Tema 122 do STJResponsabilidade por IPTU entre promitente comprador e vendedor

Tese firmada

1-Tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU; 2-cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU.

Como citar: STJ, Tema 122 (Recursos Repetitivos)

Questão submetida a julgamento

Questão referente à possibilidade de responsabilização do promitente vendedor e/ou do promitente comprador pelo pagamento do IPTU na execução fiscal, diante da existência de negócio jurídico que visa à transmissão da propriedade (contrato de compromisso de compra e venda).

Na prática: como os tribunais aplicam

444 acórdãos dos tribunais do país mencionam o Tema 122 na nossa base (ementas publicadas no Diário de Justiça Eletrônico Nacional e no STJ). Os mais recentes:

• STJ, AgInt no AREsp 2823247, Rel. Min. FRANCISCO FALCÃO, SEGUNDA TURMA, j. 21/05/2025

  PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. IPTU DOS EXERCÍCIOS DE 2011 A 2014. COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. NESTA CORTE NÃO SE CONHECEU DO RECURSO. AGRAVO INTERNO. ANÁLISE DAS ALEGAÇÕES. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ E SÚMULA 83/STJ. MANUTENÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA QUE NÃO CONHECEU DO RECURSO AINDA QUE POR OUTROS FUNDAMENTOS. I - Na origem, trata-se de agravo de instrumento em exceção de pré-executividade em execução fiscal ajuizada pelo ora Agravado contra o ora Agravante, referente a créditos de IPTU dos exercícios de 2011 a 2014. A decisão rejeitou a exceção de pré-executividade. No Tribunal a decisão foi mantida. II - Trata-se de agravo interno interposto contra decisão que não conheceu do recurso especial diante da incidência de óbices ao seu conhecimento. Na petição de agravo interno, a parte agravante repisa as alegações que foram objeto de análise na decisão recorrida. III - Evidencia-se a deficiência na fundamentação recursal quando o recorrente não indica qual dispositivo de lei federal teria sido violado, bem como não desenvolve argumentação, a fim de demonstrar em que consiste a ofensa aos dispositivos tidos por violados. A via estreita do recurso especial exige a demonstração inequívoca da ofensa ao dispositivo mencionado nas razões do recurso, bem como a sua particularização, a fim de possibilitar exame em conjunto com o decidido nos autos, sendo certo que a falta de indicação dos dispositivos infraconstitucionais tidos como violados caracteriza deficiência de fundamentação, fazendo incidir, por analogia, o disposto no enunciado n. 284 da Súmula do STF: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia." IV - Ainda que superado o óbice, a Corte de origem analisou a controvérsia principal dos autos levando em consideração os fatos e provas relacionados à matéria. Assim, para se chegar à conclusão diversa, seria necessário o reexame fático-probatório, o que é vedado pelo enunciado n. 7 da Súmula do STJ, segundo o qual "A pretensão de simples reexame de provas não enseja recurso especial". V - Ademais, o entendimento do Tribunal de origem está em consonância com a jurisprudência desta Corte Superior no sentido de que as convenções particulares, a exemplo da compra e venda, não são oponíveis a Fazenda Pública, salvo se houver disposição de lei em contrário, nos termos do art. 123 do CTN. Nesse sentido, citando inclusive o Tema 122/STJ, juntamente com o art. 123 do CTN (AgInt no REsp n. 1.815.291/SP, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, julgado em 26/6/2023, DJe de 28/6/2023.) VI - Dessa forma, aplica-se, à espécie, o enunciado da Súmula n. 83/STJ: "Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida." Ressalte-se que o teor do referido enunciado aplica-se, inclusive, aos recursos especiais interpostos com fundamento na alínea a do permissivo constitucional. VII - Agravo interno improvido.

  Publicação oficial

• STJ, REsp 2213454, Rel. Min. MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA, SEGUNDA TURMA, j. 15/04/2026

  DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALEGADA OFENSA AOS ARTS. 489 E 1.022, DO CPC/2015. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO OU AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. IPTU. PROMESSA DE COMPRA E VENDA QUITADA SEM REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. TEMA 122. NOTIFICAÇÃO DO LANÇAMENTO PELO ENVIO DO CARNÊ AO IMÓVEL. SÚMULA 397/STJ. RECURSO PROVIDO. 1. Não há falar em violação dos arts. 489 e 1.022, do CPC quando analisadas fundamentadamente pelo acórdão recorrido as questões que lhe foram submetidas, com o exame dos pontos essenciais ao deslinde da controvérsia. O fato de o Tribunal haver decidido o recurso de forma diversa da defendida nas razões da parte insurgente, elegendo fundamentos distintos daqueles por ela propostos, não configura omissão, contradição ou ausência de fundamentação. 2. Nos termos do Tema 122 do STJ, tanto o proprietário constante do registro imobiliário quanto o possuidor, a qualquer título, podem ser legitimados como sujeitos passivos do IPTU, cabendo à legislação municipal definir o contribuinte, de modo que a existência de promessa de compra e venda, ainda que quitada, não afasta, por si só, a responsabilidade tributária do proprietário registral pelos fatos geradores ocorridos antes do registro da transferência. 3. Enquanto não formalizada a transferência da propriedade no registro imobiliário, a titularidade dominial permanece com o alienante, o que mantém sua legitimidade passiva para responder pelos débitos de IPTU referentes ao imóvel, relativamente a fatos geradores anteriores ao registro da transmissão, sem prejuízo da responsabilidade do possuidor. 4. Conforme entendimento consolidado nesta Corte, inclusive sob o rito dos recursos repetitivos (REsp 1.111.124/PR), a notificação do lançamento do IPTU se aperfeiçoa com o envio do carnê de cobrança ao endereço do imóvel, prescindindo de notificação pessoal do contribuinte, nos termos da Súmula 397/STJ. 5. A circunstância de o proprietário registral não residir no imóvel, ou de o Município ter ciência de que a posse é exercida por terceiro, não afasta a presunção de validade da notificação decorrente do envio do carnê ao endereço do bem, cabendo ao sujeito passivo demonstrar o efetivo não recebimento da correspondência. 6. Ao afastar a presunção de notificação do lançamento com fundamento na ausência de posse do imóvel pelo proprietário registral, o acórdão recorrido divergiu da orientação consolidada desta Corte Superior. 7. Recurso especial provido.

  Publicação oficial

• STJ, AgInt no REsp 2193134, Rel. Min. FRANCISCO FALCÃO, SEGUNDA TURMA, j. 14/05/2025

  TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. IPTU. IMUNIDADE DO POSSUIDOR. RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA. TEMA N. 122/STJ. PROPRIETÁRIO REGISTRAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. PRECEDENTES DO STJ. I - Na origem, trata-se de ação ajuizada pelo Instituto Filadélfia de Londrina contra ao Município de Londrina objetivando a anulação de lançamentos de IPTU de imóvel, em razão de suposta imunidade. O lançamento foi realizado em nome do proprietário registral, sendo o Recorrente possuidor do imóvel. II - Na sentença, julgou-se improcedente o pedido. No Tribunal a quo, a sentença foi reformada. Esta Corte deu provimento ao recurso especial para restabelecer a sentença. III - Prima facie, cabe ressaltar que a situação descrita nos presentes autos não encontra óbice nas Súmulas n. 7, 126 e 211/STJ e 280, 283 e 356/STF. IV - A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, inclusive, com julgado sob o rito dos recursos repetitivos no Tema n. 122, é pacífica no sentido de que tanto o promitente comprador do imóvel (possuidor do imóvel a qualquer título) quanto seu promitente vendedor são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU, mesmo que o contrato de alienação do bem tenha sido registrado em cartório antes do fato gerador do mencionado tributo. V - Não se afasta a eventual imunidade tributária do possuidor do imóvel; contudo, essa condição não impede o Município de realizar o lançamento do IPTU em nome do proprietário registral, conforme consta na matrícula do imóvel. VI - Nesse contexto, a jurisprudência desta Corte Superior também entende que a responsabilidade pelo pagamento do IPTU pode ser eleita pelo Município, tanto ao possuidor a qualquer título, quanto ao titular da propriedade no registro de imóveis. Precedentes: AgInt no AREsp n. 1.862.417/RS, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, julgado em 17/4/2023, DJe de 20/4/2023; AgInt no AgInt no AREsp n. 1.571.670/RS, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 16/3/2023. VII - Agravo interno improvido.

  Publicação oficial

• STJ, AgInt no REsp 2176908, Rel. Min. FRANCISCO FALCÃO, SEGUNDA TURMA, j. 11/12/2024

  PROCESSUAL CIVIL. TRIBUTÁRIO. IPTU. TAXA DE COLETA DE RESÍDUOS SÓLIDOS. EXECUÇÃO FISCAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA. APLICAÇÃO DO TEMA N. 122/STJ. I - Na origem, trata-se de agravo de instrumento interposto por Belmmen Empreendimentos Ltda. contra a decisão que, nos autos da execução fiscal ajuizada pelo Município de Florianópolis, referente a cobrança de débitos de |IPTU e Taxa de Coleta de Resíduos Sólidos, rejeitou a exceção de pré-executividade da executada. II - No Tribunal a quo, a decisão foi parcialmente reformada para acolher parcialmente a exceção de pré-executividade. Esta Corte deu provimento ao recurso especial. III - O Superior Tribunal de Justiça no REsp n. 1.111.202 (Tema 122), sob a sistemática dos recursos repetitivos, decidiu que o contribuinte do IPTU pode ser tanto o promitente comprador quanto seu proprietário/promitente vendedor, conforme ementa do julgado: (REsp n. 1.111.202/SP, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Primeira Seção, julgado em 10/6/2009, DJe de 18/6/2009.) IV - Em questão semelhante, quando do julgamento do REsp 1.073.846 (Tema 209), esta Corte da Cidadania firmou a seguinte tese: "O promitente vendedor é parte legítima para figurar no polo passivo da execução fiscal que busca a cobrança de ITR nas hipóteses em que não há registro imobiliário do ato translativo de propriedade". V - Sobre a controvérsia, em relação a algumas CDAs, o Tribunal de origem entendeu pela ilegitimidade passiva do promitente vendedor em razão de ação judicial prévia para realizar a transferência do registro imobiliário no cartório de imóveis, conforme excertos do julgado, in verbis: " (...) Desse modo postos os fatos, o que se retira é que desde antes da propositura da presente execucional o Poder Público já detinha condições de saber a respeito da existência daquela demanda precedente e na qual ficou afastado o vínculo que unia a ora agravante e os bens, os quais eram de total responsabilidade de Carmen de Sousa Damiani - não se podendo dizer, portanto, que o Fisco ignorasse o fato; como se por questões formais pudesse artificialmente negar conhecimento da declaração judicial." VI - No presente caso, ainda que o promitente vendedor tenha ingressado com ação judicial para obrigar o promitente comprador a realizar o registro da venda no cartório de imóveis, fato é que não havia o efetivo registro até o momento do ajuizamento da execução fiscal. Desse modo, a ausência de registro se amolda à citada jurisprudência desta Corte Superior, devendo-se afastar a ilegitimidade passiva do recorrido. VII - Agravo interno improvido.

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• STJ, EDcl no REsp 2213454, Rel. Min. MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA, SEGUNDA TURMA, j. 01/07/2026

  DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. IPTU. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. NOTIFICAÇÃO DO LANÇAMENTO PELO ENVIO DO CARNÊ. PRETENSÃO DE PREQUESTIONAMENTO POR IMUNIDADE RECÍPROCA. OMISSÃO INEXISTENTE. EMBARGOS REJEITADOS. 1. Os embargos de declaração são cabíveis nas hipóteses do art. 1.022 do CPC/2015, não se prestando à rediscussão do mérito nem à inauguração de matéria não apreciada pelas instâncias ordinárias. 2. A controvérsia sobre imunidade recíproca não foi objeto de pronunciamento nas instâncias ordinárias e carece de premissas fáticas definidas; a sua apreciação em embargos acarretaria indevida supressão de instância, inexistindo omissão a ser suprida. 3. O acórdão embargado examinou fundamentadamente as questões devolvidas, reafirmando a legitimidade passiva do proprietário registral pelos fatos geradores anteriores ao registro da transferência (Tema 122/STJ) e a validade da notificação do lançamento do IPTU pelo envio do carnê ao endereço do imóvel (Súmula 397/STJ), cabendo ao sujeito passivo comprovar o não recebimento. 4. Embargos de declaração rejeitados.

  Publicação oficial