Tema 323 do STJSegunda quitação de saldo residual no SFH com FCVS

Tese firmada

O Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS é responsável pela quitação do saldo residual de segundo financiamento nos contratos celebrados até 05.12.1990, ante a ratio essendi do art. 3º da Lei 8.100/90, com o redação conferida pela Lei n 10.150, de 21.12.2001.

Como citar: STJ, Tema 323 (Recursos Repetitivos)

Questão submetida a julgamento

Questão referente à possibilidade, ou não, da segunda quitação do saldo residual relativo a contrato de financiamento para aquisição de residência própria, entabulado pelas regras do Sistema Financeiro da Habitação - SFH, com a utilização de recursos provenientes do Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS, nos termos da Leis 4.380/64, 8.004/99 e 8.100/99.

Na prática: como os tribunais aplicam

54 acórdãos dos tribunais do país mencionam o Tema 323 na nossa base (ementas publicadas no Diário de Justiça Eletrônico Nacional e no STJ). Os mais recentes:

• STJ, AgRg nos EDcl nos EDcl no REsp 1063974, Rel. Min. PAULO SÉRGIO DOMINGUES, PRIMEIRA TURMA, j. 14/04/2025

  PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. UNIÃO COMO INTERVENIENTE, NA FORMA DO ART. 5º, PARÁGRAFO ÚNICO, DA LEI 9.469/1997. POSSIBILIDADE DE PRETENSÃO JUDICIAL QUE, EM TESE, SEJA CONTRÁRIA À DA EMPRESA PÚBLICA RÉ. RESPONSABILIZAÇÃO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. INOBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS PARA A CELEBRAÇÃO DO CONTRATO DE MÚTUO, COM CLÁUSULA DE FGTS. DISCUSSÃO QUE DEVE SER TRAVADA EM AÇÃO PRÓPRIA. TEMA 323/STJ. RECEBIMENTO DO PROCESSO, PELO INTERVENIENTE, NO ESTADO EM QUE SE ENCONTRA. PROVIMENTO NEGADO. 1. A atuação da União como interveniente, na forma prevista no art. 5º, parágrafo único, da Lei 9.469/1997, não se confunde com o instituto da assistência, razão pela qual não há falar em vedação à formulação de pedidos que possam contrariar os interesses da empresa pública demandada originariamente no processo. 2. A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 323), quando do julgamento do REsp 1.133.769/RN, firmou a seguinte tese: "O Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS é responsável pela quitação do saldo residual de segundo financiamento nos contratos celebrados até 05.12.1990, ante a ratio essendi do art. 3º da Lei 8.100/90, com a redação conferida pela Lei n 10.150, de 21.12.2001". 3. A responsabilização da Caixa Econômica Federal pelo ônus financeiro derivado da baixa da hipoteca de imóvel com recursos próprios, e não do fundo de compensação de variações salariais (FCVS), em razão de suposta inobservância dos requisitos legais para a celebração do contrato de mútuo, deve ser debatida em ação própria, considerando-se a delimitação da controvérsia constante dos pedidos formulados na exordial (EDcl no REsp 1.133.769/RN, relator Ministro Luiz Fux, Primeira Seção, julgado em 23/6/2010, DJe de 1º/7/2010). 4. A intervenção da União, prevista na Lei 9.469/1997, acontece a partir do momento processual em que se encontra a demanda, não sendo admitida a retomada de atos já praticados. 5. Agravo regimental a que se nega provimento.

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• STJ, AREsp 3178830, Rel. Min. TEODORO SILVA SANTOS, SEGUNDA TURMA, j. 12/08/2026

  PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. SALDO RESIDUAL. COBERTURA PELO FCVS. CONTRATOS CELEBRADOS ANTES DAS RESTRIÇÕES INTRODUZIDAS PELAS LEIS N. 8.004/1990 E 8.100/1990. RESPONSABILIDADE DA GESTORA DO FUNDO. TEMA REPETITIVO N. 323 (REsp 1.133.769/RN). DISTINGUISHING. DESCABIMENTO. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N. 83/STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Controvérsia sobre a responsabilidade pela quitação do saldo residual de contratos de financiamento habitacional com cobertura pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS), firmados antes da vigência das Leis 8.004/1990 e 8.100/1990. 2. A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema n. 323), firmou a tese de que "O Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS é responsável pela quitação do saldo residual de segundo financiamento nos contratos celebrados até 05.12.1990, ante a ratio essendi do art. 3º da Lei n. 8.100/90, com a redação conferida pela Lei 10.150, de 21.12.2001" (REsp 1.133.769/RN). 3. Descabe distinguishing. A orientação firmada no precedente repetitivo não se altera em função do sujeito ativo da obrigação contratual; veda-se a aplicação retroativa de restrições legais à cobertura pelo FCVS quando os contratos foram celebrados em data anterior. 4. Constatada a consonância do acórdão recorrido com a jurisprudência dominante do STJ, incide a Súmula n. 83/STJ ("Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida"), aplicável também aos recursos especiais interpostos pela alínea a. 5. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.

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• TRF1, Apelação Cível 0007439-74.2008.4.01.3700, Rel. Ana Carolina Roman, 12ª Turma, j. 30/09/2026, DJEN 01/10/2026

  DIREITO CIVIL E ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). FCVS. DUPLICIDADE DE FINANCIAMENTO NA MESMA LOCALIDADE. CONTRATO FIRMADO ANTES DE 05/12/1990. POSSIBILIDADE DE QUITAÇÃO DE MAIS DE UM SALDO DEVEDOR. LEI 10.150/2000. I. CASO EM EXAME 1. Pedido de baixa de hipoteca e quitação de saldo devedor de financiamento imobiliário pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS). A instituição financeira e a União Federal opõem-se à baixa do gravame alegando duplicidade de financiamento no mesmo município, com base nas restrições da Lei n. 8.100/90. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: i) a restrição de quitação de um único saldo devedor pelo FCVS aplica-se a contratos cujos instrumentos originários foram firmados em data anterior a 05/12/1990, e (ii) se a prova documental nos autos confirma o marco temporal necessário para a cobertura do fundo. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A Lei n. 10.150/2000, que alterou o art. 3º da Lei n. 8.100/90, autoriza a cobertura do FCVS para mais de um saldo devedor remanescente, desde que o contrato tenha sido celebrado até 05/12/1990. 4. No caso concreto, o contrato de novação assinado em 2000 faz referência expressa a uma dívida originária expressa em Cruzados (Cz$), moeda vigente entre 1986 e 1989. 5. Comprovada a anterioridade do ajuste originário ao marco legal impeditivo, o mutuário faz jus à quitação do saldo residual pelo FCVS, independentemente da existência de outro financiamento na mesma localidade. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Apelação não provida. Teses de julgamento: 1. É permitida a quitação, pelo FCVS, de saldos devedores remanescentes de mais de um imóvel financiado pelo SFH, ainda que na mesma localidade, desde que os contratos tenham sido celebrados até 05/12/1990. Dispositivos relevantes citados: Lei n. 4.380/64; Lei n. 8.100/90, art. 3º; Lei n. 10.150/2000. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt na PET no REsp 1.751.700/SC, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, DJe 02/05/2023 (Tema 520/STJ); STJ, REsp 1.133.769/RN, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Seção, julgado em 25/11/2009, DJe 18/12/2009 (Tema 323/STJ); TRF1, AC 0024648-83.2008.4.01.3400, Des. Fed. Pablo Zuniga Dourado, 11ª Turma, j. 21/10/2024; TRF1, AC 0058857-35.2009.4.01.3500, Des. Fed. Eduardo Filipe Alves Martins, 5ª Turma, j. 24/07/2024; TRF1, AC 0004164-52.2010.4.01.3602, Juiz Fed. Emmanuel Mascena de Medeiros, 11ª Turma, PJe 22/07/2024; TRF1, AC 0008790-25.2012.4.01.3900, Juíza Fed. Cynthia de Araujo Lima Lopes, 6ª Turma, j. 03/04/2024

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• TRF1, Apelação Cível 0009997-57.2010.4.01.3600, Rel. Alexandre Vasconcelos, 5ª Turma, j. 28/09/2026, DJEN 29/09/2026

  CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). NULIDADE DE RENEGOCIAÇÃO CONTRATUAL. ESTADO DE PERIGO. CC, ART. 156. DOENÇA GRAVE (CÂNCER). COBERTURA SECURITÁRIA. QUITAÇÃO DE SALDO DEVEDOR. RESTITUIÇÃO NA FORMA SIMPLES. DANO MORAL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. AGRAVO RETIDO E APELAÇÕES DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Apelações da Caixa e do Espólio de Célia Ferreira de Souza em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a nulidade do termo de parcelamento referente à renegociação da dívida do financiamento habitacional da casa própria, determinar a quitação do contrato primitivo, condenar a instituição financeira à restituição dos valores pagos indevidamente e, ainda, ao pagamento de indenização por danos morais fixada em R$ 100.000,00 (cem mil reais). II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. No recurso da Caixa se discute a necessidade da intervenção da União, a inexistência de qualquer vício a ensejar a devolução dos valores pagos pela mutuária ou a quitação do contrato habitacional com recursos do FCVS, a ausência de ato ilícito que justifique a reparação por danos morais. O Espólio recorreu sustentando a aplicação do art. 42, p. u. do CDC (devolução em dobro) dos valores pagos indevidamente, a majoração dos danos morais e a condenação em verba honorária exclusivamente a cargo da Caixa. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A Caixa detém legitimidade exclusiva para ocupar o polo passivo das demandas relativas ao Sistema Financeiro da Habitação em que se discute a cobertura do saldo devedor pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS, conforme fixado no Tema Repetitivo 323. Eventual interesse financeiro ou orçamentário no custeio do fundo consubstancia interesse meramente econômico, e não jurídico, afastando a formação de litisconsórcio necessário ou intervenção obrigatória da União. 4. Hipóstese em que a contratante, mãe solteira de duas filhas menores, que em razão do grave quadro clínico que a acometera (neoplasia maligna), não detinha noção de que o aditivo contratual ofertado, sob a promessa de redução de parcelas (de R$ 554,17 para R$ 490,00), implicava na renúncia tanto da garantia da cobertura securitária, que previa a quitação integral do saldo devedor em caso de invalidez permanente ou morte e o FCVS, que garantia o adimplemento total do débito se, ao final do contrato, ainda remanescesse diferença residual. 5. Configurado, portanto, diante da necessidade premente de proteção patrimonial familiar, o dolo de aproveitamento da instituição financeira ao impor renúncia a direitos essenciais em momento de extrema fragilidade da contratante e o manifesto desequilíbrio prestacional, impôe-se a manutenção da sentença que declarou a nulidade do termo de parcelamento por "estado de perigo", com fulcro no art. 156 do Código Civil. 6. Estando a mutuária total e permanentemente inválida, nada mais deveria ter-lhe sido cobrado a partir de então a título de financiamento habitacional, tendo em vista a cobertura do seguro habitacional que estipulava a quitação do saldo devedor nas hipótese de invalidez permanente ou morte. 7. A quitação da dívida pelo seguro habitacional extingue a obrigação principal. O gravame real hipotecário resolve-se, consoante o art. 1.499, I, do Código Civil. 9. Os pagamentos efetuados após o sinistro incapacitante são indevidos. A restituição ao espólio autor é obrigatória. A exigência da prova do erro é descabida em contratos bancários, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 8. A exigência da prova do erro, para fins de repetição de indébito, é descabida em contratos bancários, conforme já decidido pelo STJ, ressaltando que, para evitar o enriquecimento sem causa, a constatação da cobrança indevida já impõe o dever de restituição, independentemente da comprovação de que o mutuário se equivocou ao pagar. 9. O CDC não incide nos contratos de mútuo habitacional com vinculação ao FCVS celebrados antes de sua vigência, consoante entendimento do STJ. A devolução de todos os valores indevidamente recolhidos, deve ocorrer na forma simples, mantendo-se os consectários monetários e juros moratórios estipulados na sentença. 10. A indenização por danos morais fixada em R$ 100.000,00 (cem mil reais) atende aos postulados da razoabilidade e da proporcionalidade. O valor pondera a capacidade econômica do ofensor, o desvalor da conduta e a vedação ao enriquecimento sem causa. 11. Tendo a autor decaído em parte dos pedidos principais, notadamente a restituição em dobro e a legitimidade passiva da Empresa Gestora de Ativos, resta configurada a sucumbência recíproca, revelando-se correta a opção do juízo de origem que determinou a compensação dos honorários advocatícios, à luz do art. 21 do CPC/73(aplicável à época da prolação da sentença). IV. DISPOSITIVO E TESE 12. Agravo retido e apelações desprovidos. Tese de julgamento: "1. A Caixa Econômica Federal possui legitimidade exclusiva nas demandas sobre cobertura do saldo devedor pelo FCVS; 2. Configura estado de perigo a renegociação de dívida habitacional com renúncia a seguro e a fundo de compensação por mutuário acometido de doença grave; 3. A invalidez permanente enseja a quitação do saldo devedor pelo seguro habitacional com efeitos retroativos à data do sinistro; 4. A repetição de indébito em contrato do Sistema Financeiro da Habitação com fundo de compensação anterior ao CDC ocorre na forma simples." Legislação relevante citada: CC/2002, art. 156, art. 757, art. 1.499, I; CDC, art. 42, parágrafo único; CPC/1973, art. 21; CPC/2015, art. 85, § 11; Decreto-lei nº 2.291/1986, art. 7º, III. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.133.769/RN, Rel. Ministro Luiz Fux, Primeira Seção, julgado em 25/11/2009, DJe de 18/12/2009 (Tema Repetitivo 323); TRF1, AC 1036510-81.2024.4.01.3300, Rel. Desembargador Federal Eduardo Filipe Alves Martins, Quinta Turma, PJe de 09/03/2026; TRF1, AC 1001159-95.2020.4.01.3200, Rel. Desembargador Federal Rafael Paulo Soares Pinto, 11ª Turma, PJe 29/10/2024; STJ, REsp 345.500/RS, Rel. Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, Terceira Turma, DJ de 24/6/2002; STJ, AgRg no Ag 425.305/RS, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJ de 3/6/2002; STJ, AgInt no AREsp 1.777.934/MT, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 17/6/2021

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• TRF1, Embargos de Declaração Cível 0065615-29.2015.4.01.3400, Rel. Ana Carolina Roman, 12ª Turma, j. 14/09/2026, DJEN 15/09/2026

  DIREITO ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. FCVS. MULTIPLICIDADE DE FINANCIAMENTOS. CONTRATOS FIRMADOS ANTES DE 05/12/1990. TEMA 323 DO STJ. AGENTE FINANCEIRO NO POLO ATIVO. ERRO DE FATO E OMISSÃO NÃO CONFIGURADOS. I. CASO EM EXAME 1. Embargos de declaração opostos pela Caixa Econômica Federal (CEF) contra acórdão que negou provimento ao seu recurso de apelação, confirmando o direito do agente financeiro embargado à cobertura do saldo residual pelo FCVS em contratos habitacionais antigos, afastando a tese de multiplicidade de financiamentos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) se houve erro de fato quanto à qualidade da parte autora (agente financeiro) para fins de aplicação da jurisprudência do STJ; e (ii) se houve omissão quanto a dispositivos legais que tratam do ressarcimento entre o agente e a União (Lei nº 10.150/2000). III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não há erro de fato. O acórdão embargado fundamentou-se na natureza objetiva e vinculante do Tema 323 do STJ (REsp 1.133.769/RN), o qual estabelece que a vedação à quitação de múltiplos financiamentos não se aplica a contratos celebrados até 05/12/1990, independentemente da qualidade da parte que pleiteia o reconhecimento do direito em juízo. 4. Inexistência de omissão. O Tribunal enfrentou os pontos nodais da lide, consignando que a quitação deve seguir o trâmite definido pelo Conselho Curador do FCVS, respeitando a legislação específica. 5. A pretensão da embargante visa, nitidamente, à rediscussão da causa por discordar do entendimento jurídico adotado pela Turma, o que é vedado na via estreita dos aclaratórios. 6. Consideram-se incluídos no acórdão os elementos suscitados para fins de prequestionamento, nos termos do art. 1.025 do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Embargos de declaração rejeitados. Teses de julgamento: 1. A aplicação da tese fixada no Tema 323 do STJ sobre a responsabilidade do FCVS em contratos anteriores a 05/12/1990 é de natureza objetiva, incidindo sobre o contrato independentemente de a ação ser movida pelo mutuário ou pelo agente financeiro. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022 e 1.025; Lei nº 8.100/1990; Lei nº 10.150/2000. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.133.769/RN (Tema 323)

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