Tema 1.173 do STJResponsabilidade de corretor por atraso em imóvel

Tese firmada

O corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, normalmente, responsável por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda, salvo se demonstrado: (i) envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção; (ii) que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou (iii) haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor.

Como citar: STJ, Tema 1.173 (Recursos Repetitivos)

Questão submetida a julgamento

Definir os limites da responsabilidade do corretor de imóveis ou da sociedade intermediadora da compra e venda por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora/incorporadora, de obrigação relativa à entrega de empreendimento imobiliário, prevista no contrato de promessa de compra e venda.

Na prática: como os tribunais aplicam

101 acórdãos dos tribunais do país mencionam o Tema 1.173 na nossa base (ementas publicadas no Diário de Justiça Eletrônico Nacional e no STJ). Os mais recentes:

• STJ, REsp 2008542, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, SEGUNDA SEÇÃO, j. 08/10/2025

  DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DESCUMPRIMENTO, PELA CONSTRUTORA OU INCORPORADORA, DE OBRIGAÇÕES RELATIVAS AO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. RESPONSABILIDADE DO CORRETOR DE IMÓVEIS. AUSÊNCIA. TESE FIXADA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME : 1. Recurso especial interposto por sociedade corretora de imóveis contra acórdão do Tribunal de Justiça que confirmou sentença condenando-a, solidariamente com a incorporadora, à devolução de valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI, em razão de inadimplemento contratual pela incorporadora na entrega de unidade imobiliária. 2. A sentença declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda e condenou a incorporadora à restituição integral dos valores pagos pelo consumidor, além de condenar a corretora, solidariamente, à devolução solidária dos valores de comissão de corretagem e taxa SATI. 3. O Tribunal de Justiça manteve a condenação solidária da corretora, entendendo que os integrantes da cadeia de consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. A questão em discussão consiste em definir os limites da responsabilidade do corretor de imóveis ou da sociedade intermediadora da compra e venda por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda de imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. Conforme os arts. 722 e 723 do Código Civil, a atividade de corretagem consiste na intermediação de negócios, sendo limitada à aproximação das partes e à prestação de informações sobre o negócio jurídico, sem vínculo direto com as obrigações assumidas pelos contratantes no contrato de compra e venda. 6. Assim, normalmente, inexiste responsabilidade do corretor de imóveis ou da sociedade intermediadora por descumprimento de obrigações, pela construtora ou incorporadora, relativas ao empreendimento imobiliário, salvo se demonstrado envolvimento do corretor nas próprias atividades de incorporação ou construção, integração no mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora ou, ainda, confusão patrimonial. De acordo com o parágrafo único do art. 723 do Código Civil, haverá responsabilidade do corretor apenas por eventuais falhas na prestação inerente aos próprios serviços de corretagem. 7. No caso concreto, não há elementos que indiquem falha na prestação do serviço de corretagem ou envolvimento da corretora nas atividades de incorporação e construção, o que afasta sua responsabilidade solidária pela devolução dos valores pagos pelo consumidor. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso especial provido para afastar a responsabilidade solidária da sociedade intermediadora pela devolução dos valores pagos pelo consumidor. 9. Tese de julgamento - Para efeito do art. 1.036 do CPC, propõe-se a seguinte tese repetitiva para o Tema 1.173/STJ: "O corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, normalmente, responsável por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda, salvo se demonstrado: (i) envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção; (ii) que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou (iii) haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor".

  Publicação oficial

• STJ, EDcl no REsp 2106693, Rel. Min. HUMBERTO MARTINS, TERCEIRA TURMA, j. 24/08/2026

  EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO/NÃO INÍCIO DAS OBRAS. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DE VALORES. INTERMEDIADORA (IMOBILIÁRIA/ CORRETORA). RESPONSABILIDADE AFASTADA. TEMA 1.173/STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA SATI. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. TEMA 939/STJ. OBSCURIDADE PARCIAL QUANTO AO ALCANCE DO DISPOSITIVO. INTEGRAÇÃO ACLARATÓRIA SEM MODIFICAÇÃO DO RESULTADO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS (ART. 86/CPC). MAJORAÇÃO DO ART. 85, § 11, DO CPC. PREJUDICADA. 1. Os embargos de declaração destinam-se a sanar obscuridade, contradição, omissão ou erro material no julgado (CPC, art. 1.022), não se prestando, em regra, à rediscussão do mérito. 2. Na espécie, o acórdão embargado deu provimento ao recurso especial da intermediadora para afastar, integralmente, sua responsabilidade por quaisquer verbas, inclusive comissão de corretagem e taxa SATI, mantendo as condenações exclusivamente contra a incorporadora, à luz do Tema 1.173/STJ. 3. Verificada obscuridade pontual quanto ao alcance do dispositivo, impõe-se integrar o julgado para explicitar que a incorporadora responde, de modo exclusivo, também pela restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI, observados os critérios de atualização e juros fixados nas instâncias ordinárias. 4. A legitimidade passiva da incorporadora para restituição da SATI encontra respaldo na jurisprudência desta Corte, notadamente no Tema 939/STJ. 5. Mantida a redistribuição dos ônus sucumbenciais na origem (CPC, art. 86), a ser definida pelo juízo de primeiro grau. 6. Prejudicada a majoração de honorários do art. 85, § 11, do CPC em desfavor da recorrente intermediadora. Embargos de declaração acolhidos.

  Publicação oficial

• STJ, REsp 1897867, Rel. Min. HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA SEÇÃO, j. 13/08/2025

  RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. TEMA 1099/STJ. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO/CONSTRUÇÃO IMOBILIÁRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DO PREÇO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRAZO DE PRESCRIÇÃO DECENAL (ART. 205, CC/2002). DISTINÇÃO COM O TEMA 938/STJ. PRECEDENTES DA CORTE ESPECIAL SOBRE O CARÁTER SUBSIDIÁRIO DA AÇÃO DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. Tese para os fins do art. 1.040 do CPC/2015: Prescrição decenal (art. 205, CC/2002) da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o pedido de repetição dirigido contra a incorporadora/construtora tiver por fundamento a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, contando-se o prazo desde a data em que o adquirente tiver ciência da recusa da restituição integral das parcelas pagas. 2. Delimitação da controvérsia: 2.1. Tese aplicável às hipóteses em que o pedido de restituição da comissão de corretagem for deduzido contra a incorporadora/construtora (em conjunto ou não com o(a) corretor(a) de imóveis), tendo como causa de pedir a resolução do contrato por culpa da incorporadora/construtora, devido a atraso na entrega do imóvel. 2.2. Inaplicabilidade da tese vinculante à pretensão deduzida contra o(a) corretor(a) de imóveis, cuja responsabilidade é matéria do Tema 1.173/STJ. 3. Razões de decidir: 3.1. Caráter subsidiário da ação de enriquecimento sem causa, de modo que, havendo causa contratual para o pedido de restituição, a respectiva pretensão se sujeita ao prazo geral de prescrição, não se aplicando a prescrição trienal do art. 206, inciso IV, do CC/2002. Precedentes da Corte Especial. 3.2. Inaplicabilidade do Tema 938/STJ à hipótese, pois a tese nele firmada é aplicável tão somente à pretensão de repetição fundada na abusividade da cláusula de corretagem, o que não é a hipótese desta afetação. 4. Caso concreto: 4.1.Recurso especial julgado prejudicado no caso concreto, devido à extinção do feito na origem após realização de acordo entre as partes, implicando superveniente perda do objeto recursal nesta instância. 5. Tese relativa ao Tema 1099/STJ - Prescrição decenal (art. 205, CC/2002) da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o pedido de repetição dirigido contra a incorporadora/construtora tiver por fundamento a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, contando-se o prazo desde a data em que o adquirente tiver ciência da recusa da restituição integral das parcelas pagas. 6. Recurso especial conhecido para fins de fixação da tese, mas julgado prejudicado no caso concreto.

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• STJ, AgInt no AREsp 1849834, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, j. 09/03/2026

  AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO PELA INCORPORADORA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. CORRETOR DE IMÓVEIS. NÃO OCORRÊNCIA. NÃO DEMONSTRAÇÃO DE FALHA DO SERVIÇO DE CORRETAGEM. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA RECONSIDERAR A DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO CONHECIDO PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Consoante entendimento consolidado nesta Corte Superior, "O corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, normalmente, responsável por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda, salvo se demonstrado: (i) envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção; (ii) que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou (iii) haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor" (REsp 2.008.545/DF, Relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, DJEN de 29/10/2025, Tema 1.173/STJ). 2. Na hipótese, não há elementos que indiquem falha na prestação do serviço de corretagem ou envolvimento da corretora nas atividades de incorporação e construção, o que afasta sua responsabilidade solidária pela devolução dos valores pagos pelo consumidor. 3. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada, e, em novo exame, conhecer do agravo para dar provimento ao recurso especial.

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• STJ, REsp 2106693, Rel. Min. HUMBERTO MARTINS, TERCEIRA TURMA, j. 11/05/2026

  RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO E NÃO INÍCIO DAS OBRAS. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DE VALORES. INTERMEDIADORA (IMOBILIÁRIA/CORRETORA). RESPONSABILIDADE. AUSÊNCIA. TEMA 1.173/STJ. ARTS. 722 E 723 DO CC. ARTS. 7º, 14, § 3º, I E II, § 4º, E 25, § 1º, DO CDC. DISTINGUISHING EM RELAÇÃO À SOLIDARIEDADE GENÉRICA NA CADEIA DE CONSUMO. ACÓRDÃO EM DESACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS (ART. 86, CPC). 1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de valores e danos morais em razão de atraso e não início das obras. Sentença que rescinde o contrato, determina restituição integral das parcelas pagas e condena, solidariamente, incorporadora e corretora, inclusive quanto à comissão de corretagem e taxa SATI. Acórdão que reconhece a corretora como "mera intermediadora", afasta sua solidariedade por preço e danos morais, mas mantém sua condenação à devolução de corretagem e SATI. 2. A atividade de corretagem, nos termos dos arts. 722 e 723 do CC, limita-se à aproximação das partes e à prestação de informações sobre o negócio, sem vínculo direto com as obrigações do contrato de promessa de compra e venda; responsabilidade do corretor, em regra, apenas por falhas próprias do serviço (art. 723, parágrafo único, CC). 3. À luz dos arts. 7º, parágrafo único, 14, § 3º, I e II, § 4º, e 25, § 1º, do CDC, a solidariedade na cadeia de consumo exige nexo causal entre a conduta e o dano. Mera intermediação, sem falha específica de corretagem nem envolvimento na incorporação/construção, não atrai responsabilidade pelo inadimplemento da incorporadora. 4. Aplicação do Tema 1.173/STJ (REsp 2.008.545/DF): o corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, normalmente não responde por danos decorrentes do descumprimento, pela construtora/incorporadora, de obrigações do empreendimento, salvo se demonstrados (I) envolvimento nas atividades de incorporação/construção, (II) integração em mesmo grupo econômico ou (III) confusão/desvio patrimonial. Hipótese em que não há prova de falha na corretagem nem dos vínculos excepcionais. Recurso especial provido para afastar, integralmente, a condenação da intermediadora (devolução de comissão de corretagem e taxa SATI e quaisquer danos), mantendo-se as condenações exclusivamente em face da incorporadora. Redistribuição dos ônus sucumbenciais na origem (art. 86, CPC).

  Publicação oficial