Tema 1.391 do STJNatureza concursal de cotas condominiais na recuperação judicial

Tese firmada

Os débitos condominiais, mesmo anteriores ao pedido de recuperação judicial, são créditos extraconcursais, não se submetendo ao Juízo da recuperação judicial, podendo ser executados no Juízo cível competente.

Como citar: STJ, Tema 1.391 (Recursos Repetitivos)

Questão submetida a julgamento

Definir se as despesas/débitos/cotas condominiais anteriores à recuperação judicial são considerados créditos extraconcursais ou concursais, à luz dos artigos 49 e 84 da Lei nº 11.101/2005.

Na prática: como os tribunais aplicam

39 acórdãos dos tribunais do país mencionam o Tema 1.391 na nossa base (ementas publicadas no Diário de Justiça Eletrônico Nacional e no STJ). Os mais recentes:

• TJGO, Agravo de Instrumento 5776119-80.2026.8.09.0051, Rel. William Costa Mello, 1ª Câmara Cível, DJEN 09/10/2026

  DIREITO EMPRESARIAL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. EXECUTADA EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL. CRÉDITO ANTERIOR AO PEDIDO. TEMA 1.391 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. NATUREZA EXTRACONCURSAL. PRECEDENTE VINCULANTE INVOCADO E NÃO ENFRENTADO. COMPETÊNCIA DO JUÍZO CÍVEL. PRESTAÇÕES SUCESSIVAS VENCIDAS NO CURSO DA EXECUÇÃO. ART. 323 DO CPC. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto por condomínio edilício contra decisão que, em execução de cotas condominiais ajuizada contra incorporadora posteriormente submetida a recuperação judicial, reconheceu, com base no Tema 1.051 do Superior Tribunal de Justiça, a natureza concursal da integralidade do crédito, declarou a incompetência do juízo cível para os atos constritivos, determinou o levantamento da penhora de ativos financeiros, a expedição de certidão de crédito para habilitação e o arquivamento do feito, e afirmou que as cotas posteriores ao pedido recuperacional não integrariam a execução. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão consistem em definir se o crédito condominial anterior ao pedido de recuperação judicial se submete aos efeitos desta, à luz do Tema 1.391 do Superior Tribunal de Justiça, com as consequências quanto à competência do juízo da execução e à subsistência da penhora, e se as cotas vencidas no curso da execução podem ser nela exigidas. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O Tema 1.391 do Superior Tribunal de Justiça fixou a tese de que os débitos condominiais, mesmo anteriores ao pedido de recuperação judicial, são créditos extraconcursais, não se submetendo ao juízo da recuperação judicial, podendo ser executados no juízo cível competente, cabendo ao juízo da recuperação judicial apenas o controle de atos constritivos sobre bens essenciais. 4. O Tema 1.051 mantém sua incidência sobre a generalidade dos créditos, ao passo que o Tema 1.391 disciplina especificamente os débitos condominiais, afastando, quanto a eles, o critério temporal do artigo 49, caput, da Lei nº 11.101/2005. 5. Não está fundamentada, nos termos do artigo 489, § 1º, inciso VI, do Código de Processo Civil, a decisão que deixa de aplicar precedente repetitivo publicado antes de sua prolação e expressamente invocado pela parte, sem demonstrar distinção ou superação, e, tratando-se de questão de direito submetida ao contraditório, cabe ao Tribunal aplicar diretamente a tese vinculante, nos termos dos artigos 927, inciso III, e 1.040, inciso III, do mesmo diploma. 6. Pronunciamento do juízo universal proferido em incidente de gestão de pagamentos, que enunciou critério abstrato de classificação dos créditos condominiais e remeteu a identificação dos créditos alcançados a providência posterior, não configura distinção apta a afastar o precedente vinculante em relação a crédito de credor cuja participação no incidente não foi demonstrada, observados os limites do artigo 506 do Código de Processo Civil. 7. O requerimento de certidão de crédito formulado pelo exequente sob a orientação jurisprudencial então prevalecente, sem expedição da certidão nem habilitação, não configura preclusão lógica nem comportamento contraditório que impeça a aplicação do precedente vinculante superveniente. 8. As cotas condominiais vencidas no curso da execução de título extrajudicial consideram-se incluídas no pedido, nos termos do artigo 323 do Código de Processo Civil, aplicável à execução por força dos artigos 318, parágrafo único, e 771, parágrafo único, do mesmo diploma, dispensando o ajuizamento de ação própria. 9. Não se conhece, sob pena de supressão de instância, de matérias não decididas pelo juízo de origem, relativas à responsabilidade da executada por unidades determinadas, ao excesso de execução e à comprovação documental das cotas posteriores ao pedido recuperacional, que permanecem afetas ao primeiro grau. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Agravo de instrumento parcialmente conhecido e provido. Teses de julgamento: "1. Nos termos do Tema 1.391 do Superior Tribunal de Justiça, os débitos condominiais, mesmo anteriores ao pedido de recuperação judicial, são créditos extraconcursais e podem ser executados no juízo cível competente, não prevalecendo, quanto a eles, o critério temporal do Tema 1.051. 2. Pronunciamento genérico do juízo universal, proferido em incidente do qual não se demonstrou a participação do credor, não configura distinção apta a afastar a aplicação do precedente vinculante a crédito condominial determinado. 3. As cotas condominiais vencidas no curso da execução de título extrajudicial integram o seu objeto, nos termos do artigo 323 do Código de Processo Civil." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 5º, 318, parágrafo único, 323, 489, § 1º, IV e VI, 502, 506, 771, parágrafo único, 784, X, 927, III, 1.003, § 5º, 1.015, parágrafo único, 1.017, § 5º, 1.019, I, e 1.040, III; Lei nº 11.101/2005, arts. 6º, 49, caput, e 84, III. Jurisprudências relevantes citadas: STJ, REsp nº 2.206.633/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Rel. p/ acórdão Min. Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 13/05/2026, DJEN de 16/06/2026, julgado em conjunto com os REsps nº 2.203.524/RJ e nº 2.206.292/RJ (Tema 1.391); STJ, REsp nº 1.843.332/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 09/12/2020, DJe de 17/12/2020 (Tema 1.051); STJ, REsp nº 1.756.791/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 06/08/2019, DJe de 08/08/2019; TJGO, Agravo de Instrumento nº 5395827-24.2018.8.09.0000, Rel. Des. Wilson Safatle Faiad, 6ª Câmara Cível, DJ de 11/04/2019

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• TJSE, Agravo de Instrumento 0019833-26.2026.8.25.0000, 1ª Câmara Cível, DJEN 09/10/2026

  AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO  INSURGÊNCIA DO LOCADOR - LOCATÁRIA EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL - DECISÃO QUE REVOGOU LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO EM CUMPRIMENTO A DETERMINAÇÃO DO JUÍZO UNIVERSAL - RECONHECIMENTO DA ESSENCIALIDADE DO PONTO COMERCIAL PELO JUÍZO DA RECUPERAÇÃO - COMPETÊNCIA DESTE PARA DELIBERAR SOBRE A ESSENCIALIDADE DE BENS AO SOERGUIMENTO DA EMPRESA - PRECEDENTE DO STJ - CRÉDITOS COBRADOS NA INICIAL CONSTITUÍDOS ANTES DO PEDIDO RECUPERACIONAL - SUJEIÇÃO AO CONCURSO NOS TERMOS DO ART. 49 DA LEI Nº 11.101/2005 - ADIMPLEMENTO COMPROVADO DOS ENCARGOS LOCATÍCIOS POSTERIORES - AUSÊNCIA DE INADIMPLEMENTO EXTRACONCURSAL CONTEMPORÂNEO A JUSTIFICAR A RETOMADA - DÉBITOS COBRADOS A TÍTULO DE CONDOMÍNIO QUE CONSTITUEM ENCARGO CONTRATUAL DA LOCAÇÃO E NÃO OBRIGAÇÃO PROPTER REM DO PROPRIETÁRIO - INAPLICABILIDADE DO TEMA REPETITIVO Nº 1.391/STJ - INCIDÊNCIA, EM QUALQUER HIPÓTESE, DO CRITÉRIO TEMPORAL DO ART. 49, CAPUT, DA LEI Nº 11.101/2005, CONFORME TEMA REPETITIVO Nº 1.051/STJ - DEVER DE COOPERAÇÃO JURISDICIONAL ENTRE O JUÍZO DA AÇÃO INDIVIDUAL E O JUÍZO UNIVERSAL - ARTS. 67 A 69 DO CPC - DECISÃO AGRAVADA QUE SE LIMITOU A DAR EFETIVIDADE À DELIBERAÇÃO DO JUÍZO RECUPERACIONAL - AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE  DECISÃO MANTIDA - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO, À UNANIMIDADE DE VOTOS

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• TJSP, Embargos de Declaração Cível 2368938-66.2025.8.26.0000, 25ª Câmara Direito Privado, DJEN 07/10/2026

  QUE NEGOU PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO OMISSÃO QUANTO AO TEMA REPETITIVO 1.391, STJ PRECEDENTE VINCULANTE OBSERVAÇÃO NECESSÁRIA EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS PARA SANAR A OMISSÃO E ACOLHER A TESE VINCULANTE, COM ATRIBUIÇÃO DE EFEITO INFRINGENTE, PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO.EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PELA AGRAVADA - CONTRADIÇÃO VERIFICADA ENTRE O JULGAMENTO DO RECURSO AO QUAL FOI NEGADO PROVIMENTO E PARTE FINAL QUE CONSTOU QUE FOI DADO PROVIMENTO, QUE, CONTUDO, EM RAZÃO DO EFEITO INFRINGENTE ATRIBUÍDO AOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS PELO AGRAVANTE E ACOLHIDOS, PERDEU O OBJETO E FICOU PREJUDICADO, NA CONSIDERAÇÃO DE QUE O RESULTADO PASSOU A SER EFETIVAMENTE DE PROVIMENTO DO RECURSO - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PREJUDICADOS

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• TJGO, Agravo de Instrumento 5682628-19.2026.8.09.0051, Rel. Kisleu Dias Maciel Filho, 4ª Câmara Cível, DJEN 05/10/2026

  DIREITO EMPRESARIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. HABILITAÇÃO DE CRÉDITO. DESPESAS CONDOMINIAIS ANTERIORES AO PEDIDO DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL. NATUREZA EXTRACONCURSAL. TEMA 1.391/STJ. HABILITAÇÃO NO QUADRO GERAL DE CREDORES INVIÁVEL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento contra decisão que julgou improcedente pedido de habilitação de crédito decorrente de taxas condominiais relativas a período anterior ao processamento da recuperação judicial do Grupo Borges Landeiro. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se crédito decorrente de despesas condominiais anteriores ao pedido de recuperação judicial pode ser incluído no Quadro Geral de Credores, diante da alegação de coisa julgada quanto à responsabilidade da recuperanda e da incidência do Tema 886/STJ. III. RAZÕES DE DECIDIR 3.1. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos REps 2.206.633/PR, 2.203.524/RJ e 2.206.292/RJ, sob o rito dos recursos repetitivos, fixou o Tema 1.391, segundo o qual os débitos condominiais, ainda que anteriores ao pedido de recuperação judicial, possuem natureza extraconcursal e não se submetem ao processo recuperacional. 3.2. A natureza extraconcursal das despesas condominiais decorre de sua vinculação à manutenção e preservação do imóvel e independe do momento de constituição do débito. Por isso, tais créditos não devem ser habilitados no Quadro Geral de Credores. 3.3. A eventual existência de coisa julgada quanto à responsabilidade pelo débito não altera sua natureza extraconcursal nem autoriza sua submissão ao concurso de credores. A autoridade da decisão proferida na ação de cobrança permanece preservada no âmbito próprio. 3.4. O Tema 886/STJ, relativo aos requisitos para o afastamento da responsabilidade do promitente vendedor perante o condomínio, não modifica a conclusão quanto à impossibilidade de habilitação do crédito. A definição do responsável pelo débito não se confunde com a definição de sua submissão ao processo recuperacional. 3.5. O crédito extraconcursal pode ser perseguido perante o juízo cível competente, observadas as limitações relativas à prática de atos constritivos sobre bens eventualmente essenciais ao soerguimento da empresa. A controvérsia sobre a subsistência do crédito ou sobre a responsabilidade pelo pagamento não altera a impossibilidade de sua inclusão no Quadro Geral de Credores. IV. DISPOSITIVO E TESES 4. Recurso conhecido e desprovido. Decisão agravada mantida por fundamento diverso. Teses de julgamento: “1. Os débitos condominiais, ainda que anteriores ao pedido de recuperação judicial, possuem natureza extraconcursal e não podem ser habilitados no Quadro Geral de Credores. 2. A eventual existência de título judicial ou coisa julgada quanto à responsabilidade pelo débito não altera sua natureza extraconcursal nem autoriza sua submissão ao processo recuperacional. 3. A definição da responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais não se confunde com a definição de sua submissão à recuperação judicial.” Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, § 2º, e 85, § 11; CPC, art. 487, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1.391; STJ, Tema 886. Poder Judiciário Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Kisleu Dias Maciel Filho 4ª Câmara Cível

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• TJGO, Agravo de Instrumento 5262760-23.2026.8.09.0051, Rel. Kisleu Dias Maciel Filho, 4ª Câmara Cível, DJEN 05/10/2026

  DIREITO EMPRESARIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE. EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS. PENHORA E LEILÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO. NÃO OCORRÊNCIA. ESSENCIALIDADE DO BEM. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO. STAY PERIOD EXAURIDO. CRÉDITO CONDOMINIAL. NATUREZA EXTRACONCURSAL. TEMA REPETITIVO Nº 1.391 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. COISA JULGADA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em tutela cautelar antecedente ajuizada por sociedade empresária em recuperação judicial, indeferiu o pedido de suspensão de leilão judicial e de atos expropriatórios incidentes sobre unidade imobiliária penhorada em execução de sentença arbitral relativa a taxas condominiais, ao fundamento de ausência de demonstração da essencialidade do bem e de perigo de dano. Pretende a recorrente a desconstituição dos atos expropriatórios e a declaração de nulidade da arrematação superveniente. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) saber se a consumação da arrematação no feito executivo acarreta a perda superveniente do objeto do recurso; (ii) saber se o imóvel penhorado configura bem de capital essencial à atividade empresarial, apto a atrair a proteção do art. 49, § 3º, da Lei nº 11.101/2005; e (iii) saber se o crédito de taxas condominiais com fato gerador anterior ao pedido de recuperação judicial submete-se aos efeitos do processo recuperacional e ao controle do juízo universal. III. RAZÕES DE DECIDIR 3.1. Não há perda superveniente do objeto quando a pretensão recursal abrange, além da suspensão da hasta pública, a desconstituição dos atos expropriatórios e a declaração de nulidade da arrematação, provimento que permanece dotado de utilidade jurídica após a consumação do ato. 3.2. A trava de essencialidade prevista no art. 49, § 3º, da Lei nº 11.101/2005 submete-se a limite objetivo, restrito aos bens de capital utilizados no processo produtivo, e a limite temporal, circunscrito ao período de blindagem do art. 6º, § 4º, do mesmo diploma, na redação da Lei nº 14.112/2020. 3.3. Exaurido o stay period, esgota-se a competência do juízo da recuperação judicial para sobrestar atos de constrição praticados em execução de crédito extraconcursal, ainda que se alegue a essencialidade do bem. 3.4. Unidade imobiliária residencial destinada à comercialização não se qualifica como bem de capital, e a alegação genérica de vinculação ao ciclo econômico da incorporadora, desacompanhada de prova objetiva do comprometimento do fluxo de caixa ou do plano de soerguimento, não satisfaz o ônus de demonstrar a essencialidade. 3.5. Os débitos condominiais, ainda que anteriores ao pedido de recuperação judicial, ostentam natureza propter rem e extraconcursal, não se submetendo ao juízo recuperacional, nos termos do Tema Repetitivo nº 1.391 do Superior Tribunal de Justiça, que afasta, quanto a essa espécie de crédito, o critério temporal do Tema Repetitivo nº 1.051. 3.6. A qualificação extraconcursal do crédito exequendo, definida entre as mesmas partes em julgamento anterior transitado em julgado, está acobertada pela coisa julgada material, sendo vedada sua rediscussão. IV. DISPOSITIVO E TESES 4. Recurso conhecido e desprovido. Teses de julgamento: "1. A consumação da arrematação não acarreta a perda superveniente do objeto do agravo de instrumento em que se postula, também, a desconstituição dos atos expropriatórios e a declaração de nulidade do ato de alienação. 2. A proteção do art. 49, § 3º, da Lei nº 11.101/2005 restringe-se aos bens de capital essenciais e ao período de blindagem, exaurindo-se, com o término do stay period, a competência do juízo recuperacional para sobrestar atos de constrição em execução de crédito extraconcursal. 3. Unidade imobiliária residencial destinada à comercialização não constitui bem de capital, e a alegação genérica de essencialidade, desprovida de prova objetiva, não obsta a expropriação. 4. Os débitos condominiais, mesmo anteriores ao pedido de recuperação judicial, são créditos extraconcursais e podem ser executados no juízo cível competente." Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXVI; CPC, arts. 300, 502, 505, 507, 1.003, § 5º, 1.015, I, 1.016, 1.017, § 5º, e 1.019; Lei nº 11.101/2005, arts. 6º, § 4º e § 7º-A, 47, 49, caput e § 3º, e 84. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo nº 1.391; STJ, REsp nº 2.199.160/SP, Terceira Turma, j. 05.05.2025; STJ, AgInt no AREsp nº 2.616.404/SP, Terceira Turma, j. 05.05.2025; STJ, AgInt no REsp nº 2.122.432/MG, Quarta Turma, j. 02.09.2024; STJ, AgInt no REsp nº 2.142.790/RJ, Terceira Turma, j. 07.10.2024; TJSP, AI nº 2025593-26.2025.8.26.0000, 31ª Câmara de Direito Privado, j. 25.07.2025. Poder Judiciário Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Kisleu Dias Maciel Filho 4ª Câmara Cível

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