Tema 960 do STJComissão de corretagem no Minha Casa Minha Vida

Tese firmada

Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

Como citar: STJ, Tema 960 (Recursos Repetitivos)

Questão submetida a julgamento

Discute-se a validade da transferência ao consumidor da obrigação de pagar a comissão de corretagem nas promessas de compra e venda celebradas no âmbito do programa 'Minha Casa, Minha Vida'.

Na prática: como os tribunais aplicam

27 acórdãos dos tribunais do país mencionam o Tema 960 na nossa base (ementas publicadas no Diário de Justiça Eletrônico Nacional e no STJ). Os mais recentes:

• STJ, AREsp 2870777, Rel. Min. DANIELA TEIXEIRA, TERCEIRA TURMA, j. 10/11/2025

  DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANOS MORAIS. REVISÃO DO JULGADO. ÓBICES SUMULARES. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL. I. Caso em exame 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial fundamentado no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, no qual a parte agravante alegou violação aos arts. 402, 403, 421, 422, 725, 884 e 927 do Código Civil. II. Questão em discussão 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se é válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, considerando a ausência de previsão contratual clara e prévia; (ii) saber se estão configurados danos morais indenizáveis em razão do atraso na entrega do imóvel e dos vícios construtivos constatados. III. Razões de decidir 3. A ausência de previsão contratual clara e prévia acerca da comissão de corretagem impede sua transferência ao comprador, conforme entendimento consolidado no Tema 960 do STJ. 4. A configuração de danos morais em razão do atraso na entrega do imóvel e dos vícios construtivos foi reconhecida pela instância de origem com base no conjunto fático-probatório, sendo inviável sua revisão em recurso especial, nos termos da Súmula 7 do STJ. 5. A pretensão de reexame das cláusulas contratuais e das provas dos autos esbarra nos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ. IV. Dispositivo 6. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

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• STJ, AREsp 2184340, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, j. 24/11/2025

  DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA DE FRUIÇÃO. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO DE VALORES. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem apreciou de forma suficiente as questões apontadas como omissas, não havendo negativa de prestação jurisdicional ou violação ao art. 1.022 do CPC. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que é indevida a cobrança de taxa de fruição em terreno não edificado, pois a ausência de edificação impede o surgimento de obrigação fundada na vedação ao enriquecimento sem causa. 3. A retenção de 10% dos valores pagos está em consonância com o entendimento consolidado do STJ, que considera razoável a retenção entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso concreto. 4. A transferência da comissão de corretagem ao comprador é válida desde que observados o dever de informação e a comprovação da intermediação por corretor, o que não ocorreu no caso concreto, conforme destacado pelo Tribunal local, com aplicação do entendimento do Tema 960 do STJ. A revisão das conclusões do Tribunal de origem demandaria reexame de matéria fático-probatória, o que é vedado em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7 do STJ. 5. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.

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• TRF3, Apelação Cível 5005205-33.2019.4.03.6112, Rel. Fed. Antonio Morimoto, 1ª Turma, j. 27/02/2026, DJEN 24/09/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. DANOS MATERIAIS. DANOS MORAIS. PARCIAL PROVIMENTO ÀS APELAÇÕES DA CONSTRUTORA E DA CEF. DESPROVIMENTO DA APELAÇÃO DA AUTORA. I. Caso em exame Trata-se de três apelações interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de reparação de danos decorrentes de vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – Faixa 1, condenando solidariamente a construtora e a Caixa Econômica Federal à realização dos reparos indicados no laudo pericial, ao reembolso de despesas emergenciais e ao pagamento de indenização por danos morais. A autora pretendeu a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos materiais em pecúnia e a ampliação da condenação. A construtora alegou prescrição, ilegitimidade passiva, cerceamento de defesa, julgamento extra e ultra petita e inexistência dos danos morais. A Caixa Econômica Federal sustentou sua ilegitimidade passiva e a improcedência da condenação. II. Questão em discussão Há três questões em discussão: (i) saber se estão presentes prescrição, decadência, ilegitimidade passiva ou nulidade por cerceamento de defesa; (ii) saber se os vícios construtivos autorizam condenação ao pagamento de indenização em pecúnia ou apenas à reparação in natura, bem como se a sentença incorreu em julgamento extra ou ultra petita; e (iii) saber se os vícios constatados ensejam indenização por danos morais. III. Razões de decidir A pretensão indenizatória por vícios construtivos submete-se ao prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil, contado da ciência inequívoca do defeito, não se confundindo com o prazo de garantia previsto no art. 618 do Código Civil. A Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva quando atua como gestora e executora da política pública habitacional financiada com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, respondendo solidariamente com a construtora pelos vícios construtivos do imóvel. Não há cerceamento de defesa quando o laudo pericial elaborado por profissional de confiança do juízo responde satisfatoriamente às questões relevantes ao deslinde da controvérsia, inexistindo elementos aptos a infirmar suas conclusões. A perícia judicial comprovou a existência de vícios construtivos decorrentes de falhas de execução da obra, comprometendo a habitabilidade do imóvel e impondo a realização dos reparos necessários. Nos imóveis vinculados ao Programa Minha Casa Minha Vida – Faixa 1, enquanto subsistente a propriedade fiduciária do FAR, o direito material do beneficiário consiste na obtenção da moradia digna mediante eliminação dos vícios construtivos, sendo adequada a tutela específica consistente em obrigação de fazer, e não a condenação ao pagamento do equivalente pecuniário, ressalvadas as hipóteses de reembolso de despesas comprovadas ou de imóvel já quitado. A condenação à realização dos reparos e ao reembolso de despesas necessárias não configura julgamento extra petita ou ultra petita, por representar providência adequada à efetivação do direito fundamental à moradia digna. Os vícios construtivos constatados não ensejam, por si sós, dano moral indenizável, sendo indispensável a demonstração de efetiva violação aos direitos da personalidade ou de comprometimento concreto da saúde, da integridade física ou da dignidade dos moradores, circunstâncias não verificadas no caso. IV. Dispositivo e tese Preliminar arguida em contrarrazões rejeitada. Apelações da construtora HLTS Engenharia e da Caixa Econômica Federal parcialmente providas. Apelação da parte autora desprovida. Tese de julgamento: “1. A pretensão indenizatória por vícios construtivos em imóvel integrante do Programa Minha Casa Minha Vida submete-se ao prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, contado da ciência inequívoca do defeito. 2. A Caixa Econômica Federal responde solidariamente pelos vícios construtivos quando atua como gestora e executora da política pública habitacional com recursos do FAR. 3. Enquanto o imóvel permanecer vinculado ao Fundo de Arrendamento Residencial, a tutela adequada consiste na reparação in natura dos vícios construtivos, admitindo-se reparação pecuniária apenas nas hipóteses legalmente cabíveis. 4. A configuração do dano moral exige demonstração concreta de violação aos direitos da personalidade, não sendo presumida pela mera existência de vícios construtivos.” Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 6º; CC, arts. 186, 205, 618 e 927; CPC, arts. 370, 85, § 11, e 1.026, § 2º; Lei nº 10.188/2001, art. 4º, IV e VI. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2024/0232551-4, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 16.03.2026; STJ, AREsp 2.938.533/BA, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 08.09.2025; STJ, Tema Repetitivo 960, REsp 1.601.149/RS, Rel. p/ Acórdão Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 2ª Seção, j. 13.06.2018; STJ, REsp 2.193.098/RJ, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 24.11.2025

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• TRF2, Apelação Cível 5033682-21.2025.4.02.5001, 6ª TURMA, j. 03/09/2026, DJEN 08/09/2026

  DIREITO CIVIL E ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. REGULARIZAÇÃO REGISTRAL. BAIXA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME: 1. Apelação cível interposta pela Caixa Econômica Federal contra sentença que julgou procedentes os pedidos de obrigação de fazer cumulada com adjudicação compulsória, determinando a regularização registral e a baixa da alienação fiduciária de imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, cuja quitação foi reconhecida pela Portaria nº 1.248/2023 do Ministério das Cidades. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2. Há três questões em discussão: (i) a existência de interesse de agir da parte autora; (ii) a responsabilidade da Caixa Econômica Federal pela regularização registral e baixa da alienação fiduciária de imóvel quitado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida; e (iii) a possibilidade de minoração dos honorários advocatícios. III. RAZÕES DE DECIDIR: 3. A preliminar de falta de interesse processual é rejeitada, pois a necessidade do provimento judicial é evidente, uma vez que a autora permanece com o imóvel gravado com alienação fiduciária e sem o registro definitivo de propriedade, apesar da quitação. A ausência de resolução administrativa por parte da CEF equivale à recusa, tornando a intervenção do Judiciário útil para sanar a inércia da instituição financeira. 4. A responsabilidade da CEF pela regularização registral e baixa da alienação fiduciária é mantida. A quitação do contrato, por força da Portaria nº 1.248/2023, extingue a obrigação principal, tornando o gravame acessório sem razão de ser, conforme o art. 1.499, I, do CC. A CEF, como gestora do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) e executora de políticas federais no PMCMV, e não como agente financeiro, tem o ônus da regularização do empreendimento, incluindo a incorporação, averbação da construção e abertura de matrículas individuais, conforme a Lei n.º 14.620/2023 e os arts. 1.245 e 1.246 do CC e o entendimento do STJ no Tema Repetitivo 960. Entraves administrativos ou pendências tributárias, como o ITBI, decorrem de falhas atribuídas à própria CEF e não podem ser transferidos ao beneficiário de baixa renda. 5. Os honorários advocatícios são mantidos em 10% sobre o valor da causa, patamar que corresponde ao limite mínimo do art. 85, § 2º, do CPC. Não é cabível a redução por apreciação equitativa, pois o valor da causa é determinado e o proveito econômico é mensurável. Em razão do desprovimento do recurso, os honorários são majorados em 1%, totalizando 11% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE: 6. Recurso desprovido. Tese de julgamento : "A Caixa Econômica Federal, na qualidade de gestora do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) e operadora do Programa Minha Casa Minha Vida, é responsável pela regularização registral e baixa da alienação fiduciária de imóveis quitados, não podendo transferir ao beneficiário os ônus de entraves administrativos ou tributários." ___________ Dispositivos relevantes citados: CF/1988, arts. 6º e 150, inc. VI, alínea 'a'; CPC, arts. 85, §§ 2º, 8º e 11, 141, 492, 536 e 537; CC, arts. 422, 1.245, 1.246, 1.417, 1.418 e 1.499, inc. I; Lei nº 10.188/2001; Lei nº 11.977/2009; Decreto nº 7.499/2011; Lei nº 12.424/2011; Portaria nº 114/2018 do Ministério das Cidades; Lei nº 14.620/2023; Portaria nº 1.248/2023 do Ministério das Cidades. Jurisprudência relevante citada: STF, RE 928.902 (Tema 884); STJ, REsp 1.601.149 e 1.729.523 (Tema Repetitivo 960); STJ, Tema Repetitivo 1.076; TRF2, AC 5025364-49.2025.4.02.5001, Rel. Guilherme Calmon Nogueira da Gama, 6ª Turma Especializada, j. 26.02.2026; TRF2, AC 5001950-55.2021.4.02.5003, Rel. Rogério Tobias de Carvalho, 8ª Turma Especializada, j. 02.07.2025; TRF2, AC 5017944-90.2025.4.02.5001, Rel. Ricardo Perlingeiro, 5ª Turma Especializada, j. 24.03.2026; TRF2, AC 5031060-66.2025.4.02.5001, Rel. Poul Erik Dyrlund, 6ª Turma Especializada, j. 16.04.2026; TRF2, AC 5025400-91.2025.4.02.5001, Rel. Raffaele Felice Pirro, 5ª Turma Especializada, j. 28.07.2026

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• TJDFT, Apelação Cível 0709413-16.2026.8.07.0001, 2ª Turma Cível, DJEN 04/09/2026

  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CORRETAGEM. REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE VÍNCULO JURÍDICO COM OS COMPRADORES. RESULTADO ÚTIL. NÃO DEMONSTRADO. DANOS MORAIS. PESSOA JURÍDICA. INEXISTÊNCIA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NÃO CONFIGURAÇÃO. APELAÇÃO DESPROVIDA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que rejeitou os pedidos em ação de cobrança de comissão de corretagem cumulada com reparação por danos morais. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão consistem em aferir: (i) se a apelação observa o princípio da dialeticidade; (ii) se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento de prova testemunhal; (iii) se é devida a comissão de corretagem diante da alegação de resultado útil e contratação tácita; (iv) se houve dano moral à pessoa jurídica; e (v) se há configuração de litigância de má-fé. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O recurso preenche o princípio da dialeticidade, pois as razões de apelação impugnam os fundamentos da sentença e apresentam motivação dirigida ao provimento jurisdicional atacado. 4. Não há cerceamento de defesa, uma vez que o indeferimento da prova testemunhal se justifica pela suficiência da prova documental e pela natureza predominantemente jurídica da controvérsia. 5. A comissão de corretagem exige autorização para mediação, aproximação entre as partes e resultado útil, conforme arts. 722 e 725 do Código Civil, o que não se comprovou em relação aos compradores. 6. Inexiste prova de ajuste contratual, expresso ou tácito, nem demonstração de ciência inequívoca dos compradores quanto à obrigação de pagamento da corretagem, em desacordo com os Temas Repetitivos nº 938 e 960 do Superior Tribunal de Justiça. 7. A mera participação em visitas ou tratativas preliminares não caracteriza direito à remuneração sem comprovação de vínculo jurídico. 8. O dano moral da pessoa jurídica requer demonstração de ofensa à honra objetiva, o que não se verificou pois inexiste prova de abalo à imagem ou reputação da empresa. 9. Não configurada litigância de má-fé, ausente a demonstração de dolo processual ou enquadramento nas hipóteses do art. 80 do Código de Processo Civil. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Apelação desprovida. Tese de julgamento: “1. A cobrança de comissão de corretagem de compradores de imóvel exige prova de vínculo jurídico e de ciência inequívoca da obrigação. 2. O indeferimento de prova testemunhal não configura cerceamento de defesa quando a causa estiver madura e a prova for desnecessária. 3. A configuração de dano moral à pessoa jurídica depende de demonstração concreta de abalo à honra objetiva.” __________________ Dispositivos relevantes citados: CF/1988, arts. 5º, LV e LXXVIII; CPC, arts. 355, I, 369, 370, 373, I, 80, 81, 85, § 11; CC, arts. 52, 722 e 725. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo nº 938; STJ, Tema Repetitivo nº 960; STJ, Tema Repetitivo nº 1059; STJ, AREsp 2.354.325/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 16.12.2025, DJe 19.12.2025; STJ, REsp 2.104.003/MG, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4ª Turma, j. 16.12.2025, DJe 19.12.2025; STJ, REsp 1.653.413, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 5.6.2018; STJ, AgInt no AREsp 2.726.432/RS, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 11.11.2024, DJe 29.11.2024; TJDFT, APC 0037970-21.2007.8.07.0001, Rel. Des. Sandra Reves, 2ª Turma Cível, DJe 14.10.2021

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