Tema 520 do STJLegitimidade do adquirente por contrato de gaveta em revisão

Tese firmada

Tratando-se de contrato de mútuo para aquisição de imóvel garantido pelo FCVS, avençado até 25/10/96 e transferido sem a interveniência da instituição financeira, o cessionário possui legitimidade para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos.

Como citar: STJ, Tema 520 (Recursos Repetitivos)

Questão submetida a julgamento

Discute-se a legitimidade do adquirente de imóvel por meio de "contrato de gaveta" para demandar em juízo a revisão de cláusulas pactuadas em contrato de mútuo habitacional, firmado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, se realizada a cessão sem a anuência da instituição financeira.

Na prática: como os tribunais aplicam

60 acórdãos dos tribunais do país mencionam o Tema 520 na nossa base (ementas publicadas no Diário de Justiça Eletrônico Nacional e no STJ). Os mais recentes:

• STJ, REsp 2175747, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, j. 11/05/2026

  RECURSO DE CAIXA SEGURADORA PROCESSUAL CIVIL E DIREITO SECURITÁRIO. RECURSO ESPECIAL. SEGURO HABITACIONAL VINCULADO AO SFH. DANOS FÍSICOS NO IMÓVEL (DFI). VÍCIOS ESTRUTURAIS DE CONSTRUÇÃO. COBERTURA SECURITÁRIA. CLÁUSULA LIMITATIVA. INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA. MULTA DECENDIAL. CABIMENTO. LIMITE AO VALOR DA OBRIGAÇÃO PRINCIPAL. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Nos contratos de seguro habitacional vinculados ao SFH, vícios estruturais que comprometam a solidez e a segurança do imóvel configuram sinistro coberto, não sendo possível interpretação ampliativa de cláusula restritiva para afastar a indenização. 2. A multa decendial é devida em caso de mora da seguradora no pagamento da indenização securitária, limitada ao valor da obrigação principal. 3. Recurso não provido. RECURSO DE EVA DE FÁTIMA E OUTROS PROCESSUAL CIVIL E DIREITO SECURITÁRIO. RECURSO ESPECIAL. CONTRATOS DE GAVETA NO SFH. CESSÃO POSTERIOR A 25/10/1996. LEGITIMIDADE ATIVA DO CESSIONÁRIO. NECESSIDADE DE ANUÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA MUTUANTE. TEMA 520/STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Nos termos da tese firmada no Tema 520/STJ (REsp 1.150.429/CE), a cessão de direitos sobre imóvel financiado pelo SFH realizada após 25/10/1996 exige a anuência da instituição financeira mutuante para que o cessionário adquira legitimidade ativa. 2. Recurso não provido.

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• STJ, AgInt no AREsp 1914916, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, j. 22/08/2022

  AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. SÚMULA 182/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO SECURITÁRIA. FCVS. ENTENDIMENTO DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL NO RE 827.996/PR. "CONTRATO DE GAVETA". LEGITIMIDADE CESSIONÁRIO. SEGURO HABITACIONAL. TEMA REPETITIVO N. 520 E 521. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. A parte recorrente realizou a impugnação específica dos fundamentos de inadmissibilidade do recurso especial. Reconsideração da v. decisão da Presidência desta Corte Superior. 2. "O col. Supremo Tribunal Federal efetuou o julgamento do RE 827.996/PR - Tema 1.011, em julgamento na sistemática da repercussão geral, firmando a orientação de que, a partir da vigência da MP 513/2010 (que originou a Lei 12.409/2011), a Caixa Econômica Federal passou a ser administradora do FCVS, de maneira que compete à Justiça Federal a competência para o processamento e julgamento das causas em que se discute contrato de seguro vinculado à apólice pública, na qual a CEF atue em defesa do FCVS." (AgInt no AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp n. 1.326.846/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 30/5/2022, DJe de 1/6/2022.) 3. Tema Repetitivo n. 520: "Tratando-se de contrato de mútuo para aquisição de imóvel garantido pelo FCVS, avençado até 25/10/96 e transferido sem a interveniência da instituição financeira, o cessionário possui legitimidade para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos."REsp 1150429/CE, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Corte Especial, julgado em 25/4/2013, DJe 10/5/2013) 4. Tema Repetitivo n. 521: "Na hipótese de contrato originário de mútuo sem cobertura do FCVS, celebrado até 25/10/96, transferido sem a anuência do agente financiador e fora das condições estabelecidas pela Lei nº 10.150/2000, o cessionário não tem legitimidade ativa para ajuizar ação postulando a revisão do respectivo contrato".REsp 1150429/CE, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Corte Especial, julgado em 25/4/2013, DJe 10/5/2013) 5. Hipótese em que o recurso especial deve ser provido, a fim de que a Corte Estadual se manifeste sobre: a) o interesse da CEF ou da União em intervir no presente feito, a atrair a competência, no ponto, para a Justiça Federal, em consequência do exame da existência de cobertura do FCVS; e b) a alegação de ilegitimidade ativa à luz do entendimento firmado no recurso repetitivo (REsp n. 1.150.429/CE), em caso de não encaminhamento dos autos à Justiça Federal. 6. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo para dar provimento ao recurso especial.

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• STJ, AgInt na PET no REsp 1751700, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, j. 24/04/2023

  AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO SECURITÁRIA. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. QUITAÇÃO DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO. IRRELEVÂNCIA. LEGITIMIDADE ATIVA. CESSIONÁRIO DE MÚTUO HABITACIONAL. OBSERVÂNCIA DO TEMA N. 520/STJ. DEVOLUÇÃO DOS AUTOS À ORIGEM. MANUTENÇÃO. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Mesmo após a quitação do contrato de financiamento, persiste o interesse do mutuário em requerer a cobertura do seguro habitacional em razão de vícios estruturais do imóvel, tendo em vista que esses se prolongam no tempo. 2. Nos termos do Tema n. 520/STJ, "1.1 Tratando-se de contrato de mútuo para aquisição de imóvel garantido pelo FCVS, avençado até 25/10/96 e transferido sem a interveniência da instituição financeira, o cessionário possui legitimidade para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos. 1.2 Na hipótese de contrato originário de mútuo sem cobertura do FCVS, celebrado até 25/10/96, transferido sem a anuência do agente financiador e fora das condições estabelecidas pela Lei nº 10.150/2000, o cessionário não tem legitimidade ativa para ajuizar ação postulando a revisão do respectivo contrato. 1.3 No caso de cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação realizada após 25/10/1996, a anuência da instituição financeira mutuante é indispensável para que o cessionário adquira legitimidade ativa para requerer revisão das condições ajustadas, tanto para os contratos garantidos pelo FCVS como para aqueles sem referida cobertura." (REsp n. 1.150.429/CE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Corte Especial, julgado em 25/4/2013, DJe de 10/5/2013). 3. Na espécie, em razão do óbice da Súmula n. 7/STJ, entendeu-se que apenas o eg. TRF da 4ª Região poderia, a fim de aferir a legitimidade à luz do precedente obrigatório, examinar circunstâncias fáticas, tais como "quando os contratos de cessão teriam sido assinados, se os financiamentos teriam cobertura do FCVS e se houve anuência do agente financeiro", de modo que deve ser mantida a ordem de retorno dos autos à origem. 4. Agravo interno improvido.

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• TRF2, Apelação Cível 5002012-86.2021.4.02.5006, Rel. Mauro Souza Marques da Costa Braga, 5ª TURMA, j. 06/10/2026, DJEN 14/10/2026

  DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO DE TRANSFERÊNCIA DE DIREITOS SOBRE IMÓVEL. CONTRATO PARTICULAR DE CESSÃO DE DIREITOS CELEBRADO APÓS A DATA-LIMITE DO ART. 20 DA LEI Nº 10.150/2000. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DO AGENTE FINANCEIRO. ILEGITIMIDADE ATIVA. TEMA 520 DO STJ. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO E CONTRADIÇÃO. INEXISTÊNCIA. FUNDAMENTAÇÃO SUFICIENTE. IMPOSSIBILIDADE DE REDISCUSSÃO DA CAUSA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Embargos de declaração opostos em face de acórdão que reconheceu a ilegitimidade ativa da parte autora e determinou a extinção do processo sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, VI, do CPC. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se o acórdão é omisso quanto à distinção do Tema 520 do STJ, em razão da alegada quitação integral do financiamento em 25/11/1999; (ii) estabelecer se há contradição interna no acórdão quanto aos efeitos da sentença de improcedência e à baixa da hipoteca; (iii) determinar se houve omissão quanto à aplicação da teoria do fato consumado e dos princípios da função social da propriedade e da boa-fé objetiva; e (iv) verificar se os embargos de declaração podem ser utilizados para rediscutir matéria já apreciada pelo Colegiado. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não há omissão quando o acórdão aprecia as questões necessárias ao julgamento e apresenta fundamentação clara, coerente e suficiente, não sendo exigível o enfrentamento individualizado de todos os argumentos deduzidos pela parte. 4. O acórdão enfrentou expressamente a ilegitimidade ativa, consignando que o contrato particular de cessão de direitos foi celebrado em 2004, após a data-limite de 25/10/1996 prevista no art. 20 da Lei nº 10.150/2000, sem a necessária interveniência do agente financeiro. 5. O acórdão aplicou a tese firmada pelo STJ no Tema 520, segundo a qual a anuência da instituição financeira é indispensável para legitimar o cessionário a demandar a transferência de direitos sobre o imóvel perante o credor hipotecário, ainda que tenha ocorrido a quitação do mútuo originário pelo devedor primitivo. 6. Não há contradição interna quando o julgado apresenta proposições compatíveis entre si e fundamenta de maneira coerente a conclusão pela ausência de condição da ação e pela consequente extinção do processo sem resolução do mérito. 7. A contradição apta a ensejar embargos de declaração deve decorrer de proposições inconciliáveis existentes no próprio julgado, não se confundindo com divergência entre a conclusão e a prova dos autos, os argumentos das partes ou parâmetro externo. 8. O reconhecimento da ilegitimidade ativa prejudica a análise de teses de mérito correlatas à teoria do fato consumado, à boa-fé objetiva e à função social da propriedade, não estando o órgão julgador obrigado a refutar todos os argumentos quando a fundamentação adotada é suficiente para o desfecho da controvérsia. 9. A alegação de error in judicando não pode ser apreciada em embargos de declaração, que não constituem via adequada para o reexame da causa. 10. A atribuição de efeitos infringentes aos embargos de declaração somente se admite quando a correção de vício efetivamente existente for capaz de infirmar as premissas do julgado. 11. A pretensão de rediscutir matéria devidamente apreciada pelo Colegiado, fundada em mero inconformismo com a solução adotada, não se enquadra nas hipóteses legais de cabimento dos embargos de declaração. IV. DISPOSITIVO E TESE 12. Embargos de declaração desprovidos. Dispositivos relevantes citados : CF/1988, art. 5º, XXIII; CPC, arts. 485, VI, e 489; Lei nº 10.150/2000, art. 20; CC, art. 422. Jurisprudência relevante citada : STJ, Tema 520, REsp nº 1.150.429/CE; STJ, EDecl no REsp nº 1.193.789, 4ª Turma, Rel. Min. Raul Araújo, DJe 30/10/2013; STJ, EDcl no AgInt no AREsp nº 2.176.399/AP, 2ª Turma, Rel. Min. Francisco Falcão, j. 15/05/2023, DJe 17/05/2023; STJ, EDcl nos EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp nº 1.041.164/DF, 4ª Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 27/04/2023, DJe 10/05/2023; STJ, AgInt no AREsp nº 2.262.136/PR, 3ª Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 22/05/2023, DJe 24/05/2023; STJ, EDcl no AgInt na AR nº 4.858, Rel. Min. Benedito Gonçalves, j. 17/03/2020, DJe 19/03/2020; STJ, EDecl no AgRg no EREsp nº 747.702, Corte Especial, Rel. Min. Massami Uyeda, DJe 20/09/2012; STJ, EDcl no AgRg no AREsp nº 154.449, 5ª Turma, Rel. Min. Ribeiro Dantas, DJe 02/02/2016; STJ, EDcl no AgRg no AREsp nº 495.283, 2ª Turma, Rel. Min. Assusete Magalhães, DJe 02/02/2016; STJ, EDcl no AgRg no AREsp nº 313.771, 3ª Turma, Rel. Min. João Otávio de Noronha, DJe 02/02/2016

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• TRF5, Apelação Cível 0001692-71.2025.4.05.8313, Rel. Rodrigo Tenório, 6ª Turma, j. 27/10/2025, DJEN 14/10/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. CESSÃO DE DIREITOS SOBRE IMÓVEL. COBERTURA SECURITÁRIA POR DANOS FÍSICOS AO IMÓVEL. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. TEMA 520/STJ. ILEGITIMIDADE ATIVA DO CESSIONÁRIO. TUTELA DE URGÊNCIA. AUXÍLIO-ALUGUEL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES RECEBIDOS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de apelação interposta pela particular em face da sentença que extinguiu o feito sem resolução de mérito, em razão do reconhecimento da ilegitimidade ativa da autora para pleitear o pagamento de indenização securitária e de auxílio-aluguel em desfavor da Caixa Econômica Federal - CEF e da empresa Traditio Companhia de Seguros S/A. 2. O juízo sentenciante pontuou que a recorrente não era a mutuária originária e que não foi comprovada a anuência da empresa seguradora ou da CEF à transferência dos direitos sobre o imóvel. Salientou que a apelante não adquiriu o bem diretamente do mutuário originário, e que o repasse do imóvel à requerente ocorreu apenas em 2021, após a quitação do financiamento habitacional. 3. Em seu apelo, a recorrente salienta que a presente ação busca o pagamento de indenização securitária decorrente de vício de construção, além da manutenção de auxílio-aluguel, em razão do risco de desmoronamento do imóvel objeto da ação. 4. Destaca que o bem foi originalmente financiado pelo mutuário originário em 01/01/1983, no âmbito do SFH, com cobertura do FCVS e apólice pública - Ramo 66. Narra que o bem foi posteriormente objeto de compra e venda entre a empresa PERPART e terceira pessoa. Aponta que, em 2021, por meio de procuração pública e de escritura particular de cessão de direito e benfeitorias, os direitos sobre o bem foram transferidos à apelante. 5. Frisa que foi deferida tutela de urgência para custeio de auxílio-aluguel no valor de R$ 1.500,00. Argumenta que a sentença recorrida é nula por apresentar fundamentação insuficiente. Destaca que sua legitimidade decorre da sub-rogação dos direitos do mutuário, nos termos da Lei nº 10.150/2000 e da orientação da Súmula 56 do TJPE. 6. Argumenta que a cobertura securitária por danos físicos ao imóvel possui natureza real, e que a ausência de comunicação, à seguradora, da transferência do imóvel não afasta a cobertura quando inexistente agravamento do risco. Afirma que tais fundamentos não foram mencionados pela decisão recorrida. Pontua que também não foi enfrentado o argumento de distinção jurídica entre a cobertura por morte e invalidez permanente e a cobertura por danos físicos ao imóvel - DFI. 7. Enfatiza que a cobertura DFI é de caráter real, vinculada ao próprio bem segurado. Afirma que não é pretendida a revisão de cláusulas contratuais, mas sim o pagamento de indenização de natureza real, cujo fato gerador atinge o imóvel em si. 8. Subsidiariamente, sustenta que ainda pendem de esclarecimento a exata natureza jurídica dos instrumentos de transmissão de direitos, a cadeia sucessória entre o mutuário original e os adquirentes posteriores e a documentação do CADMUT. Conclui que a sentença deve ser anulada para que haja a regular instrução probatória. 9. Considera que é incabível a automática restituição dos valores de auxílio-aluguel, em decorrência da natureza alimentar dos valores. Destaca que a tutela de urgência concedida foi baseada no laudo técnico da Defesa Civil, no Auto de Interdição do imóvel e na apólice habitacional. Entende que a aplicação do art. 302 do CPC não pode ser automática. Requer que a revogação da tutela de urgência produza efeitos apenas a partir da data da prolação da decisão extintiva. 10. A CEF, em contrarrazões, afirma que a recorrente não é titular do contrato de financiamento habitacional, não sendo parte legítima para figurar no polo ativo da ação. 11. Em suas contrarrazões, a empresa Traditio alega que o contrato de seguro é acessório ao de financiamento. Destaca que o STJ, ao apreciar o Tema 520, estabeleceu que a anuência da instituição financeira acerca das cessões de direitos sobre imóveis do SFH ocorridas após 25/10/1996 é indispensável para que o cessionário adquira legitimidade ativa. Aponta que é incabível o pagamento de indenização a quem não possui registro de transmissão de propriedade perante a instituição financeira. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 12. A controvérsia recursal cinge-se à análise: a) do cabimento da anulação da sentença em razão de ausência de fundamentação; b) da legitimidade ativa da apelante para pleitear judicialmente o pagamento de valores referentes ao conserto do imóvel, aos aluguéis, à indenização por danos morais e à cláusula penal prevista no contrato em exame; e c) da necessidade de anulação do feito para regular instrução; e d) do cabimento de fixação de eficácia retroativa à decisão que revogou a tutela de urgência. III. RAZÕES DE DECIDIR 13. Segundo descrito pela recorrente em seu apelo, o imóvel em questão foi financiado por Manoel de Lima da Silva, em 01/01/1983, no âmbito do SFH, com cobertura pelo FCVS e apólice pública. A apelante pontuou que o imóvel foi vendido para Viviane Maria dos Santos Lima que, em 2021, cedeu os direitos sobre o bem para a recorrente. 14. É incontroversa a inexistência de anuência da CEF e da empresa Traditio às transmissões acima mencionadas, sendo sustentado pela apelante que, em se tratando de danos físicos, tal anuência seria desnecessária. 15. Acerca da matéria em discussão, o STJ, ao apreciar o Tema 520, fixou a seguinte tese: "No caso de cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação realizada após 25/10/1996, a anuência da instituição financeira mutuante é indispensável para que o cessionário adquira legitimidade ativa para requerer revisão das condições ajustadas, tanto para os contratos garantidos pelo FCVS como para aqueles sem a cobertura do mencionado Fundo." 16. Salienta-se que a Corte Superior reconheceu a aplicabilidade da tese acima em casos análogos ao ora analisado: (AgInt no REsp n. 1.995.864/PB, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/10/2023, DJe de 20/10/2023.) e (AgInt no AREsp n. 3.049.319/GO, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Turma, julgado em 22/4/2026, DJEN de 28/4/2026.) 17. Acerca da alegação de que o Tema Repetitivo em questão somente se aplicaria às pretensões de revisão de cláusulas contratuais, destaco os seguintes trechos do primeiro aresto acima: "Como dito, o eg. Tribunal de origem consigna a ilegitimidade dos recorrentes para a propositura da ação de cobertura securitária por vícios construtivos nos imóveis, pois não comprovaram que os contratos de transferência da propriedade são anteriores a 25/10/1996 ou que os respectivos imóveis foram adquiridos originariamente por meio de contrato de financiamento habitacional com cobertura pelo FCVS. (...) Assim, verifica-se que a conclusão do eg. […]

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