurso especial conhecido e provido.

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• TRF5, Agravo de Instrumento 0009843-02.2026.4.05.0000, Rel. Rogério Fialho Moreira, 3ª Turma, j. 08/10/2026, DJEN 12/10/2026

  PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. SEGURO HABITACIONAL. FCVS. INTERESSE JURÍDICO DA CEF. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. EXCLUSÃO DA SEGURADORA DO POLO PASSIVO INDEVIDA. PAGAMENTO DE ALUGUEL, GUARDA DO IMÓVEL E QUITAÇÃO DAS PRESTAÇÕES DO FINANCIAMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA. PROBABILIDADE DO DIREITO NÃO CONFIGURADA. CONTRATO DE GAVETA. ILEGITIMIDADE ATIVA. TEMA Nº 522 DO STJ. AGRAVO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Agravo de instrumento interposto por Sônia Menezes de Oliveira contra decisão que, ao reconhecer o interesse jurídico da Caixa Econômica Federal na qualidade de administradora do FCVS, determinou a exclusão da Traditio Companhia de Seguros (atual denominação da Sul América Companhia Nacional de Seguros) do polo passivo da demanda, manteve o indeferimento da tutela de urgência relativa ao pagamento de aluguel, à guarda do imóvel e à quitação das prestações do financiamento, e determinou o sobrestamento do feito até o julgamento do Tema nº 1039 pelo Superior Tribunal de Justiça. 2. No que se refere à exclusão da seguradora do polo passivo do feito, o enunciado do precedente vinculante reportado na decisão agravada (RE 827.996 - Tema 1.011) delimita expressamente seu objeto à existência de interesse jurídico da Caixa Econômica Federal para ingressar nas demandas de seguro habitacional e à consequente competência da Justiça Federal - não à exoneração da seguradora privada. O voto condutor é explícito ao prever que a CEF pode ingressar "na condição de litisconsorte ou assistente simples", pressupondo a coexistência de partes. O julgamento dos Embargos de Declaração no referido paradigma reforça essa compreensão ao assentar que a intervenção da CEF visa resguardar o interesse do FCVS, "mantendo-se íntegra a pretensão indenizatória em face da seguradora operadora". 3. A presença da Caixa Econômica Federal na lide, na condição de administradora do FCVS, justifica sua integração ao feito, mas não conduz, por si só, ao afastamento da seguradora privada do polo passivo, sobretudo quando a tese vinculante invocada não contém determinação expressa nesse sentido (PROCESSO: 0002040-65.2026.4.05.0000, AGRAVO DE INSTRUMENTO, DESEMBARGADOR FEDERAL (CONVOCADO) BRUNO TEIXEIRA, 3ª TURMA, JULGAMENTO: 07/05/2026). 4. A decisão agravada, ao extrair do Tema 1.011 a consequência da exclusão da seguradora, confunde o plano da competência jurisdicional com o plano da responsabilidade material, atribuindo à norma efeito que ela não produz. 5. Quanto ao argumento fundado no Acordo-Base nº 01/2024, celebrado no âmbito do cumprimento de sentença da Ação Civil Pública nº 0001293-76.2024.4.05.8313, cumpre registrar que eventuais determinações proferidas naquele feito coletivo não vinculam automaticamente o presente processo individual, que tramita de forma autônoma. A aplicação de efeitos de acordo homologado em ação civil pública a demandas individuais exige análise específica da identidade de objeto e das partes, matéria que não comporta resolução nesta sede recursal, devendo ser apreciada pelo juízo de origem à luz das circunstâncias concretas dos autos originários (PROCESSO: 0005579-73.2025.4.05.0000, AGRAVO DE INSTRUMENTO, DESEMBARGADOR FEDERAL FERNANDO BRAGA, 4ª TURMA, JULGAMENTO: 30/06/2026). 6. Situação diversa, apresenta-se quanto ao pleito relativo ao pagamento de aluguel, à guarda do imóvel e à quitação das prestações do financiamento, impondo-se manter a decisão agravada que indeferiu o provimento de urgência perseguido, considerando que a própria agravante, em seu último petitório na origem, admitiu não ser a mutuária originária do contrato de SFH vinculado à apólice securitária objeto da demanda, circunstância que, de fato, compromete a probabilidade do direito exigida pelo art. 300, caput, do CPC. A legitimidade ativa de adquirentes informais ("gaveteiros") para pleitear direitos decorrentes de contrato de financiamento habitacional e da respectiva cobertura securitária constitui o objeto do Tema 522 do STJ (Resp nº 1.150.429/CE), que sedimentou o entendimento de que, nos contratos firmados após 25/10/1996, a anuência da instituição financeira é indispensável para que o cessionário de "contrato de gaveta" adquira legitimidade ativa para discutir em juízo as cláusulas ou a execução do contrato de mútuo. 7. Agravo de instrumento parcialmente provido, apenas para determinar a manutenção da Traditio Companhia de Seguros no polo passivo do processo de origem, em litisconsórcio com a Caixa Econômica Federal. Agravo interno prejudicado

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• TRF1, Agravo de Instrumento 1044250-33.2023.4.01.0000, Rel. Pablo Zuniga, 11ª Turma, j. 02/10/2026, DJEN 05/10/2026

  PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA. IMISSÃO NA POSSE. ARREMATAÇÃO JUDICIAL. CESSÃO DE DIREITOS SOBRE IMÓVEL FINANCIADO. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA MUTUANTE. DIREITO DE PREFERÊNCIA NÃO CONFIGURADO. TEMA 522/STJ. INEXISTÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO. FUNDAMENTAÇÃO PER RELATIONEM. POSSIBILIDADE. AGRAVO DE INSTRUMENTO NÃO PROVIDO. 1. O agravo de instrumento objetiva a reforma da decisão proferida pelo Juízo da Vara Federal Cível da Subseção Judiciária de Castanhal/PA, que indeferiu o recolhimento do mandado de imissão na posse pelo arrematante do imóvel objeto da lide. 2. A jurisprudência admite a técnica da fundamentação per relationem, sendo legítima a utilização de decisão anterior como razão de decidir, desde que seus fundamentos sejam expressamente referidos, em conformidade com o entendimento do Supremo Tribunal Federal e do Superior Tribunal de Justiça (STF, RE 752.519 AgR; STJ, RMS 61.135/SP). 3. A decisão monocrática que indeferiu o pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal apresentou motivação clara e convincente, tendo apreciado adequadamente os fatos e aplicado corretamente o direito à espécie, apresentando solução adequada a todas as questões controvertidas. 4. A agravante fundamenta sua pretensão em contrato particular de cessão de direitos firmado entre terceiros estranhos à relação jurídica originária estabelecida com a Caixa Econômica Federal, sem demonstrar a regularização da transferência do imóvel perante a instituição financeira mutuante ou a adoção de providências para formalizar sua situação possessória. 5. A mera ocupação do imóvel por longo período, sem a devida regularização contratual, não confere direito de preferência nem impede a imissão na posse do arrematante, sendo incabível atribuir ao Poder Judiciário os efeitos da inércia da própria ocupante, que permaneceu alheia à relação jurídica originária e não promoveu as providências necessárias à formalização de sua situação perante os credores. 6. A jurisprudência do STJ, firmada no Tema 522 dos recursos repetitivos, exige a anuência da instituição financeira mutuante para que o cessionário adquira legitimidade decorrente da cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, circunstância não demonstrada nos autos, o que afasta a probabilidade do direito invocado. 7. Não tendo havido alteração nos fatos ou documentos que justifiquem a modificação do entendimento exposto pelo Relator, por meio de decisão monocrática, ao indeferir o pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal, mantenho a referida decisão, por seus próprios fundamentos. 8. Agravo de instrumento a que se nega provimento

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• TRF1, Apelação Cível 1019765-39.2023.4.01.3307, Corte Especial, j. 01/10/2026, DJEN 02/10/2026

  PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE. NEGATIVA DE SEGUIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. ART. 1.030, I, b, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE GAVETA. CESSÃO DE DIREITOS POSTERIOR A 25/10/1996. TEMA 522 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. DISTINGUISHING AFASTADO. NULIDADE DO PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL. MATÉRIA NÃO APRECIADA NO ACÓRDÃO RECORRIDO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Agravo interno interposto contra decisão da Vice-Presidência que negou seguimento ao recurso especial, com fundamento no art. 1.030, inciso I, alínea b, do Código de Processo Civil, em razão da conformidade do acórdão recorrido com o Tema 522 do Superior Tribunal de Justiça. 2. A alegação de distinguishing não afasta a incidência do precedente qualificado quando o acórdão recorrido reconhece a ilegitimidade ativa do cessionário de contrato celebrado após 25/10/1996, sem anuência da instituição financeira, exatamente na hipótese disciplinada pelo Tema 522 do Superior Tribunal de Justiça. 3. A circunstância de a demanda veicular pedido de anulação do procedimento de consolidação da propriedade e da execução extrajudicial não descaracteriza a necessidade de prévio exame da legitimidade ativa da parte autora, questão decidida pelo acórdão recorrido em conformidade com a orientação firmada em recurso repetitivo. 4. A alegação de nulidade do procedimento extrajudicial não constitui fundamento apto ao processamento do recurso especial quando a matéria não foi objeto de apreciação pelo acórdão recorrido em razão do reconhecimento da ilegitimidade ativa. 5. Mantém-se a decisão que negou seguimento ao recurso especial por incidência do art. 1.030, inciso I, alínea b, do Código de Processo Civil. 6. Agravo interno desprovido. Desembargador Federal CÉSAR JATAHY Vice-Presidente JP/TL

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• TRF4, Apelação Cível 5005558-47.2014.4.04.7009, Rel. João Pedro Gebran Neto, 12ª Turma, j. 30/09/2026, DJEN 02/10/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). CONTRATO DE GAVETA. LEGITIMIDADE ATIVA DO CESSIONÁRIO. ANUÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. TEMA 522/STJ. DESPROVIMENTO DO RECURSO. I. CASO EM EXAME: 1. Apelação cível interposta contra sentença que extinguiu o processo, sem resolução do mérito, por reconhecer a ilegitimidade ativa do autor para pleitear cobertura de seguro habitacional por vícios construtivos em imóvel adquirido por meio de "contrato de gaveta" sem a anuência do agente financeiro. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2. A questão em discussão consiste em saber se o cessionário de direitos sobre imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), por meio de "contrato de gaveta" celebrado após 25/10/1996 sem a anuência da instituição financeira, possui legitimidade ativa para pleitear cobertura securitária por vícios construtivos. III. RAZÕES DE DECIDIR: 3. A legitimidade ativa do cessionário de imóvel financiado pelo SFH sem a intervenção da instituição financeira ("contrato de gaveta") foi definida pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 522 (REsp 1.150.429/CE). 4. Para as cessões de direitos realizadas após 25/10/1996, é indispensável a anuência da instituição financeira mutuante para que o cessionário adquira legitimidade ativa para discutir as condições do contrato ou pleitear cobertura securitária. 5. No caso concreto, a cessão de direitos foi celebrada em 29/07/2011, portanto após a data limite estabelecida, inexistindo nos autos comprovação de anuência da instituição financeira à transferência. 6. O pagamento das prestações do financiamento e dos prêmios de seguro pelo cessionário não supre a ausência de anuência da instituição financeira, tampouco a incidência do Código de Defesa do Consumidor afasta essa exigência legal. 7. Correta a extinção do processo, sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, VI, do CPC, ante a manifesta ilegitimidade ativa do autor. IV

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