Tema 1.099 do STJPrescrição de restituição de comissão de corretagem

Tese firmada

Prescrição decenal (art. 205, CC/2002) da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o pedido de repetição dirigido contra a incorporadora/construtora tiver por fundamento a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, contando-se o prazo desde a data em que o adquirente tiver ciência da recusa da restituição integral das parcelas pagas.

Como citar: STJ, Tema 1.099 (Recursos Repetitivos)

Questão submetida a julgamento

Prazo prescricional aplicável à pretensão de restituição da comissão de corretagem na hipótese de resolução do contrato por culpa da construtora/incorporadora, em virtude de atraso na entrega do imóvel.

Na prática: como os tribunais aplicam

52 acórdãos dos tribunais do país mencionam o Tema 1.099 na nossa base (ementas publicadas no Diário de Justiça Eletrônico Nacional e no STJ). Os mais recentes:

• STJ, REsp 1897867, Rel. Min. HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA SEÇÃO, j. 13/08/2025

  RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. TEMA 1099/STJ. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO/CONSTRUÇÃO IMOBILIÁRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DO PREÇO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRAZO DE PRESCRIÇÃO DECENAL (ART. 205, CC/2002). DISTINÇÃO COM O TEMA 938/STJ. PRECEDENTES DA CORTE ESPECIAL SOBRE O CARÁTER SUBSIDIÁRIO DA AÇÃO DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. Tese para os fins do art. 1.040 do CPC/2015: Prescrição decenal (art. 205, CC/2002) da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o pedido de repetição dirigido contra a incorporadora/construtora tiver por fundamento a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, contando-se o prazo desde a data em que o adquirente tiver ciência da recusa da restituição integral das parcelas pagas. 2. Delimitação da controvérsia: 2.1. Tese aplicável às hipóteses em que o pedido de restituição da comissão de corretagem for deduzido contra a incorporadora/construtora (em conjunto ou não com o(a) corretor(a) de imóveis), tendo como causa de pedir a resolução do contrato por culpa da incorporadora/construtora, devido a atraso na entrega do imóvel. 2.2. Inaplicabilidade da tese vinculante à pretensão deduzida contra o(a) corretor(a) de imóveis, cuja responsabilidade é matéria do Tema 1.173/STJ. 3. Razões de decidir: 3.1. Caráter subsidiário da ação de enriquecimento sem causa, de modo que, havendo causa contratual para o pedido de restituição, a respectiva pretensão se sujeita ao prazo geral de prescrição, não se aplicando a prescrição trienal do art. 206, inciso IV, do CC/2002. Precedentes da Corte Especial. 3.2. Inaplicabilidade do Tema 938/STJ à hipótese, pois a tese nele firmada é aplicável tão somente à pretensão de repetição fundada na abusividade da cláusula de corretagem, o que não é a hipótese desta afetação. 4. Caso concreto: 4.1.Recurso especial julgado prejudicado no caso concreto, devido à extinção do feito na origem após realização de acordo entre as partes, implicando superveniente perda do objeto recursal nesta instância. 5. Tese relativa ao Tema 1099/STJ - Prescrição decenal (art. 205, CC/2002) da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o pedido de repetição dirigido contra a incorporadora/construtora tiver por fundamento a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, contando-se o prazo desde a data em que o adquirente tiver ciência da recusa da restituição integral das parcelas pagas. 6. Recurso especial conhecido para fins de fixação da tese, mas julgado prejudicado no caso concreto.

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• STJ, REsp 2054219, Rel. Min. HUMBERTO MARTINS, TERCEIRA TURMA, j. 02/03/2026

  DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. DANOS MORAIS. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que, em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores e reparação por danos morais, manteve sentença de parcial procedência, condenando a recorrente à devolução de parte dos valores pagos, ao cancelamento da inclusão do recorrido em cadastros de crédito e à indenização por danos morais. A parte recorrente sustenta a ocorrência de prescrição trienal da pretensão de devolução da comissão de corretagem, a validade da cláusula que transfere tal encargo ao comprador, a regularidade do leilão extrajudicial realizado em razão do inadimplemento dos compradores e a inexistência de direito à devolução integral das parcelas pagas. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber: (i) se a pretensão de devolução da comissão de corretagem está sujeita à prescrição trienal ou decenal; (ii) se a cláusula que transfere o encargo da comissão de corretagem ao comprador é válida; (iii) se o leilão extrajudicial realizado em razão do inadimplemento dos compradores foi regular; e (iv) se há direito à devolução integral das parcelas pagas e à indenização por danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A pretensão de devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o pedido de repetição for dirigido contra a incorporadora/construtora e tiver por fundamento a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, está sujeita ao prazo de prescrição decenal, conforme tese firmada no Tema 1099/STJ. 4. A jurisprudência do STJ reconhece o direito do consumidor de rescindir o contrato de promessa de compra e venda de imóvel e receber a restituição dos valores pagos, assegurando ao vendedor sem culpa pelo distrato o direito de reter parcela do montante, nos termos da Súmula 543/STJ. 5. A realização de leilão extrajudicial não afasta o direito do promitente comprador de receber as parcelas pagas, sob pena de enriquecimento ilícito, conforme precedentes do STJ. 6. A revisão da regularidade do leilão extrajudicial e da validade da cláusula que transfere o encargo da comissão de corretagem ao comprador, bem como a configuração do dano moral, demandaria reexame de matéria fático-probatória e interpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado em recurso especial pelas Súmulas n. 5 e 7/STJ. IV. DISPOSITIVO Recurso especial não conhecido.

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• STJ, AgInt no REsp 2054076, Rel. Min. HUMBERTO MARTINS, TERCEIRA TURMA, j. 18/09/2023

  CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. TEMA 1.099/STJ. NÃO APLIÇAÇÃO. PRESCRIÇÃO TRIENAL. TEMA N. 938/STJ. 1. A questão jurídica afetada pela Segunda Seção desta Corte à sistemática de recursos repetitivos cadastrada como Tema n. 1.099 não é a mesma dos autos, uma vez que o referido tema discute o prazo prescricional da pretensão de restituição da comissão de corretagem na hipótese de resolução do contrato por culpa da construtora/incorporadora, em virtude de atraso na entrega do imóvel. 2. O caso dos autos não se trata de descumprimento contratual por parte da construtora/incorporadora, e sim de mero pedido de restituição de valores pagos a título de taxa SATI (corretagem) e IPTU. 3. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). Tema n. 938/STJ. Agravo interno improvido.

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• STJ, AgInt no AREsp 2229024, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, j. 14/08/2023

  AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. DECISÃO QUE DETERMINA O RETORNO DOS AUTOS AO TRIBUNAL DE ORIGEM PARA AGUARDAR JULGAMENTO DE RECURSO REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO NO SOBRESTAMENTO. IRRECORRIBILIDADE. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO CONHECIDO. 1. A decisão que determina o retorno dos autos ao Tribunal de origem, para que aguarde o julgamento de recurso representativo da controvérsia, não gera prejuízo à parte, sendo portanto irrecorrível, exceto quando demonstrado erro. 2. Não se verifica nenhum equívoco na decisão agravada, tendo em vista que o Tema 1.099/STJ trata justamente da matéria discutida nos presentes autos: "Prazo prescricional aplicável à pretensão de restituição da comissão de corretagem na hipótese de resolução do contrato por culpa da construtora/incorporadora, em virtude de atraso na entrega do imóvel". 3. Esta Corte Superior possui entendimento no sentido de inexistir óbice para que o relator, por questão de economia processual, determine o sobrestamento do feito, ainda que a decisão de afetação não tenha determinado a suspensão nacional dos processos (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.938.657/SC, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, julgado em 29/11/2021, DJe de 1/12/2021). 4. Agravo interno não conhecido.

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• TJCE, Apelação Cível 0161808-76.2017.8.06.0001, Rel. Raul Araújo, 2ª Câmara de Direito Privado, DJEN 15/10/2026

  APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE LOTES CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL. REJEIÇÃO. DEMANDA DE NATUREZA PESSOAL. INAPLICABILIDADE DA REGRA DE COMPETÊNCIA ABSOLUTA DO FORO DA SITUAÇÃO DO IMÓVEL. AJUIZAMENTO NO DOMICÍLIO DOS RÉUS. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO À DEFESA. RELAÇÃO DE CONSUMO. AQUISIÇÃO DE BENS IMÓVEIS PELOS DESTINATÁRIOS FINAIS. INFRAESTRUTURA CONTRATUALMENTE PROMETIDA. TERRAPLANAGEM, PAVIMENTAÇÃO DAS RUAS, DRENAGEM DE ÁGUAS PLUVIAIS, MEIO-FIO, CALÇADAS E SISTEMA DE ENERGIA ELÉTRICA. PRAZO FIXADO PARA CONCLUSÃO DAS OBRAS E DISPONIBILIZAÇÃO DOS LOTES. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA ENTREGA INTEGRAL E TEMPESTIVA DA INFRAESTRUTURA. FOTOGRAFIAS SEM IDENTIFICAÇÃO DA DATA E PROVA TESTEMUNHAL INCONCLUSIVA. ÔNUS PROBATÓRIO DOS RÉUS NÃO CUMPRIDO. ART. 373, II, DO CPC. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DOS VENDEDORES. RESOLUÇÃO DOS CONTRATOS POR CULPA EXCLUSIVA DA PARTE VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543 DO STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESOLUÇÃO DECORRENTE DO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DEVIDA. TEMA REPETITIVO 1.099 DO STJ. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARCELA DOS VALORES PAGOS. JUROS DE MORA. INAPLICABILIDADE DO TEMA 1.002 DO STJ, RESTRITO ÀS HIPÓTESES DE DESFAZIMENTO POR INICIATIVA OU CULPA DO COMPRADOR. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. PRINCÍPIOS DA SUCUMBÊNCIA E DA CAUSALIDADE. VENDEDORES INADIMPLENTES QUE DERAM CAUSA AO PROCESSO. RECURSOS DESPROVIDOS. HONORÁRIOS RECURSAIS MAJORADOS. I. Caso em exame 1. Apelações interpostas por VIP IMOBILIÁRIA LTDA., GLAYDDES MARIA SINDEAUX ESMERALDO e ROSSINI DE MATOS ESMERALDO contra sentença que julgou parcialmente procedente ação proposta por MÔNICA ANDRÉA PINTO ROCHA e ALYSSANDRO REGES ROCHA SILVA, declarou rescindidos os contratos de aquisição de dois lotes situados no empreendimento Vila Soure, em Caucaia/CE, e condenou a imobiliária e a vendedora à restituição dos valores pagos. 2. Os compradores alegaram que a infraestrutura prometida contratualmente, compreendendo terraplanagem, pavimentação das ruas, drenagem de águas pluviais, calçadas e outros serviços, não foi implantada, motivo pelo qual recusaram o recebimento dos lotes. A imobiliária sustenta ter cumprido as obrigações contratuais, atribui aos compradores a responsabilidade pelo desfazimento e pretende reter parcela dos valores pagos, além da comissão de corretagem. Os demais apelantes também suscitam incompetência territorial, defendem a entrega da infraestrutura e requerem que os juros de mora incidam somente a partir do trânsito em julgado. II. Questões em discussão 3. As questões em discussão consistem em verificar: (i) a competência territorial para processar a demanda; (ii) a incidência do Código de Defesa do Consumidor; (iii) qual das partes deu causa à resolução dos contratos; (iv) se os vendedores comprovaram a implantação tempestiva da infraestrutura contratada; (v) a possibilidade de retenção de parcela dos valores pagos e da comissão de corretagem; (vi) o termo inicial dos juros de mora; e (vii) a responsabilidade pelos ônus sucumbenciais. III. Razões de decidir 4. A ação não está fundada em direito real imobiliário, mas na resolução de contratos e na restituição das quantias pagas, razão pela qual não incide a competência absoluta do foro da situação do imóvel prevista no art. 47, caput, do CPC. 5. Embora os contratos contenham cláusula de eleição de foro, a demanda foi proposta no domicílio dos réus. Tratando-se de competência territorial relativa e inexistindo prejuízo ao exercício da defesa, deve ser mantida a competência do juízo perante o qual a ação foi ajuizada. 6. O Código de Defesa do Consumidor aplica-se aos contratos de compra e venda de unidades imobiliárias celebrados entre a incorporadora ou vendedora e os adquirentes finais. 7. As condições gerais dos contratos atribuíram expressamente às vendedoras a responsabilidade pela implantação da infraestrutura na área remanescente em que estavam inseridos os terrenos adquiridos. A infraestrutura contratada abrangia serviços de terraplanagem, pavimentação das ruas abertas com pedra tosca, inclinação própria para drenagem de águas pluviais, meio-fio, calçadas nas laterais da rua principal e sistema de energia elétrica interligado à rede da concessionária. O quadro-resumo estabelecia que as obras deveriam estar concluídas e os terrenos disponibilizados aos compradores até 30 de dezembro de 2014. O contrato também condicionava a imissão na posse à conclusão da infraestrutura e à celebração do termo de entrega. 8. As fotografias apresentadas pelos recorrentes não possuem indicação segura da data em que foram produzidas e, por isso, não demonstram que a infraestrutura estivesse concluída dentro do prazo contratualmente estabelecido. A prova testemunhal também não confirmou a implantação tempestiva dos postes, cabos de energia e demais serviços, limitando-se a testemunha a formular suposição sobre a situação do empreendimento na época de seu lançamento ou entrega. 9. Os vendedores não se desincumbiram do ônus de demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito dos compradores, conforme o art. 373, II, do CPC. 10. Reconhecida a responsabilidade dos vendedores pelo desfazimento, os compradores fazem jus à restituição integral e imediata das parcelas pagas, não sendo legítima a retenção pretendida pelos recorrentes. 11. Não se aplica ao caso o entendimento do Tema 1.002 do Superior Tribunal de Justiça acerca da incidência dos juros de mora somente após o trânsito em julgado, pois esse precedente se refere às hipóteses em que o desfazimento decorre da iniciativa ou da culpa do comprador. Como o inadimplemento foi atribuído aos vendedores, não há fundamento para transferir aos compradores os efeitos financeiros da mora nem para postergar os juros até o trânsito em julgado. 12. A responsabilidade pelas custas e pelos honorários advocatícios deve observar tanto a sucumbência quanto o princípio da causalidade, segundo o qual suporta os encargos processuais aquele que deu causa à instauração da demanda. Os recorrentes foram sucumbentes e deram causa ao ajuizamento da ação ao deixarem de cumprir tempestivamente a obrigação de implantação da infraestrutura, devendo responder integralmente pelos ônus processuais. IV. Dispositivo e tese 13. Recursos conhecidos e desprovidos. Teses de julgamento: A ação destinada à resolução de contrato de compra e venda de imóvel e à restituição dos valores pagos possui natureza pessoal, não se submetendo à competência absoluta do foro da situação da coisa. A existência de cláusula de eleição de foro não impede o ajuizamento da demanda no domicílio dos réus quando se tratar de competência territorial relativa e não houver prejuízo à defesa. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor ao contrato de aquisição de lote celebrado entre os fornecedores do empreendimento imobiliário e os compradores destinatários finais. […]

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