Tema 996 do STJIndenização por atraso na entrega de imóvel futuro

Tese firmada

As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes:1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

Como citar: STJ, Tema 996 (Recursos Repetitivos)

Questão submetida a julgamento

Definir se:1.1) na aquisição de unidades autônomas futuras, financiadas na forma associativa, o contrato deverá estabelecer de forma expressa, clara e inteligível, o prazo certo para a formação do grupo de adquirentes e para a entrega do imóvel.1.2) o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada.1.3) é lícito o repasse dos "juros de obra", ou "juros de evolução da obra", ou "taxa de evolução da obra", ou outros encargos equivalentes, após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.1.4) o descumprimento do prazo de entrega de imóvel objeto de compromisso de venda e compra, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído por indexador geral, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.Será submetido à deliberação da Segunda Seção, por ocasião do julgamento do mérito do recurso especial, se apropriado atribuir tratamento distinto, a depender da origem e da finalidade do financiamento, na fixação e aplicação das teses firmadas, a saber: a) se alcançam apenas a aquisição de imóvel residencial ou também o comercial; e b) se a aquisição do imóvel se deu a título de investimento ou com o objetivo de moradia da família.

Na prática: como os tribunais aplicam

1.850 acórdãos dos tribunais do país mencionam o Tema 996 na nossa base (ementas publicadas no Diário de Justiça Eletrônico Nacional e no STJ). Os mais recentes:

• STJ, AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp 2171904, Rel. Min. HUMBERTO MARTINS, TERCEIRA TURMA, j. 25/08/2025

  AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DO VENDEDOR. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. CABIMENTO. TEMA N. 996/STJ. CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL. AFASTAMENTO, EM REGRA. TEMA N. 970/STJ. POSSIBILIDADE APENAS QUANDO INSUFICIENTE PARA RESSARCIR O DANO PRESUMIDO. PRECEDENTES. RETORNO DOS AUTOS. NECESSIDADE. 1. A pretensão recursal que conduziu ao provimento do recurso especial funda-se em premissa meramente jurídica, sem qualquer análise fática, relativa ao cabimento de lucros cessantes pelo atraso na entrega do imóvel. O entendimento do Tribunal de origem não está de acordo com a jurisprudência do STJ, firmada no sentido de que o descumprimento do contrato de promessa de compra e venda acarreta a obrigação ao pagamento de indenização por lucros cessantes, porquanto presumidos os prejuízos. 2. Exegese do Tema n. 996/STJ: "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". 3. A excepcionalidade de cumulação do lucros cessantes com cláusula penal permeia questão fática que impõe o retorno dos autos ao Tribunal de origem para que, com base no conjunto fático-probatório, a apelação seja julgada conforme os parâmetros traçados pela jurisprudência do STJ quanto ao tema. Agravo interno improvido.

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• STJ, REsp 2146240, Rel. Min. HUMBERTO MARTINS, TERCEIRA TURMA, j. 24/11/2025

  DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO NO CONTRATO. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES FIXADA PELA AVALIAÇÃO FÁTICA DA CORTE DE ORIGEM. RECURSO NÃO CONHECIDO. I. CASO EM EXAME 1. Ação de reparação por danos materiais e morais proposta por adquirentes de unidade habitacional do Empreendimento Residencial Florença, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (Programa Minha Casa Minha Vida), em razão de atraso prolongado na entrega da obra, com pedidos de lucros cessantes/danos emergentes (0,5% ao mês), danos morais e ressarcimento de contribuição associativa. 2. O Tribunal de origem deu parcial provimento à apelação/agravo, reconhecendo a legitimidade passiva da CEF e fixando indenização por lucros cessantes em 0,5% sobre os valores efetivamente desembolsados pelos autores, desde março de 2015 até a entrega do imóvel, com juros moratórios e correção monetária. O pedido de ressarcimento da contribuição associativa foi julgado improcedente. 3. Recurso especial interposto pela parte autora, alegando ofensa ao art. 1.022 do CPC e pleiteando a fixação de lucros cessantes com base no valor de mercado do imóvel, sem limitações temporais, além de afastar a limitação da responsabilidade da CEF. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve omissão ou contradição no acórdão recorrido, em violação do art. 1.022 do CPC; e (ii) saber se a indenização por lucros cessantes deve ser fixada com base no valor de mercado do imóvel, sem limitações temporais, e se a responsabilidade da CEF deve ser ampliada. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. O Tribunal de origem enfrentou fundamentadamente as questões submetidas, inexistindo omissão ou contradição, conforme exigido pelo art. 1.022 do CPC. 6. O caso foi decidido pela Corte de origem a partir da análise de algumas peculiaridades, como a inexistência de prazo de entrega e ausência de contrato de financiamento. A fixação da indenização por lucros cessantes e a delimitação da responsabilidade da CEF foram baseadas em peculiaridades fáticas e na análise de provas, sendo inviável o reexame dessas questões em recurso especial, nos termos da Súmula 7 do STJ. 7. O contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes não previa prazo de entrega do imóvel, e não houve contrato de financiamento com a CEF, o que inviabiliza a aplicação irrestrita do entendimento do Tema 996/STJ. IV. DISPOSITIVO 8. Resultado do Julgamento: Recurso especial não conhecido. Tese de julgamento: 1. A análise de peculiaridades fáticas e de provas realizadas pelo Tribunal de origem não pode ser revista em recurso especial, nos termos da Súmula 7 do STJ. 2. A ausência de prazo de entrega no contrato de promessa de compra e venda inviabiliza a aplicação irrestrita do entendimento do Tema 996/STJ. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1.022; Código Civil, arts. 186, 389, 402, 927 e 944; Súmula 7 do STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.936.100/MS, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN 15.05.2025; STJ, REsp 2.139.824/MT, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN 29.04.2025; STJ, REsp 2.157.495/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN 07.07.2025.

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• STJ, AgInt no AREsp 1676557, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, j. 24/08/2026

  AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. TEMA 996/STJ. PRAZO CERTO DE ENTREGA SEM VINCULAÇÃO A FINANCIAMENTO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL NÃO OCORRÊNCIA. AGRAVO INTERNO NÃO CONHECIDO. 1. As razões do agravo interno não enfrentam adequadamente os fundamentos da decisão agravada. 2. O acórdão recorrido analisou todas as questões necessárias ao deslinde da controvérsia, não se configurando negativa de prestação jurisdicional. 3. Aplica-se o Tema 996/STJ: o contrato deve estabelecer prazo certo de entrega, não vinculado à concessão de financiamento, admitida cláusula de tolerância de até 180 dias. 4. O termo inicial para contagem do prazo de entrega fixa-se na assinatura do contrato entre adquirente e construtora, conforme tese consolidada (Tema 996/STJ). 5. As Súmulas 5/STJ e 7/STJ não incidem, porque houve revaloração jurídica de fatos incontroversos, sem interpretação de cláusula contratual nem reexame de provas. 6. Agravo interno não conhecido.

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• STJ, REsp 2125619, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 22/04/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL, DANOS MORAIS E JUROS DE OBRA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83 DO STJ SOBRE O DANO MORAL. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal Regional Federal da 4ª Região; decisão no STJ que não conhece do recurso especial. 2. A controvérsia trata de ação de procedimento comum por atraso na entrega de imóvel comprado na planta, com pedidos de devolução de juros de obra, lucros cessantes, multa contratual e danos morais. O valor da causa foi fixado em R$ 84.076,02. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, fixando restituição de juros de obra, lucros cessantes, danos morais e honorários. 4. A Corte de origem reformou parcialmente, reconheceu responsabilidade solidária da CEF, majorou os danos morais, determinou restituição em dobro dos juros de obra em parte do período e ajustou honorários. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve violação do art. 186 do Código Civil por reconhecer danos morais de forma automática e presumida; (ii) saber se há divergência jurisprudencial quanto à não configuração de dano moral in re ipsa pelo atraso na entrega do imóvel; (iii) saber se é impossível cumular cláusula penal moratória com lucros cessantes conforme o Tema n. 970 do STJ; e (iv) saber se devem ser observadas as diretrizes do Tema n. 996 do STJ sobre prejuízos materiais. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Incide a Súmula n. 83 do STJ, pois o acórdão recorrido está em consonância com a orientação desta Corte de que o mero inadimplemento não gera, por si, dano moral, exigindo circunstâncias específicas, como atraso excessivo, presentes no caso. 7. A inadmissão do recurso especial pela alínea a, por incidência de súmula sobre a mesma tese jurídica, prejudica o exame da divergência jurisprudencial. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso especial não conhecido. Tese de julgamento: "1. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão recorrido se alinha ao entendimento de que o atraso na entrega de imóvel só configura dano moral diante de circunstâncias específicas, como atraso excessivo. 2. A inadmissão do recurso especial pela alínea a, em razão de incidência de súmula sobre a mesma tese, prejudica o conhecimento do dissídio jurisprudencial." Dispositivos relevantes citados: CF, art. 105, III, a e c; CC, art. 186; CPC, art. 85, § 11 e § 2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 83; STJ, REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019; STJ, AgInt no AREsp n. 2.143.077/RJ, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 12/12/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 2.084.111/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 14/11/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 2078339/SC, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 16/9/2024.

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• STJ, AREsp 2786657, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, j. 22/06/2026

  AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CONSTRUTORA E DO AGENTE FINANCEIRO (CEF). LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. TEMA Nº 996/STJ. CONSONÂNCIA. CLÁUSULAS CONTRATUAIS REEXAME. PROVAS. ÓBICES. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. INCIDÊNCIA. 1. A revisão do acórdão recorrido acerca da responsabilidade exclusiva da Caixa Econômica Federal pelo atraso na entrega da obra, demandaria a interpretação das cláusulas do contrato estabelecido entre as partes e a reanálise dos demais elementos de convicção produzidos nos autos, procedimentos inviáveis na via eleita, a teor das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 2. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

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